ABUS 4195 : Une convention d’ouverture de compte opaque

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Abus
17/02/2017

ABUS 4195 : Une convention d’ouverture de compte opaque

 
Actuellement, de nombreux conseils syndicaux nous interrogent toujours, suite à la présentation des pièces fournies par leur syndic, sur la réalité du compte bancaire séparé ouvert pour le syndicat de copropriétaires.
 
Leurs inquiétudes sont bien souvent fondées car nous constatons encore des pratiques douteuses de la part de certains syndics professionnels. C’est le cas du cabinet GIDECO (Paris 8ème), mais également des établissements bancaires qui rédigent et délivrent ces conventions.
  1. Une situation de fait ambiguë
  1. Les faits
Le conseil syndical de cette copropriété d’une quarantaine de lots demandait depuis plusieurs semaines à son syndic le cabinet GIDECO S.A.S., la convention d’ouverture de compte bancaire séparé. Mais après l’avoir obtenu et en avoir pris connaissance, les mentions et contenus figurant dans ce document l’ont laissé perplexe sur le réel titulaire de ce compte ouvert auprès du Crédit Coopératif (92 Nanterre).
 
Cette « convention d’ouverture de compte courant », bien que comportant 25 pages comme indiqué en pied (1/25), se résume en la seule et unique première page, signée par les deux parties et datée au 29 juillet 2015. Mention étant indiquée pour les pages 2 à 25, que celles-ci « ne sont ni signées ni paraphées » !
  1. Voici ce qui est relevé à sa lecture
    • L’entête de cette convention type indique qu’elle est destinée aux « personnes morales » ou aux « sociétés commerciales ».
Or, si le syndicat des copropriétaires et le syndic sont des personnes morales, le syndic est aussi une société commerciale, reste donc à savoir laquelle des deux contracte avec l’établissement bancaire !
On note l’absence d’une rubrique « client, bénéficiaire ou titulaire » qui permettrait d’indiquer de qui il s’agit, du « syndicat des copropriétaires » ou du « syndic » !
Le point suivant ne nous aide guère :
  • L’intitulé du compte : est « SdC n° de voie et nom de la voie (de la copropriété) » ;
L’abréviation « SdC » en raison du nombre limité de caractères possibles pour le document bancaire, porte à confusion puisque l’on peut alors lire « syndic de copropriété » autant que  « syndicat de copropriétaires » ;
L’établissement bancaire devrait donc mentionner en entier « syndicat de copropriétaires » ou préciser la convention d’écriture de cette abréviation ;
  • La dénomination sociale : elle est  identique à l’intitulé du compte.
Donc nous ne disposons pas de précisions complémentaires venant clarifier la situation !
 
La suite du document est tellement mal présentée que l’on ne sait pas à qui il fait référence, le client ou son représentant légal :
 
On trouve ainsi dans la partie gauche du document :
  • La forme juridique : Société par actions simplifiée
Il s’avère que c’est la forme juridique du syndic GIDECO
  • Le siège social : 10 rue de Florence
  • Le code postal : 75008
Il s’avère que c’est l’adresse du syndic GIDECO 
  • Le n° de SIRET : 377999……..
  • Le code NAF : 6832A
Ce sont des informations propres au syndic GIDECO avec le code NAF correspondant à : « Administration d'immeubles et autres biens immobiliers » ;
 
Et dans la partie droite du même document :
  • Représenté par : Cabinet GIDECO
Il manque a minima la qualité d’intervenant « syndic » pour le compte du « syndicat de copropriétaires » ;
  • Agissant en qualité de : gestion pour compte de tiers
Mais justement ….on ne sait pas qui est le tiers !
  1. En conclusion 
Il n’est absolument pas certain que ce compte soit bien un compte séparé ouvert au NOM du syndicat des copropriétaires du 13 rue …
 
Pour rappel, la loi A.L.U.R. du 24 mars 2014 qui a modifié l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit dorénavant que :
  • L’ouverture d’un compte bancaire au nom du syndicat des copropriétaires est le principe légal, et la dérogation l’exception sous certaines conditions restrictives.
Une telle dispense ne peut être consentie au syndic, que par un vote en assemblée générale à la majorité des voix du syndicat (art. 25 de la loi du 10 juillet 1965), et ce, uniquement pour les copropriétés comprenant moins de seize lots.
  • Le défaut d’ouverture du compte bancaire au nom du syndicat par le syndic dans le délai maximum de trois mois suivant sa désignation en assemblée générale, entraine la nullité de plein droit de son mandat.
  1. Les recommandations de l’ARC
Face à de telles situations d’incertitudes, le conseil syndical doit mettre en demeure le syndic d’obtenir une modification de la convention afin qu’elle soit claire comme de l’eau de roche :
  • Le nom et l’adresse du client ou titulaire du compte, c'est-à-dire « syndicat des copropriétaires 13 rue …. », 13 rue …. à Ville, CP.
  • Le représentant légal : le syndic GIDECO.
  • Lui-même représenté par son représentant statutaire : ….. 
  • Domicilié à : …….
Et dans le cas où le syndic  ne s’exécute pas ou bien que la banque refuse de modifier ou d’établir une nouvelle convention limpide, le syndicat des copropriétaires serait en droit de considérer qu’il ne dispose pas de compte séparé et de là, demander à changer de banque lors de la prochaine assemblée, voire envisager la révocation du mandat de son syndic.