ABUS N° 4121 : Une démarche illégale et dangereuse du cabinet Jourdan

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Abus
17/06/2016

ABUS N° 4121 : Une démarche illégale et dangereuse du cabinet Jourdan

 
 
Décidément avec les syndics, quand on leur tend le doigt, ils prennent le bras.
 
Abordons en effet la façon dont le cabinet Jourdan, membre de la chambre professionnelle UNIS, s’émancipe complètement des textes légaux et réglementaires au risque d’entraîner la nullité de plusieurs décisions prises en assemblée générale.
 
  1. Une initiative illégale

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 précise la liste des pièces à joindre impérativement à la convocation de l’assemblée générale pour assurer la validité des décisions prises.
 
On retrouve notamment dans cette liste : les annexes comptables, les propositions de budget prévisionnel ainsi que les conditions essentielles des contrats et des devis. L’absence de l’un de ces documents est suffisante pour obtenir d’un juge la nullité d’une décision prise en l’absence de ces documents.
 
À titre d’exemple, à défaut de présentation des conditions essentielles du contrat ou du devis avec la convocation, la décision du vote des travaux pourra être judiciairement contestée.
 
Malgré ce risque, le cabinet Jourdan a envoyé aux copropriétaires une convocation d’assemblée générale dans laquelle figure uniquement une partie des documents à consulter.
 
Voici donc ce qui est mentionné dans la convocation :
 
 
« Nous vous informons que la convocation comporte un nombre de pages importantes.
 
Afin d’éviter tout surcoût, certains documents ne figurent pas dans la version papier.
 
Vous trouverez l’intégralité de la convocation en ligne sur notre site : www.cabinetjourdan.com (votre identifiant avec le login et le mot de passe sont indiqués sur son appel de fonds). »
 
 
Une impression de déjà vu ? C’est normal, il semblerait que ces pratiques deviennent à la mode chez les syndics (voir plus loin).
 
Ainsi, au motif de faire des économies, le syndic JOURDAN n’envoie qu’une partie des documents, sans préciser lesquels sont à consulter exclusivement dans l’extranet de la copropriété…
 
Le syndic Jourdan oblige donc l’ensemble des copropriétaires à se rendre sur un espace numérique, y compris ceux qui ne savent pas se servir d’internet ou de l’extranet du syndic.
 
C’est justement pour cela que la loi ALUR a cadré strictement la possibilité de convocation électronique des assemblées générales en imposant que soit donné au syndic le consentement exprès du copropriétaire.
 
Cet agissement est donc doublement répréhensible, non seulement il est illégal, mais en plus peut entraîner un préjudice grave pour la copropriété.
 
  1. Un mauvais calcul des honoraires de base du contrat de syndic réglementaire.

L’ARC a été le premier à reconnaître que l’obligation faite par le décret du 26 mars 2015 d’inclure les frais de photocopies dans le contrat du syndic justifiait une augmentation maîtrisée des honoraires.
 
D’ailleurs, l’ARC a démontré qu’une augmentation entre 5 % et 10 % des honoraires était un ratio raisonnable pour prendre en considération l’inclusion des frais de production de photocopies selon les copropriétés.
 
Le calcul est simple, il faut partir du nombre moyen de photocopies produites au cours des trois dernières années auquel est appliqué un coût unitaire de 0,10 euro maximum.
 
 Cependant, ce nouvel abus qui semble se répandre, puisqu’il a déjà été constaté chez le cabinet Loiselet & Daigremont (voir abus n°4101 : www.arc-copro.com/e2q5) démontre l’outrecuidance des syndics envers les copropriétaires au sujet de cette question des honoraires et des frais de copie !
 
En effet, dans un premier temps, ils réclament une augmentation des honoraires pour faire face à la prise en charge des frais de photocopies puis dans un deuxième temps, ils diminuent leur production de photocopies en renvoyant sur l’extranet de la copropriété sans revoir leurs honoraires...
 
D’ailleurs, il sera intéressant de voir à quel point l’extranet proposé par le cabinet JOURDAN est « bien » alimenté, avec les documents essentiels de la copropriété régulièrement mis à jour !
 
À ce sujet nous vous renvoyons à notre dossier du mois d’avril 2016 : www.arc-copro.com/weqr.
 
Il serait intéressant également de vérifier si le cabinet Jourdan a bien proposé à la copropriété un contrat type réglementaire, et quelle augmentation de ses honoraires il a réclamée et sur quels arguments.
 
Nous allons donc enquêter sur ce cas pour vérifier l’étendue de cette irrégularité.