ABUS DE LA SEMAINE N° 4347 : Condamnation solidaire du syndic parisien 3L PARTNERS et de son assureur la LLOYD’S grâce au contrôle des comptes réalisé par l’ARC

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Abus
27/03/2018

ABUS DE LA SEMAINE N° 4347 : Condamnation solidaire du syndic parisien 3L PARTNERS et de son assureur la LLOYD’S grâce au contrôle des comptes réalisé par l’ARC

 
Les défaillances des syndics professionnels sont nombreuses dans la gestion des copropriétés.
 
Régulièrement, des conseils syndicaux, dans le cadre de l’article 26 du décret du 17 mars 1965, se font accompagner par l’ARC lors du contrôle des comptes de leur syndicat de copropriétaires.
 
À l’issue de sa mission, le contrôleur de l’ARC remet un rapport exhaustif listant et explicitant les irrégularités qu’il a constatées.
 
Si ce rapport comporte de nombreuses irrégularités ou si ces dernières sont importantes, l’assemblée générale du syndicat de copropriétaire peut décider de changer de syndic et d’engager une action judiciaire à l’encontre de cet ancien syndic fautif et de son assurance professionnelle (responsabilité civile) en réparation de son préjudice financier et moral.
 
Un syndicat parisien a agi ainsi et obtenu gain de cause devant le tribunal de Grande Instance de Paris.

I. Les obligations du syndic et de son assurance professionnelle

Le syndic doit administrer l’immeuble (parties communes et équipements collectifs) selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui implique :
 
- une gestion régulière (conforme à ses obligations légales, réglementaires et conventionnelles) ;
 
- et de pouvoir attester de ses actions sur le plan juridique (courriers, relances, assignations…) et justifier toutes les charges (facturations, écritures comptables, relevés bancaires…).
 
Le syndic, qui intervient à titre professionnel doit disposer d’une assurance le couvrant pour toutes les fautes préjudiciables commises au cours de son mandat à l’égard de ses clients, et entre autres des syndicats des copropriétaires. Cette responsabilité relève aujourd’hui de l’article 1240 du Code civil.
 
Dans ce dossier, le syndicat des copropriétaires a assigné le syndic 3L Partners, et son assurance la Lloyd’s en responsabilité civile.

II. La sanction judiciaire en cas de défaillance du syndic et de son assureur : le versement de dommage et intérêt intégrant l’audit comptable réalisé par l’ARC

Le contrôle des comptes réalisé par un auditeur de l’ARC confirma les suspicions du conseil syndical sur les manquements manifestes dans la gestion de l’ancien syndic, 3 L PARTNERS.
 
Ont ainsi été relevés et retenus par le tribunal, les éléments suivants :
 
- des honoraires perçus par l’ancien syndic apparaissent dans les comptes comme payés sans justificatif et sans preuve que le nouveau syndic ait cherché à les obtenir de l’ancien,
 
- plusieurs rémunérations du syndic 3L Partners sans preuve d’une action justifiant cette facturation,
 
- le suivi d’un dossier contentieux sans preuve de l’existence de ce dossier,
 
- une erreur comptable : annulation d’une facture sans contrepasser l’écriture permettant le remboursement.
 
Ces divers sujets ont justifié la condamnation de 3L Partners et de la Lloyd’s à verser des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires.
 
Concernant le contrôle des comptes réalisés par l’ARC, le tribunal considère :
 
« En l’espèce…/…, il appert que le syndicat des copropriétaires justifie avoir fait appel à un expert comptable, et ce au regard des irrégularités qui ont été mises en évidence. Dès lors, il convient de condamner les sociétés défenderesses à verser au syndicat des copropriétaires, la somme de 4.726,75 € au titre des frais comptables. »
 
Pour le tribunal, la prestation de l’ARC, qui a été rendue nécessaire et donc est justifiée par les fautes de gestion du syndic, doit être remboursée par ce dernier, comme les conséquences directes de ses fautes.
 
Le TGI de Paris, dans son jugement du 30 septembre 2016, fait donc droit à la demande du syndicat des copropriétaires en reconnaissant comme responsable et en les condamnant in solidum 3 L PARTNERS et la LLOYD’S au principal à 17.210,96 euros (déduction faite pour l’assurance de sa franchise de 4.500,00 euros), ainsi que 4.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
 
Si vous découvrez des irrégularités lors du contrôle de vos comptes, vous savez ce qu’il vous reste à faire : contactez notre service pour prendre rdv afin de faire contrôler vos comptes.