Changement d’affectation d’un lot causant un trouble de jouissance : précision de la Cour de Cassation concernant le délai pour agir en rétablissement

Version imprimableEnvoyer par email
Conseils de l'ARC
23/01/2018

Changement d’affectation d’un lot causant un trouble de jouissance : précision de la Cour de Cassation concernant le délai pour agir en rétablissement

 
 
L’affectation d’un lot, telle que prévue par le règlement de copropriété, n’est pas toujours respectée dans la pratique par le propriétaire.
 
Cette situation peut se révéler source d’irrégularités et de nuisances, entraînant différends et contentieux.
 
Un arrêt de la Cour de Cassation du 8 juin 2017 rappelle les règles de la prescription et ses modalités d’application.

I. L’affectation d’un lot selon le règlement de copropriété et les évolutions licites

Le règlement de copropriété constitue « la loi des parties » selon l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire qu’il définit les parties communes, privatives, leurs modalités de jouissance et d’administration.
 
Cela signifie que les copropriétaires et leurs éventuels locataires doivent se conformer au règlement de copropriété, notamment l’affectation des lots telle que stipulée (boutique, habitation, hangar, caves…).
 
Tout copropriétaire est libre d’utiliser ses parties privatives, à la condition de ne pas causer de trouble aux autres copropriétaires ni de porter atteinte à la destination de l'immeuble (article 9 de la loi du 10 juillet 1965).
 
La jurisprudence considère qu’une affectation divergente peut parfois s’avérer licite, dès lors qu’elle n’enfreint pas la destination de l’immeuble, par exemple un local d’habitation transformé en local professionnel et vice-versa (cabinet d’avocat, médical…), et si le règlement de copropriété n’interdit pas de telles activités.
 
Par exemple un local d’habitation peut être transformé en local professionnel et inversement (cabinet d’avocat, médical…), si le règlement de copropriété n’interdit pas de telles activités, et si cela ne porte pas atteinte au standing de l’immeuble.
 
Ce changement ne doit pas contrevenir à des dispositions légales, réglementaires (ex : l’article L 1331-22 du Code de la santé publique proscrivant l’habitation dans des locaux en sous-sols ou combles dépourvus d’ouverture vers l’extérieur « fenêtre »).

II. Les illégalités en matière d’affectation d’un lot et la procédure de contestation judiciaire

Certains copropriétaires n’hésitent pas à réaffecter leur lot en totale infraction du règlement de copropriété.
 
Ils parient sur la renonciation du syndicat à exercer une action judiciaire en rétablissement de l’affectation ou en l’introduisant hors délai.
 
Si un copropriétaire ou le syndicat de copropriétaires souhaite s’opposer à ce changement d’affectation d’un lot, qui le plus souvent cause un trouble de jouissance, il convient d’assigner le copropriétaire responsable afin d’obtenir le rétablissement de l’affectation du lot, tel que prévu dans le règlement de copropriété.
 
Cette action s’appuie sur l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que les actions personnelles concernant ce type de litige entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.
 
Ce délai est impératif, et la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, dans son arrêt du 8 juin 2017 - n° 16-16565 apporte une précision concernant le point de départ pour le calcul de ces 10 ans.
 
 « Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 mars 2015), que, se plaignant de nuisances provenant de l'exercice d'une activité de studio d'enregistrement musical dans le lot n° 25 appartenant à Mme X..., Mme Y..., copropriétaire, l'a assignée en rétablissement du lot à son usage initial de réserve ;
 
Attendu que, pour déclarer cette demande irrecevable, l'arrêt retient que le lot est mentionné dans l'état descriptif de division comme un local à usage de réserve, que, depuis 1975, il a été aménagé en un local à usage de bureaux, dans lequel deux sociétés d'architecte ont exercé jusqu'en 1984, et que, n'ayant donc pas été utilisé à usage de réserve depuis 1975, il n'est pas nécessaire de justifier que la profession d'architecte s'y était exercée pendant plus de dix ans ;
 
Qu'en statuant ainsi, alors que l'affectation d'un lot à l'exercice d'une activité libérale est une infraction au règlement de copropriété distincte de son affectation à une activité commerciale, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ; "
 
Dans cette affaire, le lot a été utilisé pour une activité libérale d’architecte de 1975 à 1984, puis cette affectation a été interrompue de 1984 à 2007 puis de septembre 2008 à 2009. À partir de 2009, c’est une activité commerciale qui a été exercée dans ce lot.
 
Autrement dit, la prescription de dix ans ne se calcule pas à compter de la première affectation illicite du lot, au regard de celle définie par le règlement de copropriété, mais à compter de la dernière, si les exploitations illégales sont diverses.
 
Le copropriétaire, qui jouit d’un lot dont l’affectation enfreint le règlement de copropriété, doit donc savoir qu’il s’expose à une action judiciaire en rétablissement de celle-ci, qui peut parfois être introduite, par le syndicat ou tout copropriétaire, au-delà des dix ans à compter du changement d’affectation initiale, si celui-ci n’a pas été continu.