ABUS N° 4084 : Le cabinet SOGEAB : comment fait-il son marché dans les dispositions de la loi ALUR ?

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Abus
08/03/2016

ABUS N° 4084 : Le cabinet SOGEAB : comment fait-il son marché dans les dispositions de la loi ALUR ?

 
 
Nous avons publié sur notre site internet un article très inquiétant concernant la convocation d’une assemblée générale établie par le cabinet SOGEAB, dans laquelle on pouvait relever neuf questions ou résolutions qui étaient soit abusives soit carrément illégales (voir article : www.arc-copro.com/22gc).
 
Nous avons à présent eu copie du procès-verbal de cette assemblée générale…
 
À travers l’exemple de ce syndic (qui commence à être « coté » dans notre rubrique abus) nous allons comprendre plus largement comment les syndics utilisent les dispositions de la loi ALUR qui les intéressent et neutralisent celles qui les dérangent. Voici un point sur le sujet de l’externalisation des archives et l’extranet.
 
  1. Une augmentation des profits grâce à l’externalisation des archives

 
Afin d’obtenir l’autorisation des copropriétaires concernant l’externalisation de la gestion des archives de l’immeuble vers une société spécialisée, le syndic a prévu une résolution « mensongère » dans le sens où elle sous-entend que la loi ALUR a rendu obligatoire ce transfert.
 
Voici en effet la résolution :
 
«  9°) Archives du syndicat de copropriétaires
 
Conformément aux dispositions de la loi du 24 mars 2014 (article 55), l’assemblée générale décide de confier la gestion des archives du Syndicat à un prestataire spécialisé retenu après une mise en concurrence par le syndic, aux frais exclusifs du Syndicat.
 
Dans un souci de sécurisation des archives, le législateur a, en effet, voulu que celles-ci soient externalisées auprès d’un professionnel spécialisé, équipé et surtout assuré à cet effet.
 
En conséquence, le Syndic a pris les dispositions nécessaires pour cesser la gestion des archives, à effet du 1er janvier 2015, conformément à la législation (Budget 5.70 € HT/lot principal). »
 
Or, la loi ALUR n’a en aucun cas obligé le transfert des archives à une société spécialisée, mais a tout simplement prévu que cette question soit obligatoirement portée à l’ordre du jour.
 
Il n’y a pas dans les textes de volonté de faire gérer ces archives à un prestataire « spécialisé », ni aucune garantie supplémentaire en cas d’externalisation, bien au contraire…
 
Néanmoins, cette technique « vicieuse » permet au syndic de faire supporter à la copropriété des frais qui étaient jusqu’à présent supportés par le cabinet.
 
Quant à son contrat de syndic, il prévoit effectivement une réduction de ses honoraires pour un montant de 35 euros, tout en faisant supporter à la copropriété la facture émanant de la société d’archivage pour un coût de 6.84€ TTC par lot soit pour cette copropriété de 18 lots une facture de 123,12 euros.
 
C’est donc pour le syndicat de copropriétaires une réduction d’honoraires de moins de 30 % de la facture mais pour le syndic un souci en moins à « moindre frais ».
 
Imaginez alors les économies (de gestion notamment) que risque de réaliser ce syndic pour l’ensemble de son portefeuille de copropriétés s’il procède de la même façon.
 
Mais encore, ce syndic a de la suite dans les idées : alors que l’assemblée générale s’est tenue le 17 décembre 2015, il prévoit dans la résolution que cette facture sera rétroactive à la date du 1er janvier 2015, soit une année entière d’antériorité.
 
Et voilà comment, d’« une pierre deux coups », on augmente ses marges.
 
Merci la loi ALUR ! Qui a dit qu’elle était un fardeau pour les syndics ?
 
  1. Un extranet imposé ou rien

 
La loi ALUR a prévu deux dispositions importantes permettant d’inciter les syndics à mettre à la disposition des copropriétés un extranet performant :
 
  • une possibilité pour les copropriétaires de dispenser le syndic de fournir son extranet s’il n’est pas assez performant ;
  • une réduction de ses honoraires en cas de dispense.
 
Le cabinet SOGEAB  a, quant à lui, neutralisé complètement ces deux dispositions.
 
En effet, la résolution insérée dans la convocation d’assemblée générale ne prévoit nullement la possibilité d’une dispense. Pire, elle indique «  cet extranet est dorénavant obligatoire du fait de la loi ALUR ».
 
Quant à la réduction de ses honoraires, cette clause a été tout simplement rayée dans le contrat.
 
Décidemment, dès que les pouvoirs publics laissent une marge de manœuvre aux syndics, elle s’ajuste trop souvent au détriment des syndicats de copropriétaires.