Abus N° 4275 : Le cabinet Le Terroir… Encore un syndic qui zigzague avec le contrat type

Version imprimableEnvoyer par email
Abus
29/09/2017

Abus N° 4275 : Le cabinet Le Terroir… Encore un syndic qui zigzague avec le contrat type

 
Depuis que les pouvoirs publics ont réglementé le contrat type qui ne permet plus au syndic d’introduire des clauses qui les arrangent, les syndics se rabattent à présent sur les questions et résolutions portées à l’ordre du jour.
 
Voyons comment le cabinet le terroir parvient en une seule résolution concernant sa proposition de contrat à présenter pas moins de trois irrégularités afin d’essayer de contourner le contrat type.

I. Un mandat élastique

Avant même l’entrée en vigueur du contrat type, l’article 29 du décret du 17 mars 1967 disposait déjà,  que « le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance » il ajoutait pour l’aspect financier « ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic »;
 
Le contrat type n’a fait que reprendre ces dispositions dans son point 2 intitulé  « Durée du contrat », en précisant que « Le présent contrat est conclu pour une durée de ….. » et en définissant la date d’effet et de fin (« il prendra effet … et prendra fin le …… ».)
 
Ainsi le contrat doit préciser aussi bien la durée que les échéances de date à date.
 
Malgré cet impératif, l’assemblée générale qui s’est tenue en mai 2017 a approuvée la résolution suivante :
 
« L’assemblée générale renouvelle le mandat de syndic pour une durée d’une année la mission du syndic expirera avec l’assemblée générale chargée d’approuver les comptes clôturés au 31 déc. 2017 soit au plus tard le 30/06/2018 ».
Ainsi il s’agit là de lui accorder un mandat élastique contraire aux dispositions règlementaires.

II. Un mandat avec un effet rétroactif

A plusieurs reprises la jurisprudence a rappelé qu’un contrat de mandat ne pouvait avoir une prise d’effet de manière rétroactive et ce compte tenu du caractère intuitu personae de ce type de convention.
 
Le syndic en fait fi au risque de mettre en porte à faux le syndicat des copropriétaires et surtout en entrainant un préjudice financier
 
Voici donc la suite de la résolution :
 
« L’assemblée générale décide que les honoraires de gestion attribués au Cabinet Le Terroir pour la période du 1er JANVIER au 31 DECEMBRE 2017 sont fixé à la somme de X € ttc …. ».
 
Le risque de cette rédaction est que le syndic pourra prétendre à percevoir de nouveaux honoraires sur la base du contrat du contrat adopté rétroactivement sur la période du 1er janvier à la date de l’assemblée alors même qu’il a déjà perçu une rémunération sur la base de l’ancien contrat.
 
La vigilance est donc de mise.

III. Un contrat qui est opposable individuellement aux copropriétaires

Le syndic Le Terroir a mentionné une dernière ligne dans son projet de résolution, devenu résolution car il a été voté !
 
« Les copropriétaires adhèrent également individuellement à ce contrat qui leur est opposable. ».
 
Bien sur cet ajout est totalement illégal puisque le contrat de mandat du syndic est exclusivement conclu avec l’entité « syndicat de copropriétaires » et non avec chacun des copropriétaires !
 
Cette disposition est donc inopposable au copropriétaire pris individuellement, même si les dispositions de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 permettent d’imputer certains frais au seul copropriétaire concerné, ce dernier peut toujours en contester le montant excessif, dans l’attente du décret devant fixer un montant maximum des honoraires du syndic.
 
Conseils de l’ARC
 
Tout conseil syndical doit élaborer en commun avec le syndic, l’ordre du jour de toute assemblée générale (art 26 du Décret du 17 mars 1967). C’est un droit mais c’est aussi une OBLIGATION pour le conseil syndical de remplir correctement son mandat vis-à-vis des copropriétaires qui les ont élus.
 
Le conseil syndical doit donc être très vigilant et utiliser à cet effet les services de l’ARC pour être aidé dans sa mission.