ABUS N° 4230 : AJ IMMO : syndic/architecte une combinaison qui ne fait pas forcément bon ménage

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Abus
26/05/2017

ABUS N° 4230 : AJ IMMO : syndic/architecte une combinaison qui ne fait pas forcément bon ménage

 
L’ARC s’est exprimé à plusieurs reprises pour expliquer pourquoi il n’était pas souhaitable de faire appel à un cabinet d’administrateur de biens qui avait la double casquette de syndic et d’architecte, et ce quand bien même cela est légal.
 
En effet, nous considérons qu’il peut y avoir très rapidement un conflit d’intérêts entre la défense des syndicats de copropriétaires représentés et la volonté de pousser à la réalisation de travaux en espérant reprendre le marché en qualité d’architecte.
 
Voici donc la proposition d’un contrat de mandat faite par le cabinet AJ IMMO qui est à la fois syndic et architecte.
 
Mais avant, analysons le document joint au contrat type qui s’intitule « bordereau d’envoi ».
  1. Un courrier plutôt rassurant …qui peut cacher de graves abus

Voici donc ce que l’on peut lire dans la page de présentation :
 
 « Madame, comme convenu nous vous prions de bien vouloir trouver ci-joint notre proposition de contrat de Syndic pour la Copropriété citée en objet.
 
Nous vous informons que nous sommes un Syndic indépendant, non soumis aux obligations d’un groupe imposant de nombreuses prestations particulières.
 
Nous sommes Architectes et nous vous faisons bénéficier de nos connaissances dans le cadre d’une première approche concernant l’entretien et les travaux dans votre copropriété. (...) »
Cette présentation est éloquente, si ce n’est que depuis la mise en place du contrat type, indépendamment du fait que le syndic dépende ou non d’un grand groupe, il ne peut plus être rajouté de prestations complémentaires dans les contrats.
 
Cet argument est donc obsolète. Néanmoins, nous vérifierons en deuxième partie de cet article si le contrat proposé par ce syndic est effectivement à 100% conforme au contrat type.
 
Mais plus inquiétant est le paragraphe suivant. En effet, en tant cette fois en sa qualité d’architecte, ce professionnel propose une première approche « concernant l’entretien et les travaux dans la copropriété ».
C’est justement là que le bât blesse.
 
En effet, ce syndic-architecte risque d’être doublement en conflit d’intérêts :
  • d’une part, en encourageant à la réalisation de travaux, pouvant difficilement concilier son devoir de loyauté vis-à-vis du syndicat de copropriétaires qu’il gère et le fait qu’en tant que syndic, il est en droit de réclamer des honoraires pour le suivi des travaux ;
  • et d’autre part, en présentant ses services cette fois-ci en tant qu’architecte pour suivre les travaux avec à nouveau l’enjeu financier de ses honoraires.
D’ailleurs, comme nous allons le constater, le contrat type de ce syndic présente une grave illégalité justifiant nos craintes.
  1. Des honoraires à titre indicatif présentés au contrat

Depuis la loi Boutin confirmée par la loi ALUR, le contrat de syndic ne peut pas, même à titre indicatif, prévoir des honoraires travaux.
 
La rémunération doit être impérativement négociée en assemblée générale permettant au syndic de justifier sa demande d’honoraires.
 
Néanmoins, que trouvons-nous dans le contrat d’AJ IMMO ?
 
Rien de plus qu’une clause présentant à titre indicatif des honoraires travaux.
 
La voici :
« »
 
Eh oui ! Ce syndic a déjà assuré ses arrières en indiquant, certes, « à titre indicatif », ses honoraires.
 
Il pourra toujours évoquer que cela est purement à titre d’information, mais nous lui rétorquerons que cela est IL-LE-GAL.
 
Pour preuve, voici l’extrait de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 :
 
« Le syndic ne peut en aucun cas mentionner, dans le contrat de syndic soumis au vote de l'assemblée générale de la copropriété, de barème relatif à ces honoraires spécifiques, même à titre indicatif. »
 
L’abus n’est pas totalement fini, car nous devions vérifier si le contrat respecte à 100% le contrat type et ne prévoit pas de prestations irrégulières.
 
Et que constatons-nous ? Deux clauses étranges et illégales.
 
En effet, ce syndic s’est octroyé la possibilité de percevoir une rémunération sur la base des fonds placés au profit du syndicat de copropriétaires à hauteur de 0,80% des capitaux placés.
 
Cerise sur le gâteau, une autre rémunération est prévue au contrat, qui cette fois-ci doit être votée en assemblée générale et qui concerne, les « prestations de toutes natures imposées par la loi et toutes les nouvelles règlementations ».
 
Et si l’on arrêtait de plaisanter ?...