ABUS N° 4317 : Non Monsieur le Principal de copropriété de FONCIA VEXIN : La non-approbation des comptes n’interdit pas les actions en recouvrement

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Abus
16/01/2018

ABUS N° 4317 : Non Monsieur le Principal de copropriété de FONCIA VEXIN : 

La non-approbation des comptes n’interdit pas les actions en recouvrement

 
Nous sommes souvent interrogés par des conseillers syndicaux qui nous font part d’un chantage du syndic qui est le suivant : « si vous n’approuvez pas les comptes en l’état, nous ne pourrons pas engager d’action judiciaire à l’encontre des copropriétaires débiteurs ».
 
A titre d’illustration, voici un extrait d’un mail envoyé par le principal de copropriété du cabinet FONCIA VEXIN (excusez du peu):
 
« (...) Il n’a jamais été indiqué que le non-approbation des comptes entrainait l’annulation de la régularisation des charges annuelles. (...) Comme préciser clairement à l’assemblée le refus d’approuver les comptes entraine l’empêchement de recouvrir les charges. »
 
Examinons de plus près les deux informations indiquées.

I. Une régularisation des comptes exigibles après leur approbation

Selon ce principal de copropriété, ne pas approuver les comptes n’entraîne pas l’annulation de la régularisation des charges.
 
Et pourtant, c’est effectivement la réalité.
 
En effet, le syndic ne peut réclamer aux copropriétaires QUE les sommes que le syndicat de copropriétaires a voté en assemblée générale.
 
C’est d’ailleurs sur cette base que le syndic peut procéder aux appels de fonds du budget prévisionnel, qui a été préalablement voté.
 
En revanche, lorsque les dépenses réalisées sont supérieures au budget prévisionnel, la différence ne sera exigible qu’après avoir obtenu des copropriétaires cette approbation des comptes, qui génère alors une régularisation.
 
A défaut, la régularisation des comptes réalisée par le syndic est nulle et sans effet. D’ailleurs, cela est rappelé dans l’article 8 du décret du 14 mars 2005 qui précise que :
 
« (...) Les comptes de l'exercice clos sont à présenter pour leur approbation par les copropriétaires avec le budget voté correspondant à cet exercice et le comparatif des comptes approuvés de l'exercice précédent.
Les excédents ou insuffisances des charges ou produits sur opérations courantes sont répartis à l'arrêté des comptes entre chacun des copropriétaires en fonction des quotes-parts afférentes à chaque lot dans chacune des catégories de charges (...).»

II. Une possibilité de recouvrement des charges même en cas de non-approbation des comptes

Ce principal de copropriété indique que le refus de l’approbation des comptes « entraine l’empêchement de recouvrir les charges ».
 
Cela est totalement faux !
 
Et pour cause, les charges de copropriété sont appelées sur la base du budget prévisionnel voté en assemblée générale.
 
Ainsi, l’exigibilité des appels de fonds ne trouve pas sa source dans l’approbation de comptes de fin d’exercice, mais sur la base du budget prévisionnel voté, conformément à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965.
 
D’ailleurs, l’article 19-2 de cette même loi précise que le syndic peut réclamer judiciairement à un copropriétaire débiteur l’ensemble des appels de fonds de l’exercice, à partir du moment où un seul n’a pas été payé.
 
Les seules sommes qui ne peuvent pas être recouvertes sont l’éventuel résiduel qui peut exister entre le budget prévisionnel et le réalisé (voir point précédent), ce qui ramené à la quote-part du copropriétaire représente généralement un faible montant.
 
Cela ne justifie donc pas que l’on gèle une procédure judiciaire en recouvrement pour ce motif.
 

Conclusion, nous proposons à ce principal de copropriété de suivre nos formations comptables afin d’éviter qu’il ne dise n’importe quoi...si il fait vite il peut encore s’inscrire à la journée écolière du 30 janvier : www.arc-copro.com/x5np.