L’ARC, le fonds travaux et le P.E.C. (Plan d’Épargne Copropriété)

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Jeudi, 17 Juillet, 2014

L’ARC, le fonds travaux et le P.E.C.

(Plan d’Épargne Copropriété)

 
Voici un dossier complet qui concerne le fonds travaux obligatoire d'une part, mais surtout une proposition que l’ARC défend « corps et âme » et qui concerne le Plan d’Épargne Copropriété (P.E.C.) d'autre part.
 
N’hésitez pas - si vous êtes en accord avec nous - à diffuser largement ce dossier et à solliciter votre maire, votre député, votre sénateur pour que - eux aussi - se battent pour obtenir le P.E.C.
 
ASSOCIATION des RESPONSABLES de COPROPRIETE
 
 
 
Le fonds travaux :
comment éviter le rejet ?
Comment entraîner l’adhésion de tous ?
une solution : le P.E.C. ou Plan d’Épargne Copropriété
 

 
 
  1. Le « fonds travaux » : une avancée essentielle et porteuse d’une dynamique nouvelle de rénovation et de gros entretien des copropriétés (sans risque majeur d’impayés)
 
 
Rappelons que le fonds travaux obligatoire est destiné à résoudre divers problèmes chroniques des copropriétés :
 
  1. augmentation des charges et difficultés financières de plus en plus importantes pour les copropriétaires occupants à faire face aux gros travaux, donc à voter les travaux nécessaires ;
  2. difficultés accrues par le vieillissement des immeubles, dont le parc « périphérique » des années 1960-1970 ;
  3. difficultés, dès lors, à faire voter tous les travaux nécessaires, ce qui entraîne la dégradation progressive (puis la paupérisation) de nombreuses copropriétés ;
  4. poids de plus en plus important des copropriétaires bailleurs, dont un certain nombre sont réticents ou ont des difficultés eux-mêmes à engager les travaux nécessaires au gros entretien des bâtiments ;
  5. à quoi se rajoutent des blocages plus spécifiques concernant les travaux d’amélioration thermique.
 
Bref, les copropriétés sont de plus en plus difficiles à entretenir et les travaux de rénovation encore plus difficiles à engager.
 
Le fonds travaux (même modeste) attaché au lot a précisément pour vocation :
 
  • d‘abord d’obliger les copropriétés à anticiper le gros entretien futur et la rénovation et à commencer à provisionner des fonds pour cela ;
  • d’obliger - dès lors - à programmer les travaux et donc, pour cela, à engager les bilans et études appropriés ;
  • d’éviter - le moment venu - soit des refus de vote soit des votes entraînant des impayés pathogènes (pour les copropriétaires concernés comme pour la copropriété).
 
Le fonds travaux permet donc de passer à une gestion patrimoniale adaptée et surtout prévisionnelle, y compris sur le plan financier et d’éviter ainsi :
 
  • l’obsolescence des bâtiments ;
  • ou pire : la dégradation irréversible ;
  • enfin la paupérisation ou le développement de situations d’impayés incontrôlables.
 
On va voir néanmoins que ce dispositif ESSENTIEL sera sans doute l’objet d’un fort rejet d’une partie importante des copropriétaires et qu’il faut donc d’urgence :
 
  • d'une part, neutraliser ce rejet ;
  • d'autre part, mettre en place les conditions d’une adhésion à ce dispositif vertueux.
 
 
  1. L’hostilité certaine et spontanée d’une partie des copropriétaires à ce nouveau dispositif
 
Quatre raisons rendent spontanément peu populaire (voire antipopulaire) le fonds travaux.
 
  1. Le fonds travaux est perçu uniquement comme devant entraîner une augmentation mécanique des charges de 5 % (plancher du fonds travaux) alors que le niveau des charges est déjà ressenti comme insupportable.
 
  1. Le fonds travaux est perçu comme une spoliation, car en cas de vente, ce « fonds » est désormais attaché au lot et non au vendeur.
 
  1. De nombreuses personnes estiment qu’elles sont bien capables - seules - de placer leur épargne et ceci à de meilleures conditions qu’en confiant cet argent au syndic.
 
  1. De nombreux bailleurs estiment, par ailleurs, que cette nouvelle obligation va écorner un peu plus la rentabilité locative…
 
 
  1. Les différentes raisons qui risquent d’amplifier le rejet
 
Trois raisons vont par ailleurs entraîner un rejet supplémentaire.
 
  1. Les honoraires supplémentaires du syndic liés à la gestion des « fonds »
 
  • Il est à peu près certain que de nombreux syndics vont - d’une façon ou d’une autre - facturer la gestion des appels de fonds travaux, surcoût qui ne manquera pas de créer un rejet supplémentaire.
 
  1. L’augmentation des honoraires de syndics liés à la gestion des comptes rémunérés et aux déclarations de produits bancaires pour chaque copropriétaire
 
  • En plus du travail lié aux appels de fonds, les syndics seront tentés de facturer des honoraires pour le placement des fonds et pour le travail lié à la déclaration des intérêts perçus. En effet, en raison du caractère fiscalement transparent des syndicats de copropriétaires (ce qui empêche les prélèvements libératoires), le syndic est (en principe) obligé d’adresser à chaque copropriétaire le montant de la quote-part des intérêts perçus, pour qu’ils puissent l’intégrer à leur déclaration d’impôt.
 
  1. L’augmentation des primes de « garantie des fonds mandants » se traduisant par des coûts supplémentaires
 
  • Plus préoccupant encore : les caisses de garantie - qui calculeront la « pointe » des fonds détenus en intégrant les fonds travaux - augmenteront les primes en conséquence, augmentations qui seront, elles aussi, répercutées sur les copropriétaires, accroissant ainsi leur mécontentement.
 
 
  1. Les risques quasi certains d’un « contournement » total ou partiel par les syndicats de copropriétaires de l’obligation nouvelle
 
  • Face à la « fronde » d’un certain nombre de copropriétaires, il y a à craindre que les fonds travaux soient purement et simplement rejetés en assemblée générale, un certain nombre de syndics ayant déjà annoncé qu’ils laisseraient faire.
 
  • En effet la loi oblige les copropriétés à voter, ceci même simplement pour ratifier le niveau plancher obligatoire du fonds travaux (soit 5 % du budget prévisionnel) : « Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1 ».
 
  • Dès lors certaines assemblées générales appelées à voter ce fonds refuseront la constitution d’un tel fonds (ou créeront des fonds symboliques à 1 %) et les syndics - après le délai de forclusion de l’article 42 - estimeront que la décision (non annulable) s’appliquera, même si elle n’est pas légale.
 
Et comme            aucune sanction n’est prévue…
Voici pourquoi il est essentiel de lutter contre les « anti-fonds travaux » et, pour cela, de rendre celui-ci le plus attractif possible.
 
  1. Comment rendre positive, voire attractive, l’image du fonds travaux et éviter le rejet comme le contournement ?
Une réponse efficace : le P.E.C.
 
Pour neutraliser le rejet éventuel du fonds travaux, il faut garantir trois conditions :
 
  1. La sécurisation complète des fonds : les copropriétaires doivent être sûrs que les fonds ne seront PAS utilisés à autre chose et que le syndic ne peut pas y toucher.
 
  1. La simplicité fiscale : les placements doivent être simples et les produits financiers doivent être soit simplifiés fiscalement (prélèvements à la source), soit défiscalisés ; ainsi le travail des syndics sera lui-même très simple.
 
  1. L’absence de toute surprime éventuelle, imposée par la caisse de garantie au syndic.
 
Or pour parvenir simplement à réaliser ces trois conditions, il y a un dispositif lui-même aussi simple à mettre en place que que déjà connu et valorisé par les français : nous l’appelons le P.E.C. - Plan d’Épargne Copropriété - dispositif collectif calqué sur le P.E.L. (Plan d’Épargne Logement).
 
Nous proposons le dispositif suivant :
  1. un dépôt collectif dont le montant sera plafonné à 10.000 euros par lot principal à usage d’habitation ou de commerce.
Ainsi une copropriété de 20 logements et 5 commerces pourra épargner jusqu’à 250.000 euros.
  1. Une rémunération de l’ordre de 2 % totalement exonérée.
  2. Un blocage des sommes sur un minimum de trois ans (sauf, éventuellement, en cas de travaux de sortie d’insalubrité ou d’urgence).
  3. Un déblocage possible uniquement sur présentation d’un procès-verbal d’assemblée générale.
 
  1. Réponse à quelques objections ou questions concernant le P.E.C.
 
  1. Pourquoi le P.E.C. ne va pas introduire une concurrence par rapport aux produits d’épargne à risque ?
 
Il semblerait que le ministre de l’Économie et des Finances pourrait considérer négativement le P.E.C. qui « détournerait » des fonds, au détriment de l’épargne à risque, que Bercy souhaite favoriser. Voyons cela.
 
Le montant « moyen » de la cotisation annuelle de base au fonds travaux sera de 100 euros par lot (soit 5 % des charges courantes moyennes par lot qui sont de 2.000 euros).
 
Imaginons une cotisation sur les 7.000.000 de logements en copropriété, cela fera donc - par an - une cotisation de base de 700 millions d’euros, montant relativement faible et surtout non susceptible de créer une « concurrence »  avec les placements à risque que le ministère de l’Économie souhaite favoriser.
 
  1. Pourquoi le P.E.C. ne coûtera pas un centime à l’État et permettra, au contraire, de rapporter de l’argent ?
 
Les P.E.C. proposés et gérés par les établissements bancaires rapporteront des recettes à l’État - via la CSG - dès la première année.
 
  1. Pourquoi le P.E.C. va dégager du travail pour tous (bureaux d’études, entreprises) à échéance quasi immédiate ?
 
En copropriété, on le sait, les décisions de travaux sont longues. La démarche est :
 
  • la mobilisation des copropriétaires ;
  • le lancement d’un audit ;
  • le choix d’un scénario de travaux ;
  • la désignation d’un maître d’œuvre ;
  • le lancement d’une consultation d’entreprises par ce maître d’œuvre ;
  • enfin le vote des travaux.
 
Trois ans minimum, correspondant aux trois ans minimum de blocage des fonds sur le P.E.C.
 
Néanmoins pendant ce temps des études sont engagées, des bureaux d’études ou maîtres d’œuvre désignés ; voire  certains travaux d’urgence sont votés.
 
On le voit, même le « bocage » des fonds ne « bloque » pas la dynamique ; au contraire même, puisqu’on se prépare activement pendant cette période à la phase de déblocage.
 
 
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ARC,
Juillet 2014.