ABUS DE LA SEMAINE N° 4234 : Attention aux contenus « particuliers » des ordres du jour d’assemblée générale ! Ce qu’il ne faut pas accepter, exemple l’ordre du jour du syndic ISAMBERT(Paris 15)

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Abus
06/06/2017

ABUS DE LA SEMAINE N° 4234 :

Attention aux contenus « particuliers » des ordres du jour d’assemblée générale !

Ce qu’il ne faut pas accepter, exemple l’ordre du jour du syndic ISAMBERT(Paris 15)

 
C’est quasiment toujours la même chose lorsque l’on est sollicité pour  examiner les convocations d’assemblées générales reçues par les copropriétaires, ou des conseils syndicaux qui n’ont pas participé à son élaboration ou qui a été modifié unilatéralement par le syndic.
 
En voici encore un exemple au travers d’une convocation d’assemblée générale établie par le cabinet ISAMBERT (75015) pour l’assemblée générale d’une copropriété parisienne à fin mai 2017.
Déjà épinglé en janvier, voir :  www.arc-copro.com/67gi.
 
Marge d’amélioration du cabinet ISAMBERT…. Nulle…
  1. Les questions portées à l’ordre du jour

  1. Question illégale
Une question et trois projets de résolution :
« Montant accordé au syndic, au conseil syndical et mise en concurrence » (maj art 25)
  1. « L’assemblée générale autorise le syndic  à signer tout contrat ou marché d’un coût inférieur à 1.000 €. » ;
  2. « L’assemblée générale autorise le conseil syndical à donner son accord pour tout contrat ou marché d’un coût inférieur à 3.000 €. » ;
  3. « L’assemblée générale décide de fixer à1.500 € le montant des contrats ou marchés pour lesquels une mise en concurrence est obligatoire. »
On constate ainsi que le syndic ISAMBERT propose, ce qui figure pour partie dans les dispositions de l’art 21 de la Loi du 10 juillet 1965 :
  • D’une part, de soumettre en une seule délibération ce qui nécessite 3 questions distinctes, et qui est constamment rappelé par la jurisprudence « chaque question ne peut avoir qu’un seul objet », (Cass 3ème civ, 14/01/2009, n° 08 – 10624) ;
  • D’autre part, une rédaction confuse qui consiste, à la fois, à instituer une décision non prévue par la loi (point 1) ou encore de qualifier l’avis consultatif du conseil en un accord impératif (point 2) ;
  1. Autres questions contraires au bon fonctionnement du syndicat de copropriétaires, voire qui sont irrégulières
« Changement de la période de l’exercice comptable afin de le mettre en phase avec l’exercice civil, 01/01 au 31/12 N, actuellement du 01/10/N au 30/09/N+1 » (maj art 26)
  • D’une part, c’est l’objet même de la question qui pose problème, puisqu’il s’avère que la copropriété dispose d’un chauffage collectif. Or dans ce contexte, il est fortement conseillé d’inscrire la campagne de chauffage dans l’exercice comptable, comme c’est le cas aujourd’hui, 1er oct N au 30 sept N+1 !
  • Ensuite, si ce changement de période était utile, un délai minimal de 5 ans est requis entre 2 changements (art 5 du décret comptable du 14 mars 2005) et celui-ci s’effectue à la simple majorité de l’art 24 et non pas la double majorité de l’art 26 comme l’annonce le cabinet ISAMBERT !
 « Résiliation de l’abonnement à l’ARC » (maj art 24).
  • Ici, d’une part, le syndic outrepasse ses obligations qui sont d’inscrire les questions qui lui apparaissent nécessaires et celle-ci n’en fait nullement partie !
  • Et, d’autre part, il porte une atteinte grave aux droits du conseil syndical, puisque celui-ci peut, au titre de l’article 27 du décret du 17 mars 1967 se faire assister par la personne de son choix pour mener sa mission (les frais engagés sont réglés par le syndic et supportés par le syndicat des copropriétaires).
Autrement dit, le syndicat ne peut faire obstacle au recours légitime du conseil syndical à une association telle que l’ARC pour accomplir sa mission.
 
« Désignation du syndic » (maj art 25),
 
Ici, c’est juste que le syndic ISAMBERT propose 2 choix de durée de mandat, 3 ans et 1an. Mais la « coquille » figure sous la seconde proposition, puisque qu’une année suivant le syndic ISAMBERT fait « 14 mois » !
Par ailleurs, il manque les dates d’effet et d’échéance, comme l’impose l’article 29 du décret du 17 mars 1967.
 
Enfin, à contrario sur la bonne majorité à appliquer à la décision, « constitution du fonds travaux obligatoire (art 14-2 et 18 de la Loi du 10 juillet 1965) », il s’agit de la majorité absolue de l’article 25 et non de l’article 24 comme l’a inscrit le syndic ISAMBERT. Et bien sur l’assemblée générale ne peut statuer que sur un pourcentage supérieur aux 5% minimaux qui sont de droit.
  1. Les recommandations de l’ARC

  • Le conseil syndical doit : élaborer en commun avec le syndic, l’ordre du jour de l’assemblée générale (art. 26 du décret du 17 mars 1967), contrôler les propositions de ce dernier, exiger une rédaction conforme aux prescriptions légales et réglementaires
  • Lors de l’assemblée générale, il faut désigner à la fonction de président de séance, un copropriétaire compétent qui sera en mesure d’amender, si besoin, les questions et leur projet de résolution qui poseraient problème.
En effet, le président de séance, qui est chargé du bon déroulement de l’assemblée générale (art. 15 du décret du 17 mars 1967), à la capacité de reformuler les points illicites ou imprécis, avant de les soumettre au vote des copropriétaires, Cass. 3e civ. 15 avril 2015, n° 14 - 13255.
  • Certains syndics commettent des « erreurs de jeunesse » et font amende honorable, comme indiqué dans notre article : www.arc-copro.com/889n Isambert n’en fait pas partie et nous constatons qu’il s’entête à travailler dans l’illégalité et le l’ignorance totale des droits des copropriétaires…Nous ne savons pas si c’est par incompétence ou malveillance ?