Des pénalités en cas de défaut d’immatriculation initiale des copropriétés et de remise de la fiche synthétique

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Conseils de l'ARC
28/03/2017

Des pénalités en cas de défaut d’immatriculation initiale des copropriétés et de remise de la fiche synthétique

 
Quand les pouvoirs publics souhaitent obtenir des informations des syndics professionnels, ils savent ne pas commettre les mêmes erreurs que lorsqu’il s’agit d’imposer à ces derniers des obligations à l’égard des copropriétaires.
 
Et pour cause, les pouvoirs publics ont instauré des pénalités en cas de retard à effectuer l’immatriculation initiale des copropriétés ainsi qu’en cas de défaut de remise de la fiche synthétique.
 
Surement ont-ils compris qu’avec les syndics « dits » professionnels, une obligation légale ou réglementaire qui n’était pas assortie d’une sanction pécuniaire avait toutes les chances de finir aux « oubliettes ».
 
Malgré cela, les syndics essayent tout de même de neutraliser autant que possible ces dispositions.
 
Reprenons donc ce que prévoient les textes légaux et réglementaires en matière de pénalités relatives aux deux points cités.
  1. Une astreinte jusqu’à 20 euros par lot pour un défaut d’immatriculation

L’article L.711-6 du code de la construction et de l’habitation prévoit une date butoir pour immatriculer les copropriétés en fonction du nombre de lots qui la composent.
 
En cas de manquement, l’AnAH, tout copropriétaire et à plus forte raison le conseil syndical peuvent mettre en demeure le syndic pour que cette tâche soit réalisée.
 
Si le syndic persiste dans sa carence, une astreinte pouvant aller jusqu’à 20 euros par lot et par semaine peut lui être imputée.
 
Cet article précise que cette pénalité ne peut, en aucun cas, être imputée au syndicat de copropriétaires sauf si le syndic est bénévole.
 
Il semble que cette astreinte soit assez dissuasive pour que les syndics respectent cette obligation. Néanmoins, si vous rencontrez un syndic récalcitrant, vous savez à présent comment l’éperonner.
  1. Une pénalité de la fiche synthétique neutralisée par les syndics

Alors que les astreintes pour le défaut d’immatriculation initiale des copropriétés sont prévues par la loi, le montant des pénalités en cas de retard la remise de la fiche synthétique doit être déterminé contractuellement.
 
En effet, les pouvoirs publics ont prévu au point 6 du contrat type réglementaire un champ spécifique pour indiquer le montant de pénalités par jour de retard qui sera appliqué à la suite d’une demande d’un copropriétaire qui resterait lettre morte.
 
Bien évidemment, les syndics ont neutralisé cette disposition en prévoyant une pénalité ridiculement basse qui est parfois même ramenée à 0,10 centimes soit un montant encore plus ridicule que l’euro symbolique.
 
Si cela dénote le manque de volonté de transparence et de réactivité des syndics, le conseil syndical ne devra pas laisser la situation en l’état.
 
Ainsi, peu importe que le contrat de mandat soit ou non présenté à la prochaine assemblée générale, le conseil syndical devra prévoir une question spécifique à l’ordre du jour pour déterminer le coût de pénalité acceptable.
 
En effet, rappelons qu’il s’agit d’un contrat synallagmatique (ou bilatéral) donc qui implique une négociation entre les parties, que sont le syndic et le syndicat de copropriétaires.
 
Par conséquent, le syndic ne peut pas décider unilatéralement du montant de pénalités qui sera inscrit au contrat.
 
Un montant situé entre 15 et 30 euros par jour de retard parait assez dissuasif pour que le syndic s’exécute.
 
Attention : l’objectif de cette démarche n’est pas de lui imputer une  amende, mais uniquement de prévoir une « arme de dissuasion » afin que le syndic s’acquitte de son travail dans les délais impartis.