ABUS DE LA SEMAINE N° 4186 : FONCIA : un groupe qui sait compter les euros, mais pas les heures

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Abus
17/01/2017

ABUS DE LA SEMAINE N° 4186 :

FONCIA :

un groupe qui sait compter les euros, mais pas les heures

 
À plusieurs reprises nous avons alerté sur les tarifs prohibitifs mentionnés dans certains contrats de syndics pour procéder à l’immatriculation initiale des copropriétés.
 
Les grands groupes, censés pourtant donner le bon exemple, sont en tête de liste de nos signalements.
 
Jamais en manque d’imagination, voyons comment le groupe FONCIA essaye de noyer le poisson pour que les copropriétés de plus de 200 lots acceptent sans rechigner un coût de 1410 euros TTC pour faire procéder à leur immatriculation initiale.
 
Cet abus a été constaté sur deux contrats types d’agences FONCIA, ce qui nous laisse craindre qu’il s’agit d’une politique de groupe qui va se retrouver à présent dans la quasi-totalité des contrats de ce groupe si les copropriétaires ne négocient pas leur contrat.

I. Une tâche identique, quelque soit le nombre de lots

Le décret du 26 mars 2015 définissant le contrat type réglementaire prévoit au point 7.2.7 la possibilité pour le syndic de facturer l’immatriculation initiale du syndicat de copropriétaires.
 
Ce tarif est donc celui qui sera appliqué à la copropriété au moment où le syndic effectuera cette immatriculation. Néanmoins, le modèle de contrat du groupe FONCIA prévoit des tarifs progressifs pour réaliser cette tâche en fonction du nombre de lots de la copropriété.
 
Voici  les tarifs présentés :
 
NOMBRE DE LOTS
FORFAIT FONCIA en TTC
Moins de 10 lots
540 €
De 10 à 29 lots
660 €
De 30 à 49 lots
785 €
De 50 à 99 lots
950 €
De 100 à 199 lots
1075 €
Plus de 200 lots
1410 €
 
On peut s’interroger sur ce qui justifie que le groupe FONCIA présente différentes tarifications en fonction du nombre de lots, alors que chaque contrat est censé être adapté à une copropriété dont le nombre de lots est connu au moment de son établissement.
 
Selon nous, fournir ce détail permet de faire croire que le nombre de lots de la  copropriété influe sur le volume de travail nécessaire pour procéder à l’immatriculation initiale des copropriétés.
 
Ainsi, en présentant un tarif progressif, le copropriétaire d’un immeuble de 200 lots accepte plus facilement le montant de 1410 euros, pensant que le gestionnaire doit passer plus de temps à réaliser la première immatriculation de son immeuble compte tenu de l’importance de la copropriété.
 
Or, le nombre de lots qui compose une copropriété n’a strictement aucune incidence sur la lourdeur de la procédure d’immatriculation initiale des copropriétés.
 
En effet, quelle que soit l’importance de la copropriété, les mêmes informations (qui sont principalement d’ordre juridique, comptable et technique) sont à transmettre.
 
De plus, les logiciels utilisés par les syndics professionnels sont en cours d’évolution pour que les immatriculations puissent se faire en masse, quasiment sans l’intervention du gestionnaire.
 
Ainsi,  l’immatriculation initiale d’une copropriété est réalisé par le gestionnaire en une demie heure « à tout casser » et ce, rappelons-le, indépendamment du nombre de lots qui composent la copropriété.
 
Pour connaître le « juste prix » que peut facturer le syndic pour réaliser cette tâche, il suffit de proratiser le tarif horaire indiqué sur le contrat à la demi-heure près.
 
En l’occurrence, sachant que le Groupe FONCIA facture le taux horaire sur une base moyenne de 160 euros TTC, un coût de 100 euros parait tout à fait raisonnable afin de prendre aussi en considération les quelques développements informatiques qui ont été réalisés pour mettre à jour le logiciel.

II. Une tarification indécente prouvée par « a+b »

Dans le point précédent, nous avons expliqué que l’immatriculation initiale des copropriétés prenait, « à tout casser » une demi-heure.
 
Cette affirmation a été confirmée aussi bien par les pouvoirs publics que par les syndics bénévoles adhérents à l’ARC, qui ont pu procéder à l’immatriculation initiale de leur copropriété, ce qui s’est avéré simple et rapide.
 
Partons du postulat que les syndics professionnels sont aussi compétents que les syndics bénévoles, et vérifions - à partir du tarif horaire présenté dans les contrats du groupe FONCIA - combien de temps un gestionnaire du groupe FONCIA prévoit pour immatriculer une copropriété.  
 
Pour cela nous allons transformer le tarif pratiqué de l’immatriculation initiale des copropriétés en nombre d’heures de travail, selon le coût horaire du contrat.
 
NOMBRE DE LOTS
FORFAIT FONCIA
en TTC
ÉQUIVALENCE EN HEURE (sur la base 150 € /heure et avec le calcul suivant :
forfait / taux horaire = nombre d’heures estimé)
Moins de 10 lots
540 €
4h
De 10 à 29 lots
660 €
4h40
De 30 à 49 lots
785 €
5h23
De 50 à 99 lots
950 €
6h33
De 100 à 199 lots
1075 €
7h16
Plus de 200 lots
1410 €
9h40
 
 
Ainsi, le premier groupe de syndics de France estime jusqu’à plus d’une journée le temps nécessaire pour immatriculer une copropriété tandis qu’un syndic bénévole le ferait en une demi-heure.
 
Cherchez l’erreur…
 
Voilà donc comment l’on surprend le syndic « les doigts dans le pot de confiture ».
 
Il est clair que le conseil syndical devra refuser cette tarification scandaleuse, qui s’explique principalement parce que cette tâche est un monopole du syndic, et qu’il peut se permettre d’imposer des tarifs prohibitifs.
 
Rappelons néanmoins que la loi Égalité et Citoyenneté (qui a récemment été adoptée et est en attente de promulgation)  a précisé que la date butoir pour l’immatriculation des copropriétés devaient s’entendre uniquement en fonction des lots principaux (logements, bureaux, commerces…).
 
Ainsi, toutes les copropriétés ayant entre 50 et 200 lots principaux ont encore jusqu’au 1er janvier 2018 pour répondre à l’obligation d’immatriculation, les autres jusqu’au 1er janvier 2019.
 
Dans ce cas, il est donc judicieux que le conseil syndical informe son syndic que la copropriété ne supportera pas une facture inutile liée à une immatriculation initiale du syndicat de copropriétaires précipitée, et a fortiori si le tarif est abusif.
 
Cela permettra au conseil syndical de retarder l’échéance en vue de renégocier le tarif présenté sur les contrats (voir abus 4169 : www.arc-copro.com/3s6i).