ABUS DE LA SEMAINE N° 4162 : Comment le cabinet FONCIA SEGG essaye de passer en force son contrat

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Abus
08/11/2016

ABUS DE LA SEMAINE N° 4162 : Comment le cabinet FONCIA SEGG essaye de passer en force son contrat

 
 
Lors de l’élaboration de la loi ALUR, les législateurs ont dû penser que les abus quasi quotidiens des syndics étaient liés à une mauvaise connaissance des lois et de la réglementation.
 
Ils ont donc prévus la publication d’un décret pour que les syndics suivent impérativement une formation continue afin de pouvoir renouveler leur carte professionnelle.
 
Cette vision est assez naïve car bien souvent derrière un abus – ou pire, une illégalité -  se cache en réalité un acte prémédité des syndics. En effet, ils préfèrent souvent déroger aux textes de loi ou à la jurisprudence, afin de préserver leurs intérêts au détriment de ceux des syndicats de copropriétaires qu’ils gèrent.
 
Voici en effet comment le cabinet FONCIA SEGG essaye de passer en force son contrat de mandat alors qu’il est mis en concurrence (qu’on ne vienne pas nous dire que c’est à cause d’un manque de formation…).

I. Un vote direct à la majorité simple

L’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que dans le cas où plusieurs contrats  n’ont pas obtenu la majorité absolue requise, les propositions peuvent être, dans un deuxième temps, votées à la majorité relative des présents et représentés.
 
La jurisprudence constante, notamment de la Cour de Cassation (3ème chambre civile du 5 novembre 2014) précise qu’en cas de pluralité de candidatures de syndics, l’assemblée générale doit se prononcer sur chacune d’elles, d’abord à la majorité absolue (article 25) puis, à défaut de vote favorable à cette première majorité, à la majorité relative (article 24).
 
Malgré cette disposition, le cabinet FONCIA SEGG a libellé la question relative à son élection de la façon suivante, alors que trois contrats concurrents étaient à l’ordre du jour :
 
«  Désignation du cabinet FONCIA SEGG
Majorité nécessaire : Article 25 (possibilité de 2ème lecture immédiate art.24 selon art 25-1)

Pièce jointe :
Contrat de syndic « type » »
 
 
Ainsi ce syndic essaye de faire passer en force son contrat, en prévoyant immédiatement  de passer un second vote à la majorité simple s’il n’obtient pas la majorité absolue avant que les contrats de ses concurrents ne soient examinés par l’assemblée générale.
 
Oh le vilain ! Aurait-on peur de la concurrence chez FONCIA ? Ou s’agirait-il de mauvaise conscience à cause d’une gestion approximative de la copropriété ?

II. Comment réagir ?

Nous le répétons. Une règle d’or en copropriété est de savoir remettre le syndic à sa place et ne pas lui laisser la possibilité d’être en situation de force.
 
Ainsi, lorsque le syndic en place est mis en concurrence, plusieurs règles sont à respecter :
 
  • la première est de ne pas réunir l’assemblée générale au sein de son cabinet.  En effet, en cas d’élection d’un syndic concurrent, le cédant pourra « mettre à la porte » tous les copropriétaires qui devront interrompre l’assemblée générale ou, au mieux, la poursuivre dans la brasserie du coin ;
  • deuxième règle, n’accordez au syndic aucune fonction de bureau de l’assemblée générale (il est en général désigné secrétaire). Là aussi, s’il n’est pas réélu, il risque de partir au milieu de l’assemblée générale avec son ordinateur, mettant en difficulté la composition du bureau et la rédaction du procès-verbal de l’assemblée générale ;
  • troisième règle, le Président de séance devra présenter en premier la proposition du contrat de syndic sélectionné par le conseil syndical et ce, même si dans la convocation d’assemblée générale le contrat du syndic en place est présenté en première position.
 
En effet, rien n’interdit au Président de séance de modifier l’ordre des questions. Cette stratégie est importante car l’arrêt de la Cour de Cassation mentionné précédemment a indiqué que lorsqu’il existe une concurrence entre plusieurs contrats, le premier contrat qui obtient la majorité absolue (art. 25) est adopté sans avoir besoin de passer au vote des suivants.
 
Ainsi, la première candidature présentée lors de l’assemblée générale dispose d’un avantage sur les autres.
 
A bon entendeur, je vous salue, chers conseillers syndicaux.