ABUS DE LA SEMAINE N° 4190 : Le cabinet SEHIER prend ses rêves pour la réalité

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Abus
31/01/2017

ABUS DE LA SEMAINE N° 4190 :

Le cabinet SEHIER prend ses rêves pour la réalité

 
Depuis que la loi ALUR a introduit la possibilité de recevoir les notifications par voie électronique, plusieurs syndics essayent de pousser le bouchon en imposant l’envoi des appels de fonds par ce moyen (voir abus n° 4031 : www.arc-copro.com/46fp et abus n° 4076 : www.arc-copro.com/ej38).
 
Bien entendu, cela est illégal, étant donné que cette loi a prévu que seules les notifications peuvent être envoyées par voie électronique et non les courriers simples tels que c’est le cas pour les appels de fonds.
 
L’article 35-2 du décret du 17 mars 1967 précise d’ailleurs que « le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple (…) un avis indiquant le montant de la provision exigible ».
 
Malgré cela, les syndics tentent encore de passer en force en invoquant des réductions de frais postaux, ou bien en brandissant l’argument « magique » de l’écologie.
 
Bien évidemment, la réalité est avant tout financière puisque le syndic va réduire ses frais de fonctionnement en n’imprimant pas tous les trimestres les appels de fonds et en ne payant pas un prestataire ou un salarié pour les mettre sous pli.
Voyons donc comment le cabinet SEHIER, membre de la FNAIM et dont le slogan est « une vague de confiance depuis 1979 » essaye d’imposer l’envoi électronique des appels de fonds.
  1. Une acceptation par défaut

Même lorsqu’il s’agit de notification électronique, le législateur a verrouillé le dispositif en imposant de respecter le consentement exprès du copropriétaire.
 
Cela résulte de l’article 42-1 de la loi du  10 juillet 1965 qui précise « Les notifications et mises en demeure, sous réserve de l'accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique ».
 
L’acceptation des copropriétaires ne peut donc en aucun cas être considérée comme acquise par défaut.
 
Néanmoins, le syndic SEHIER a une drôle façon d’imposer l’envoi électronique des appels de fonds.
 
Voici en effet un extrait du courrier que ce cabinet a envoyé aux copropriétaires :
 
« Afin de limiter les frais postaux liés à l’envoi des appels de fonds, nous allons désormais pouvoir vous les adresser par voie électronique.
Sauf indication contraire de votre part ou en l’absence d’adresse électronique vous concernant, vous recevrez donc par mail vos appels de fonds à partir de l’année prochaine.
 […] »
 
Ainsi, pour ce syndic « sauf, indication contraire », le copropriétaire est censé avoir accepté de recevoir ses appels de fonds par voie électronique.
Comme on dit, ce syndic a tout faux !
 
Non seulement l’envoi électronique ne concerne pas les appels de fonds, mais en plus il se contente d’un accord « par défaut » alors que la loi l’oblige   à obtenir un consentement exprès.
 
Encore heureux qu’il ne s’agisse que d’une « vague de confiance » et non d’un « océan de confiance ».
 
En effet, les envois électroniques prévus par la loi reprennent des exigences techniques spécifiques précisées par plusieurs décrets, qui ne se limitent pas à envoyer un « vulgaire » email ou à mettre les informations sur un espace dédié de l’extranet, surtout que le syndicat de copropriétaires peut refuser l’espace sécurisé proposé par le syndic.
  1. Une notification électronique qui doit être négociée en amont

Comme nous l’avons expliqué, seules les notifications telles que les convocations d’assemblée générale, les procès-verbaux et les mises en demeure peuvent être envoyées par voie électronique et seulement après avoir obtenu le consentement exprès du copropriétaire (voir notre dossier page 15 de la revue n° 111 de janvier 2016 : www.arc-copro.com/wrei).
 
Néanmoins, même dans ce cas, il n’est pas question d’accepter cette solution sans avoir en amont négocié avec le syndic le tarif des envois électroniques, mais aussi de ses honoraires forfaitaires.
 
Et pour cause, pour le syndic, les notifications électroniques représentent des économies substantielles, étant donné qu’il va réduire de manière importante les frais de photocopies qu’il aura à produire (sans compter les économies d’enveloppes et de mise sous pli) ce qui justifie une diminution de ses honoraires.
 
En effet, dès l’entrée en vigueur du contrat type réglementaire qui impose désormais d’inclure les photocopies dans le forfait de base, les syndics ont réclamé une augmentation de leurs honoraires d’environ 40%.
 
À présent, il serait donc logique que les syndics réduisent leurs honoraires en fonction du nombre de copropriétaires qui acceptent de recevoir les convocations et procès-verbaux par courrier électronique.
 
C’est dans ce cadre que nous avons élaboré un protocole de réduction des honoraires en fonction du nombre de copropriétaires au sein d’un immeuble qui accepterait de recevoir leurs notifications par voie électronique.
 
À titre d’exemple, voici une base de négociation proposée à Monsieur François Davy, PDG du groupe FONCIA qui - jusqu’à présent - a préféré rester aux abonnés absents plutôt que de donner suite à notre proposition :
 
Moins de 25 % de copropriétaires, prévoir une réduction du forfait de : 10 €/copropriétaire.
  • Entre 25 % et 50 % de copropriétaires, prévoir une réduction de : 15 €/copropriétaire.
  • Entre 50 % et 75 % de copropriétaires, prévoir une réduction de : 20 €/copropriétaire.
  • Plus de 75 % de copropriétaires, prévoir une réduction de : 25 €/copropriétaire.
 Conclusion
 
L’ARC vous conseille donc de rester vigilant pour détecter une éventuelle « proposition malhonnête » et de revenir à la table des négociations concernant le contrat type AVANT d’accepter une diffusion des notifications par voie électronique.