ABUS N° 4128 : Toujours les mêmes arguments des syndics pour justifier l’augmentation de leurs honoraires qui ne tiennent toujours pas la route

Version imprimableEnvoyer par email
Abus
08/07/2016

ABUS N° 4128 : Toujours les mêmes arguments des syndics pour justifier l’augmentation de leurs honoraires qui ne tiennent toujours pas la route 

 
Pour beaucoup de syndics, l’entrée en vigueur du contrat type de syndic est avant tout une aubaine pour réclamer une augmentation de leurs honoraires (cf. page 4 de la revue 113 de juillet 2016 www.arc-copro.com/wrei). Le discours est quasiment toujours le même et s’appuie sur deux principaux arguments :
 
  • « le nouveau contrat type impose une révision des tarifications, la plupart des prestations particulières devant être intégrées dorénavant dans le forfait de base. »
  • « Le décret du 26 mars 2015 sur le contrat type impose de nouvelles obligations qui justifient une augmentation. »
 
Voyons les arguments mobilisés par le syndic Coopération et Famille dans son courrier envoyé aux copropriétaires d’un immeuble de 150 lots pour justifier d’une augmentation d’honoraires de 13% :
 
« Il nous a semblé nécessaire d’évaluer au plus juste les nouvelles réalités économiques de l’exercice du métier de syndic, conséquences de ces obligations.
 
Celles-ci ne sont pas négligeables, ainsi à titre d’exemple, nous pouvons mentionner : l’ouverture des comptes bancaires séparés, la multiplication des informations administratives à transmettre aux nouveaux acquéreurs, l’inscription des syndicats des copropriétaires à un registre d’immatriculation des copropriétés, l’établissement d’une fiche synthétique de l’immeuble, la formation continue des salariés, etc. »
 
Nous n’allons pas ici discuter du bien fondé de l’augmentation réclamée mais allons étudier les arguments utilisés pour justifier cette augmentation. Reprenons ainsi les différents points évoqués dans ce courrier pour vérifier s’ils sont acceptables.
 
  1. L’obligation d’ouverture d’un compte bancaire séparé

Cet argument est repris de syndic en syndic. Il consiste à faire admettre que l’obligation d’ouverture de compte bancaire séparé pour l’ensemble des copropriétés entraîne inéluctablement une surcharge de travail. Or, la situation est en réalité assez différente.
 
Le compte bancaire séparé pour chaque copropriété permet avant tout au syndic d’avoir une meilleure visibilité sur le suivi et sur les opérations bancaires des immeubles qu’il gère.
 
En effet, dans le cas contraire, l’ensemble des fonds des copropriétés se retrouve amalgamé sur un seul compte bancaire.
 
Il est alors plus compliqué pour le syndic de retrouver une écriture comptable ou de procéder aux rapprochements bancaires.
 
Même si cela contraint le cabinet à une nouvelle organisation, l’obligation de compte bancaire séparé entraîne in fine une meilleure productivité sur d’autres tâches, ce qui représente un gain financier.
 
La raison qui motive réellement les syndics à réclamer une augmentation de leurs honoraires vient de considérations moins louables.  En effet,  auparavant le syndic était le seul titulaire du compte bancaire sur lequel était déposée l’intégralité des fonds des copropriétés mandantes. Cela lui permettait de générer des produits financiers importants dont il était le seul bénéficiaire.
 
Or, cette perte financière indirecte ne peut pas légalement être supportée par les syndicats de copropriétaires, d’autant plus que le syndic professionnel ne peut pas percevoir des commissions extérieures à ses honoraires de syndic.
 
Pour conclure, même en admettant que le compte bancaire séparé implique pour le syndic une nouvelle organisation, il serait acceptable d’admettre une augmentation de 1 % à 2 % des honoraires. Ceci étant, cela uniquement à deux conditions :
 
  • que le syndic n’ait pas augmenté l’année précédente ses honoraires pour ce même motif ;
  • qu’il s’engage à respecter les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui oblige notamment le syndic à remettre au conseil syndical les relevés bancaires et à déposer sans délai toutes les sommes au nom et pour le compte du syndicat.
 
  1. La multiplication des informations administratives à transmettre aux nouveaux acquéreurs

Ce point évoqué par ce syndic est extrêmement flou, comme la plupart du temps. En effet, la loi ALUR n’a prévu aucune nouvelle obligation faite au syndic en matière d’information administrative relative aux nouveaux acquéreurs.
 
En revanche, la loi ALUR a prévu effectivement une nouvelle obligation pour le copropriétaire vendeur (et non pour le syndic) qui consiste à remettre au potentiel nouvel acquéreur avant la promesse de vente, des informations comptables relatives au lot.
 
Pour réaliser cette tâche, le copropriétaire peut solliciter l’assistance d’un tiers ou du syndic en place, mais dans ce cas, cela ne doit pas avoir d’incidence sur les charges de la copropriété.
 
Il s’agira alors d’une prestation extérieure à ses fonctions de syndic qui ne devra pas avoir d’impact ni sur la gestion de l’immeuble ni sur les finances de la copropriété, voir : www.arc-copro.com/1h5g.
  1. L’inscription des syndicats des copropriétaires à un registre d’immatriculation des copropriétés

Cet argument est aussi un grand classique des syndics pour justifier d’une augmentation de leurs honoraires. Et pourtant, il « ne tient pas la route » et cela pour trois raisons essentielles :
 
  1. le décret du 26 mars 2016 définissant le contrat type donne la possibilité au syndic de facturer l’immatriculation initiale des copropriétés. Le syndic ne peut donc pas, pour cette tâche, réclamer une augmentation de son forfait de base qui sera déjà facturée en tant que prestation supplémentaire ;
  2. l’obligation d’immatriculation des copropriétés entrera en vigueur de manière progressive. En tout état de cause, elle ne sera pas applicable avant le 31 décembre 2016 et en l’occurrence pour cette copropriété de moins de 200 lots pas avant le 31 décembre 2017.
 
Il n’est donc pas question d’accepter d’ores et déjà une augmentation des honoraires pour une tâche qui ne sera effectuée que l’année prochaine.
 
  1. Le Ministère du Logement nous a indiqué que les modalités d’immatriculation seront extrêmement simples au point que les logiciels des syndics pourront automatiquement alimenter l’interface internet dédiée à l’immatriculation des copropriétés (les logiciels des syndics pourront « communiquer » avec l’interface pour éviter une double saisie).

 

  1. L’établissement d’une fiche synthétique de l’immeuble

Là encore, restons pragmatique afin d’expliquer pourquoi il faut refuser une augmentation des honoraires des syndics sur la base d’un tel argument. Il a pour cela au moins trois raisons :
 
  1. au même titre que l’immatriculation des copropriétés, l’établissement de la fiche synthétique entrera en vigueur de façon progressive et en tout état de cause pas avant le 31 décembre 2016.
  2. La fiche synthétique de l’immeuble est un condensé des informations nécessaires à l’immatriculation des copropriétés qui se génèrera à partir du logiciel du syndic.
  3. La fiche synthétique de l’immeuble se génère une seule fois au cours de l’exercice pour chaque copropriété.
 
  1. La formation continue des salariés

Chaque société, qu’il s’agisse d’un cabinet de syndic ou de tout professionnel, est tenue de collecter des sommes pour financer la formation continue de son personnel. Cette disposition est prévue par le Code du travail et date de plusieurs années, ne pouvant être aujourd’hui un argument valable pour justifier une augmentation des honoraires.
 
Ceci étant, il est vrai qu’un récent décret datant du 18 février 2016 a précisé les obligations de formation continue des professionnels de l’immobilier.
 
Néanmoins, ce décret vient préciser comment doit être réparti le temps de formation des professionnels de l’immobilier, qui devient une condition du renouvellement de la carte de gestion. Il s’agit donc d’un plus grand contrôle de la mise en œuvre de  la formation professionnelle, mais cette disposition n’introduit pas le principe de formation continue qui, nous l’espérons, existait chez les syndics avant le décret de 2016...