ABUS DE LA SEMAINE N° 4211 FONCIA IMMOBILIAS : une résolution sur le fonds travaux illégale

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Abus
11/04/2017

ABUS DE LA SEMAINE N° 4211

FONCIA IMMOBILIAS : une résolution sur le fonds travaux illégale

 

Nous avons critiqué sur notre site internet la réponse faite par le service juridique de la FNAIM concernant l’absence de responsabilité du syndic si l’assemblée générale refusait de voter la constitution du fonds travaux (voir article : www.arc-copro.com/n1dh).
 
Nous avons alors expliqué que cette réponse entrainait le risque que les syndics insèrent dans l’ordre du jour soit des questions mal formulées, soit illégales, avec pour objectif que les copropriétaires ne votent pas la mise en place du fonds travaux
 
A titre d’exemple, voyons comment sont rédigées la question et la résolution relatives au fonds travaux dans une convocation émanant du cabinet FONCIA IMMOBILIAS.
  1. Un fonds travaux abondé à 0% du budget prévisionnel

Voici la question et la résolution proposées par le cabinet FONCIA IMMOBILIAS :
 
« 15. DÉTERMINATION DU MONTANT DE LA COTISATION OBLIGATOIRE DU FONDS TRAVAUX
Projet de résolution :
 
L’assemblée générale fixe le montant de la cotisation annuelle obligatoire au fonds travaux pour l’exercice 2017 à 0% du montant du budget prévisionnel, soit un montant de 0.00 euro.
 
Elle autorise le syndic à appeler ¼ de ce montant le premier jour de chaque trimestre, selon la clef « charges communes générales ». »
 
Aussi bien la question que la résolution posent problème.
 
Pourquoi ? Parce que le syndic aurait dû préciser dans la question que la détermination du montant ne peut être inférieure à 5%.
 
Quant à la résolution, elle n’aurait jamais dû prévoir un taux d’abondement de 0% en contradiction avec les exigences légales prévues à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
 
Ce cas démontre que le syndicat de copropriétaires peut facilement se fourvoyer en votant une résolution illégale si, au préalable, elle a été mal rédigée par le syndic, laissant penser aux copropriétaires qu’ils sont libres de s’exprimer aussi bien sur sa constitution que sur son taux d’abondement.
  1. Le fonds travaux : des exigences minimums

Nous le répétons souvent, mais surement pas assez.
 
La mise en place du fonds travaux est une mesure d’ordre public obligatoire jusqu’à 5% du budget prévisionnel, ce qui implique que le syndic n’a aucune obligation de la porter au vote et a toute capacité à procéder aux appels de fonds correspondants.
 
Seules les modalités de placement des fonds et de leurs intérêts seront portées au vote, et c’est uniquement lorsqu’il est question d’abonder le fond travaux au-delà des 5% obligatoire que le point sera porté au vote.
Voici les questions qu’il faudra porter à l’ordre du jour et que nous allons repréciser.
  1. Il s’agit tout d’abord de voter la cotisation du fonds travaux si le syndicat souhaite abonder à plus de 5% du budget prévisionnel. Dans l’’idéal, le conseil syndical devra procéder à une étude préalable afin de déterminer plus précisément le taux qui est le plus adapté à la copropriété pour faire face aux besoins de travaux à venir au cours des 5 prochaines années. L’ARC peut vous aider.
  1. Que le compte travaux soit abondé à 5% ou à plus de 5% il faudra voter les modalités de placement. En effet, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les sommes affectées au fonds travaux devront être placées sur un compte bancaire séparé et surtout rémunéré. L’assemblée générale devra donc privilégier l’ouverture d’un livret A, qui est défiscalisé, évitant ainsi aux syndics et aux copropriétaires de procéder à une démarche de déclaration des produits financiers générés.
  1. L’assemblée générale devra voter l’affectation des produits financiers générés. A défaut, ces derniers viendront en affection « compensation des charges ». Cela serait dommage sachant qu’ils représentent individuellement de faibles montants, étant donc plus judicieux de voter qu’ils soient affectés sur le fonds travaux afin d’augmenter la réserve travaux.
Comme on le constate à travers cet abus, le conseil syndical devra être vigilant aussi bien sur la rédaction des questions portées à l’ordre du jour que sur leurs résolutions.