ABUS DE LA SEMAINE N° 4103 : Errances du syndic BERGER : une convocation d’assemblée générale entâchée d’irrégularités

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Abus
26/04/2016

ABUS DE LA SEMAINE N° 4103 :

Errances du syndic BERGER :

une convocation d’assemblée générale entâchée d’irrégularités

 
Les convocations des assemblées générales annuelles contiennent souvent des questions et projets de résolutions litigieux, que nous ne manquons pas de dénoncer. Celles de 2016 ne dérogent pas à la règle !
 
Il est cependant rare de trouver autant d’illégalités que celles relevées dans la convocation établie par le syndic Cabinet BERGER (Paris 75017) !
 
  1. Les faits

 
Ils concernent une copropriété neuve de la région parisienne (livrée en 2014) qui a tenu son assemblée générale fin mars 2016.
 
Le nouveau conseil syndical s’est légitimement interrogé sur l’ordre du jour et les projets de résolutions établis par leur syndic sans qu’aucun membre du conseil syndical ne semble avoir été consulté.
 
Ils ont alors fait appel à notre équipe juridique pour analyser la convocation. Voici les quelques perles relevées :
 
  • La question n° 8 sur la « désignation du syndic » annonce la couleur !
Alors que nous sommes en mars 2016, ce syndic demande d’approuver son mandat (et son contrat) avec une date d’effet au 1er janvier 2015 (oui, oui, 2015 !) et une date de terme au 30 septembre 2016.
 
Question : était-il encore syndic à l’instant où il a envoyé les convocations ?
 
Quoi qu'il en soit, la jurisprudence proscrit la pratique de rétroactivité du contrat (Cour d’Appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 19 novembre 2014, n° 1229, Rép Gal n° 13/00106).
 
  • La question n° 12 sur une « autorisation d’engagement à donner au conseil syndical », pour « certaines dépenses » dans un budget maximum de 3.000 €.
 
Le syndic justifie cette question au titre de l’article 21 du décret du 17 mars 1967, alors même qu’une telle délégation de pouvoir, votée à la majorité de l’article 25 alinéa a) de la loi du 10 juillet 1965, implique un objet expressément déterminé avec un montant maximum suivant ledit article 21 du décret !
 
On peut dire que ce syndic « trompe » ces nouveaux copropriétaires. Une telle résolution est illégale.
 
  • Les questions n° 13 et n° 14  concernent respectivement « l’approbation du budget prévisionnel 2016 modifé » et le « budget prévisionnel 2017 ».
Elles comportent également, sous chacune d’elle, une seconde décision, bien sûr avec le même vote, à savoir, la « reconstitution de l’avance de trésorerie (fonds de roulement) pour être égale à 1/6ème du budget annuel » ;
 
Or premièrement, chaque résolution ne peut avoir qu’un seul objet (Cassation 3ème civ 14 janvier 2009, n° 08-10624) et deuxièmement, les termes « fonds de roulement » ont été supprimés (par la loi S.R.U. du 13 décembre 2000) après l’institution du budget prévisionnel et les appels de fonds trimestriels exigibles à terme d’avance.
 
Ensuite, dès lors que cette « avance permanente de trésorerie » n’existe pas dans le règlement de copropriété, elle ne peut être instituée que par un vote à la double majorité de l’article 26 (Cour d’Appel de Paris, 19e ch. B, 9 octobre 1997), alors que le vote du budget prévisionnel s’exprime à la majorité simple de l’article 24.
 
Enfin, il n’y a aucune obligation à « reconstituer » l’avance pour qu’elle atteigne 1/6ème du budget prévisionnel. Ce seuil ne doit pas être dépassé, mais n’est pas une obligation à atteindre : voir à ce sujet notre conseil www.arc-copro.com/b6h5.
 
  • La question n° 18 concerne la réalisation des « travaux de détartrage des canalisations communes », alors même qu’il s’agit, rappelons-le, d’un immeuble de moins de deux ans et que l’assurance dommage-ouvrage obligatoire est susceptible d’être mise en œuvre pour solutionné un tel désordre (désyphonage, bouchement, ...) apparu postérieurement à la réception et dans le délai de dix ans, rendant celui-ci impropre à sa destination (article 1792 du Code civil).
 
  1. Les recommandations de l’ARC

 
Il est primordial pour le conseil syndical de mener à bien sa réunion préparatoire de l’assemblée générale avec le syndic. Celle-ci porte sur l’élaboration de l’ordre du jour et du budget prévisionnel, assurée par le syndic, mais obligatoirement en concertation avec le conseil syndical, conformément à l’article 26 du décret du 17 mars 1967.
 
Si tel ne pouvait être le cas, pour quelque raison que ce soit, les copropriétaires doivent savoir qu’il leur est toujours possible, lors de l’assemblée générale, de requérir du président de séance, la modification d’une question ou de son projet de résolution avant la délibération.
 
Il s’agit du pouvoir d’amendement, qui permet la reformulation, sans dénaturation, d’un point de l’ordre du jour ambigu ou irrégulier (Cour d’Appel de Paris 23 ch. B 15 novembre 2001).
Par exemple : si la question du budget prévisionnel est inscrite à l’ordre du jour, il est possible de modifier le montant à approuver par rapport à la proposition faite dans la convocation par le syndic.
 
Cette convocation, truffée d’irrégularités, démontre l’importance (pour notamment éviter les contestations judiciaires) que :
 
  • le conseil syndical s’emploie à remplir au mieux sa mission d’élaboration conjointe de l’ordre du jour de l’assemblée générale, en concertation avec le syndic ;
  • chaque copropriétaire contrôle sa convocation et exige avant le vote les éventuelles modifications adéquates en séance.
 
Pour plus de conseils sur la préparation des assemblées générales, les conseils syndicaux peuvent se reporter aux « fiches pratiques du conseil syndical » disponibles auprès de l’ARC pour seulement 9 €, et plus spécialement aux fiches relatives à l’assemblée générale :
 
  • le rétro-planning de l’assemblée générale ;
  • pourquoi est-ce important d’élaborer le budget prévisionnel ?
  • comment bien dimensionner votre budget provisionne  ?
  • l’élaboration de l’ordre du jour de l’assemblée générale.