ABUS N° 4149 : Facturations abusives de diagnostics par le syndic CIME

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Abus
23/09/2016

ABUS N° 4149 : Facturations abusives de diagnostics par le

syndic CIME

 
La gestion des diagnostics en copropriété est source de nombreuses pratiques irrégulières et abusives par les syndics et, comme nous allons le voir, le cabinet CIME d’Issy-les-Moulineaux (92) ne déroge pas à la règle.
 
  1. Les irrégularités du syndic CIME

 
Dans le cadre de l’assemblée générale annuelle, tenue début 2016 et appelée à statuer sur les comptes (exercice du 1er octobre 2014 au 30 septembre 2015), le syndic CIME a présenté plusieurs factures alors que celles-ci étaient contestées par les membres du conseil syndical de cette grosse copropriété parisienne (140 lots).
 
  • Première facture litigieuse : 120,00 € du diagnostiqueur (Adéquat Environnement) pour le D.U.E.R.S.S.T (Document Unique sur l’Évaluation des Risques pour la Santé et la Sécurité de ses Travailleurs) relatif aux personnels du syndicat (février 2015).
 
D’une part, cette tâche relève des honoraires de gestion courante, depuis l’arrêté NOVELLI (19 mars 2010) ce qui a été réaffirmé par le contenu du « contrat type de mandat » (décret du 26 mars 2015). Autrement dit, le syndic ne peut pas facturer à la copropriété l’établissement ou la mise à jour annuelle du DUERSST. A ce sujet, voir :
 
Et d’autre part, si le syndic ne s’estime pas compétent pour réaliser ces tâches très simples, libre à lui de recourir à un tiers, mais il doit alors en assurer la prise en charge exclusive.
Par ailleurs, après vérification il s’avère que d’après la classification de son entreprise (7120B), l’activité du prestataire en question porte seulement sur les diagnostics immobiliers, énergétiques, amiante et termites.
 
  • Deuxième facture litigieuse : 635,00 € du diagnostiqueur (Adéquat Environnement) pour l’état parasitaire termites sur les parties communes de l’immeuble (février 2015) (voir : www.arc-copro.com/b2nk).
 
S’il existe bien un arrêté préfectoral qui déclare la zone de Paris infestée par les termites, la recherche obligatoire de la présence de ce parasite n’existe que dès lors qu’un périmètre restreint est déclaré infesté par un arrêté municipal. Dans ce cas-là, il est bien certain que la recherche devra être effectuée bien au-delà des seules zones  parties communes  accessibles telles que les circulations et couloirs des caves, zones auxquelles se limite le passage des diagnostiqueurs !
 
Voici donc 755,00 € que l’assemblée générale devra refuser en imposant au syndic de les prendre à sa charge.
 
  1. Les conseils de l’ARC face à des situations similaires

 
Il convient :
  • lors de la vérification annuelle des comptes par le conseil syndical, de contrôler la nature des dépenses (et leur imputation) et d’imposer au syndic d’effectuer les modifications appropriées sur les comptes a présenté en assemblée générale annuelle ;
  • lors de l’assemblée générale, de tenir compte du rapport du conseil syndical et de ses remarques sur l’analyse des comptes et de ses propositions de refus justifiés.
 
En cas de maintien des factures litigieuses par le syndic ou de constat d’une irrégularité, les copropriétaires devront soit :
  • rejeter les comptes de l’exercice, et exiger la présentation des comptes corrigés pour approbation lors d’une prochaine assemblée générale du syndicat (éventuellement convoquée aux frais du syndic selon ses torts) ;
  • approuver les comptes, à l’exception (réserves) d’une ou plusieurs dépenses litigieuses, qu’il conviendra de mentionner expressément dans le procès-verbal d’assemblée générale, mais surtout qui devront être affectées sur un compte d’attente. Le syndic devra alors présenter le compte d’attente pour apurement lors d’une prochaine assemblée générale.
 
En effet, de simples réserves sur les comptes sans rejeter les factures litigieuses sont totalement inefficaces.
 
Or, il est primordial de ne pas négliger les facturations litigieuses ou abusives passées par le syndic, dans la mesure où le syndicat pourrait se retrouver devant une action judiciaire engagée par un copropriétaire opposant ou défaillant sur des comptes inexacts (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).