Comment améliorer l’identification des copropriétés fragiles ?

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Conseils de l'ARC
10/04/2018

Comment améliorer l’identification des copropriétés fragiles ?

 
Au-delà des dispositifs publics mis en place pour traiter les copropriétés fragiles (POPAC) et en difficulté (OPHA, PDS), il nous apparait crucial à l’heure actuelle de mettre en lumière la question centrale et initiale de l’identification même des copropriétés à risque. Sans un repérage de qualité, comment est-il, en effet, possible de prioriser correctement l’action publique en faveur du traitement des copropriétés fragiles et a fortiori en difficulté ? 
 
Nous livrons ici les retours d’expérience et pistes de réflexion de l’ARC.

1. Des dispositifs actuels de veille ne permettant pas un repérage exhaustif des copropriétés fragiles

Si les observatoires de l’habitat ont été créés dès 2009 et les VOC (Veille et Observation des copropriétés) dès 2012, avec l’objectif affiché de connaître précisément l’état et les évolutions du parc privé d’un territoire, force est de constater que ces dispositifs comportent quelques lacunes, laissant passer de nombreuses copropriétés fragiles - voire en difficulté - entre leurs mailles :
 
  • Le recueil des données à ce stade ne pouvant qu’être basé sur une approche statistique, il ne permet pas une analyse exhaustive du parc privé, laissant de côté copropriétés désorganisées, parcs vacants obsolètes, logements de fortune et logements sociaux. Il se heurte de plus au défaut d’actualisation des classements cadastraux.
  • Les données recueillies sont issues principalement de l’outil du Parc Privé Potentiellement Indigne (PPPI) et des fichiers infracommunaux de repérage des copropriétés fragiles, développés par l’ANAH et fruit du croisement des données fiscales relatives au classement cadastral (FILOCOM) et des revenus des occupants. Cette approche statistique, qui peut être complétée par une collecte d’informations secondaires (ex : données notariales, demandes HLM et Fonds Solidarité Logement, analyse des DIA, etc.), permet de caractériser les copropriétés sur leur aspect matériel et la situation socio-économique de leurs occupants, mais ne permet pas d’identifier complètement les difficultés financières et de gestion de ces ensembles immobiliers, pourtant premiers signes de la fragilité d’une copropriété.
Face à ces problématiques structurelles identifiées, quelles pistes d’action l’ARC met en place et propose aux collectivités pour améliorer l’identification des copropriétés fragiles sur leur territoire ?

2. Renforcer les indicateurs de gestion et compléter l’approche statistique par un indispensable travail de terrain

Des avancées indéniables ont été faites pour mieux prendre en compte le rôle central de la gestion et de la gouvernance dans l’identification des copropriétés fragiles.
 
Des indicateurs de gestion sont désormais présents dans la grille des VOC (ex : type d’instance de gestion, taux de participation en assemblée générale, type et montant de travaux en cours, etc.). Par ailleurs, l’immatriculation des copropriétés devrait permettre une meilleure connaissance de la situation financière des copropriétés.
 
Ces améliorations doivent cependant être encore soutenues et accompagnées.
 
C’est pourquoi l’ARC a développé et mis en place un outil particulier, OSCAR, qui permet d’obtenir des informations correctes et rapides sur la situation des copropriétés. Cet outil établit le niveau moyen de chacune des charges de copropriété en synthétisant les comptes des adhérents de l’ARC.
 
Ainsi en comparant le niveau des charges d’une copropriété à la moyenne de celles sur la commune ayant la même configuration en termes de services collectifs et de nombre de lots, les collectivités territoriales peuvent disposer, par notre intermédiaire, d’un puissant levier à l’échelle du territoire de la commune pour identifier et agir sur les copropriétés fragiles, des charges relativement élevées étant un indicateur essentiel de la fragilité d’une copropriété.
 
Cela étant dit, les outils statistiques ne pouvant pas remplacer le travail de terrain, indispensable au repérage des copropriétés fragiles, l’ARC propose et met en place avec les collectivités :
  • Des missions d’AMO (Assistance à Maîtrise d’Ouvrage) et d’animation d’évènement sur la copropriété (ex : « Printemps de la copropriété » ; « Forum de la copropriété »). Grâce à une communication active et ciblée de la collectivité, ces évènements permettent de sensibiliser et de faire remonter les problèmes rencontrés par les copropriétaires du territoire. L’atelier participatif « Savoir gérer soi-même sa copropriété » organisé par l’ARC dans le cadre de Forum de la copropriété d’Aubervilliers en mars 2017 a ainsi permis d’identifier 3 copropriétés désorganisées.
  • La mise en place de Commissions Locales, permettant d’identifier les dysfonctionnements et blocages auxquels sont confrontées les copropriétés et réunissant l’ensemble des acteurs intervenant dans l’habitat privé afin de trouver des solutions adaptées aux problèmes particuliers de chaque commune. C’est grâce à cet outil que le théâtre-forum (voir article à ce sujet) a été mis en place sur la commune de Creil en 2016, permettant d’identifier nombre de copropriétés fragiles ou en difficulté.
La mise en place et la promotion de dispositifs permettant de mieux connaître le parc privé et ses risques sont essentielles pour éviter de se retrouver face à des difficultés irréversibles et ainsi  limiter le nombre d’intervention publique curative lourde et complexe, constituant une charge importante pour les collectivités. L’ARC accompagne les collectivités en proposant des outils adaptés aux problématiques de chaque territoire, reflets d’une vision holistique et pluridisciplinaire des copropriétés (gestion, finances, droit, bâti, sociale), seul gage d’une action durable.