ABUS 4050 Des syndics facturent encore des honoraires supplémentaires pour l'extranet (en plus des honoraires forfaitaires annuels) malgré le contrat type

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Abus
15/12/2015

  ABUS 4050  Des syndics facturent encore des honoraires supplémentaires pour l'extranet (en plus des honoraires forfaitaires annuels) malgré le contrat type

 
 
Dans un souci de transparence, la loi ALUR (24 mars 2014) a imposé aux syndics professionnels, à compter du 1er janvier 2015, de mettre à disposition des copropriétaires et des membres du conseil syndical un extranet pour chacune des copropriétés qu’ils administrent.
 
  1. Rappel des textes : l’extranet est, maintenant, inclus dans la rémunération forfaitaire annuelle du contrat type de syndic (article 7.1.5)

 
Tout syndic professionnel est tenu de proposer, depuis le 1er janvier 2015, « un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25 ».
 
Dans un premier temps, cette obligation, instituée le 24 mars 2014 (loi Alur), a été introduite dans l’article 18, de la loi du 10 juillet 1965, sous le « I », 11ème alinéa, cité ci-dessus.
 
Ainsi, dans les contrats de syndic approuvés par des assemblées générales tenues avant le 2 juillet 2015, des honoraires particuliers pouvaient encore figurer, puisque non prévus dans les honoraires de base imposés par l’arrêté Novelli encore applicable à cette date.
 
Dans un second temps, le décret du 26 mars 2015 a modifié le décret du 17 mars 1967 en son article 29, en instaurant et en définissant le contenu du « contrat type de syndic ».
 
C’est ainsi que sous les articles respectifs, 7.1.4 et 7.1.5, figurent les modalités :
 
  • pour dispenser le syndic d'offrir un accès en ligne sécurisé ;
  • pour fixer le montant des honoraires afférents à ce service, qui si dispense est votée, viennent en déduction des honoraires forfaitaires annuels ; « Dans l’hypothèse où l’assemblée générale des copropriétaires a, en cours d’exécution du présent contrat …décidé de dispenser le syndic de son obligation de mise à disposition d’un service d’accès en ligne aux documents dématérialisés, le montant de sa rémunération forfaitaire annuelle est amputé soit :
 
  • de la somme de ……..  € TTC
  • de la somme TTC éventuellement facturée au syndicat par le tiers auquel cette tâche aura été confiée. »
 
C’est donc à compter du 2 juillet 2015, date de mise en place obligatoire des contrats types de syndic, que la facturation de l’extranet a été intégrée aux honoraires forfaitaires annuels.
 
  1. Des honoraires supplémentaires toujours présentés en assemblée générale

 
Constat : malgré ces nouvelles dispositions, des projets de résolution présentés après le 2 juillet 2015 font encore mention d’une facturation « supplémentaire », c’est-à-dire en plus des honoraires forfaitaires du contrat type de syndic, pour la « mise à disposition d’un accès en ligne sécurisé.»
 
Lors de nos dernières permanences, nous avons pu contrôler des convocations d’assemblée générale devant se tenir courant décembre 2015. Nous y avons ainsi relevé des pratiques illégales au regard des obligations instituées par le « contrat type de syndic » (décret du 26 mars 2015) qui est applicable depuis le 2 juillet 2015.
 
Les syndics épinglés (notamment le syndic GEXIO en région parisienne et un syndic d’Orléans) présentent, en plus de leur contrat type, des honoraires supplémentaires pour assurer la mise en place de l’extranet.
 
Or le contrat type prévoit explicitement que la mise à disposition de l’extranet est comprise dans les honoraires forfaitaires du syndic et le syndic ne peut rien réclamer pour cela en plus de ses honoraires forfaitaires (voir point I).
 
En sus de cette illégalité, les coûts indiqués sont incohérents, soit dérisoires, soit excessifs, ainsi on a relevé :
 
  • dans un cas, une facturation de « 3 € par trimestre », sans autre précision permettant de savoir s’il s’agit d’un montant par lot principal ou pour la copropriété. La facturation annuelle s’élève donc, au mieux, à 12 € et au pire à 144 €, pour cette copropriété de 12 lots !
 
  • dans l’autre cas, on relève « 6 € TTC par lots principaux », sans autre précision, mais ce coût est le double de ce qui se pratiquait avant l’entrée en vigueur du contrat type.
 
Or les principes posés par la loi du 10 juillet 1965 (article 18) et son décret d’application du 17 mars 1967 (article 29) sont stricts et impératifs. En aucun cas l’extranet peut être facturé en plus du contrat de syndic conclu (ou renouvelé) depuis le 2 juillet 2015.
 
L’extranet est compris dans les honoraires forfaitaires et si le syndic en est dispensé par l’AG, ses honoraires forfaitaires doivent être diminués en conséquence.
 
  1. Conclusion

 
Les copropriétaires doivent encore faire encore très attention aux questions inscrites à l'ordre du jour des prochaines assemblées générales et signaler à l’ARC toute illégalité de la sorte.
 
Nous allons régulièrement publier des abus sur les contrats types soumis aux prochaines assemblées générales.