Copropriétés d’investisseurs : des promesses de défiscalisation qui finissent en « bourbier financier » ; Une association lance une pétition

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22/12/2015

Copropriétés d’investisseurs : des promesses de défiscalisation qui finissent en « bourbier financier » ;

Une association lance une pétition

 
Nous avons déjà eu l’occasion d’exprimer nos préoccupations concernant le devenir des copropriétés nées grâce aux dispositifs de défiscalisation (« De ROBIEN »,  « BESSON », « BORLOO », « SCELLIER » et plus récemment « DUFLOT » ou encore « PINEL »).
 
Ces copropriétés sont construites à l’économie avec pour objectif une forte rentabilité locative : matériaux d’assez faible qualité pour maîtriser les coûts de construction, petites surfaces, communication sur d’hypothétiques performances énergétiques (BBC - Bâtiments Basse consommation ; équipements à énergies renouvelables, etc.) afin de séduire les investisseurs et faciliter l’accès à certains financements (Eco-PTZ).
 
Les investisseurs sont invités à signer un « package » de gestion : achat du bien auprès du promoteur et mandat de gestion locative confié à une filiale du promoteur.
 
Les copropriétés sorties de terre sont évidemment confiées en gestion à un syndic de promotion qui est soit une filiale du promoteur, soit un syndic ayant développé des intérêts économiques avec le promoteur.
 
La plupart du temps, les acquéreurs investissent dans des biens situés dans des villes éloignées de celles où ils habitent. Les Parisiens investissent à Montpellier, les Montpelliérains à Toulouse ou à Nantes, etc.
 
Cela a deux conséquences :
 
  • d’une part les investisseurs achètent dans des immeubles qu’ils n’ont parfois jamais vu, dans des quartiers qu’ils ne connaissent pas. Il s’agit souvent de nouveaux quartiers construits en périphérie des centres urbains (où le foncier est disponible) pour lesquels la demande locative est faible ;
  • par ailleurs, le bien étant à distance de chez eux, les investisseurs ne se déplacent pas pour gérer leur bien locatif, ni pour participer aux assemblées générales. Ils font confiance aux gestionnaires locatifs qui appartiennent souvent au même groupe que le syndic de la copropriété à qui ils envoient chaque année leur mandat de vote d’assemblée générale …
 
 
1. Absence des propriétaires
 
Cela aboutit à des assemblées générales « fantômes », tenues par le seul syndic et ses préposés, porteurs (illégalement) des mandats d’une majorité de copropriétaires, comme s’en alertait Universimmo en 2011 dans un excellent article dont nous nous étions déjà fait le relais : Immeubles Robien et Scellier : de futures copropriétés dégradées ?
 
2. Une dégradation prématurée
 
À l’usage, les matériaux de faible qualité se dégradent vite, les équipements demandent un entretien coûteux (panneaux solaires), etc.
 
Les copropriétaires bailleurs ayant investi dans un « rendement locatif » sont plutôt réticents à envisager des travaux d’entretien durant la période de leur investissement et retardent au maximum leur engagement (les dispositifs de défiscalisation imposent généralement une durée minimale de mise en location de 9 ans).
 
3. Une gestion non contrôlée
 
Les quelques copropriétaires occupants « échoués » par erreur dans ces immeubles se retrouvent bien vite démunis face à l’absence des copropriétaires bailleurs et à la toute-puissance du syndic-promoteur-gestionnaire locatif.
 
Bref, ces immeubles construits à l’économie et non entretenus se dégradent vite, les petites surfaces facilitent le turn-over des locataires et des propriétaires occupants, la gestion est laissée aux mains d’un syndic « tout puissant » sans contre-pouvoir efficace…
 
4. Des inventeurs « piégés » réagissent
 
Aujourd’hui, des propriétaires - initialement séduits par le discours des promoteurs et autres conseillers financiers - se sont constitués en association, comme l’ADPRETH (l'association de défense des propriétaires de la résidence Toulouse l'Hers) et essayent de faire réagir l’État sur le piège que représentent ces « investissements » gérés par les gestionnaires locatifs. 
 
Cette association lance une pétition sur le site AVAAZ. Elle y dénonce les prix de vente « dopés » ; les loyers reversés par les gestionnaires locatifs avec retard « en toute impunité » ; la vacance locative favorisée par la situation des biens construits dans ces secteurs où la demande locative est faible ; les baisses de loyers imposées par ces gestionnaires ; etc. Si ce sujet vous intéresse, vous pouvez retrouver cette pétition ICI.