ABUS 3991 Nouvel immeuble : Quand le syndic GIEP, n’est pas pressé de récupérer les charges dues par le promoteur

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Abus
05/06/2015

ABUS 3991 Nouvel immeuble : Quand le syndic  GIEP, n’est pas pressé de récupérer les charges dues par le promoteur

 
Depuis l’arrêt de la cour de Cassation du 22 janvier 2014 (chambre civile 3 - n°: 12-29368), il est clairement acquis que, dans le cadre de vente en VEFA, l’acquéreur ne doit payer les charges de copropriété qu’à partir de l’achèvement des lots acquis. Par conséquent, tant que le promoteur ne peut pas livrer les lots, c’est lui qui en conserve la garde et doit payer les charges de copropriété qui s’y rattachent.
 
C’est vrai aussi pour les lots qui n’ont pas été vendus : c’est le promoteur qui est redevable des charges qui leur sont rattachées tant qu’il en est le propriétaire.
 
Vous retrouverez cette jurisprudence dans notre note suivante : www.arc-copro.com/r939.
 
Voici l’histoire d’une nouvelle copropriété, adhérente de l’ARC.
 

I. Une nouvelle copropriété livrée en deux tranches

 
Cette nouvelle copropriété a été livrée en deux tranches : en février et avril 2013 par Lux-Immo du Groupe France Pierre. Les parties communes ont été livrées avec la 2ème tranche.
 
Le syndic choisi par le promoteur et proposé lors de la première assemblée générale était GIEP.
 
Après la livraison de la première tranche, le promoteur était toujours redevable des charges liées au chantier et à la deuxième tranche avant qu’elle ne puisse être livrée.
 
Cela aurait pu être simple s’il y avait eu des compteurs indépendants par tranche. Cela aurait permis d’identifier toutes les charges de chantier.
 
 

II. Les charges imputables au promoteur

 
Les charges communes qui devaient être réparties entre le promoteur et les copropriétaires étaient des charges d’électricité, de gaz et d’eau.
 
Il convient de rappeler qu’il est nécessaire, lors de la livraison des parties communes, de procéder au relevé de tous les compteurs généraux de la copropriété afin de pouvoir imputer au promoteur les charges relatives à la construction.
 
Lors du contrôle des comptes effectués en mars 2014, le conseil syndical a identifié des factures qui auraient du être prises en charge par le promoteur et non par le syndicat des copropriétaires ; soit 5.157,14 € pour le gaz et 1.195,16 € pour l’électricité, ce qui représente au total 6.352,30€.
 
La GIEP a fini par reconnaitre en septembre 2014 que ces factures étaient effectivement bien dues par le promoteur et ne devaient pas être réparties entre les autres copropriétaires.
 
Pour la répartition de l’eau, le conseil syndical a proposé une règle de calcul permettant de déterminer le volume consommé par les copropriétaires en déduisant de la consommation totale une estimation de volume pour le chantier.
 
L’assemblée générale des copropriétaires, réunie en octobre 2014, a voté la résolution qui proposait cette répartition établie par le conseil syndcial à l’unanimité des voix exprimées.
 
Il convient de noter que le promoteur était présent lors de cette assemblée, il était alors copropriétaire car il n’avait pas encore vendu tous les parkings. Il ne s’est pas opposé à cette résolution et il considérait donc comme légitime cette refacturation.
 
Le promoteur doit donc aussi rembourser la somme de 2.838,42 € au titre de l’eau consommée.
 
Au total, le promoteur est redevable à la copropriété de 9.190,72 € TTC.
 
 

III Et qu’a fait le syndic ?

 
GIEP était le syndic provisoire et a donc convoqué la première assemblée générale, sans proposer de mise en concurrence avec un autre syndic.
 
GIEP n’avait pas prévu que des frais de chantier seraient d’abord payés par la copropriété dès sa livraison aux copropriétaires. Cette somme là n’était donc pas intégrée dans le budget qu’il a proposé lors de cette 1ère assemblée générale réunie en février 2013.
 
Il s’est donc retrouvé avec un défaut de trésorerie global sur la copropriété, malgré l’avance de trésorerie votée par cette 1ère assemblée générale.
 
Le 11 mars 2014, il envoie aux copropriétaires un appel de charges exceptionnel afin de lui permettre de payer les intervenants extérieurs de la copropriété. Cette demande est totalement illégale, en application de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 : tout appel de charge complémentaire doit être autorisé par l’assemblée générale.
 
Le conseil syndical, qui n’avait pas été saisi de ce projet, s’y est opposé.
 
A ce jour, le syndicat des copropriétaires, malgré 4 courriers n’a reçu aucune réponse aux questions posées, à savoir :
  • est-ce que le promoteur a remboursé les sommes qu’il doit au syndicat des copropriétaires ?
  • Si la réponse est non : quelle démarche a été entreprise par GIEP ? une procédure a-t-elle été engagée ?
 
 

IV. Que pouvait faire le syndic ?

 
Contre tout débiteur du syndicat des copropriétaires, le syndic peut procéder, après une mise en demeure restée sans effet, à une procédure en injonction de payer ou engager une procédure devant le Tribunal d’Instance si la somme réclamée est inférieure à 10.000 €.
 
GIEP dispose donc de tous les moyens nécessaires pour agir, il ne lui manque plus que la volonté. Cela fait quand même plus d’un an que le conseil syndical lui demande d’agir…
 
Les nouvelles copropriétés n’en ont encore pas fini avec l’inertie des syndics proposés par les promoteurs.
 
Acquéreur en VEFA, n’hésitez pas à proposer un syndic avant la tenue de la première assemblée générale, c’est-à-dire bien avant la livraison de votre appartement.
 
Par ailleurs, vous pouvez vous reporter à notre dossier du mois d’août 2014 « Copropriétés nouvelles : la mise en concurrence obligatoire du premier syndic. Comment faire ? » : www.arc-copro.com/f7jm.