FONCIA et les contrats : « Sœur Anne, ma sœur Anne, ne vois-tu rien venir ? ».

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Dossiers
02/05/2012

FONCIA et les contrats : « Sœur Anne, ma sœur Anne, ne vois-tu rien venir ? ».

Contrat de base, contrat « horizon », contrat « horizon plus »...

On n’y comprenait déjà pas grand-chose. FONCIA, le premier syndic de France, sous prétexte de clarté, renforce l’opacité. Alors qu’il est déjà impossible de mettre un syndic en concurrence avec un autre, FONCIA propose (ou va proposer) TROIS types de contrats :

 

  1. Le contrat de base qui est un concentré d’une partie des illégalités ou abus constatés dans les contrats de syndic en général.

  1. Le contrat forfaitaire HORIZON dont nous avons déjà mis en évidence les faiblesses (voir LIEN abus numéro 3127).

  1. Un contrat super-forfaitaire dit « horizon » plus, dont nous n’avons pas encore vu la moindre virgule, mais que FONCIA annonce déjà à son de trompe.

Comme dit l’autre « Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué ? ». Et surtout : « Pourquoi ne pas tenter de faire croire que c’est de plus en plus simple, quand c’est de plus en plus compliqué ».

Voici la nouvelle analyse du contrat FONCIA (réservée à nos adhérents) pour nos ceux qui sont gérés par FONCIA et voudraient savoir précisément QUOI et COMMENT négocier.

 

CONTRAT DE SYNDIC

Référence Immeuble :

N° de mandat :

ENTRE LES SOUSSIGNES

Le syndicat des copropriétaires, 75011 Paris, représenté par Monsieur ...........

D'une part,

ET

FONCIA RIVES DE SEINE, S.A.S. au capital de 94200 - B 328 517 974 RCS Paris, dont le siège

social est 85 RUE SAINT MAUR 75011 PARIS, représentée par Richard TITIN-SNAIDER, Président

Directeur Général, titulaire de la carte professionnelle N" G2783 délivrée par la Préfecture de Paris,

garantie par CEG1128 Rue La Boétie 75378 PARIS, et assurée en Responsabilité Civile

Professionnelle police N°114239964 auprès de COVEA RISKS.

D'autre part,

IL A ETE CONVENU ET ARRETE CE QUI SUIT :

Par décision prise en Assemblée Générale des Copropriétaires, réunie le ..../06/2012, le Syndicat confie à FONCIA RIVES DE SEINE qui l'accepte, les fonctions de Syndic dudit immeuble, aux clauses et conditions ci-après. En contrepartie de la liberté tarifaire de la prestation de syndic, nous nous engageons à une information préalable, claire et détaillée aux copropriétaires sur le contenu du présent contrat et sur les modalités de calcul des honoraires, en particulier, pour ce qui concerne les prestations invariables relevant d'un forfait annuel et les prestations qualifiées de variables, non identifiables dans le cadre d'un forfait annuel.

I. PRESTATIONS INVARIABLES - FORFAIT ANNUEL

Conformément :

  • aux dispositions figurant à l'annexe de l'arrêté du 19 mars 2010

  • aux conditions d'exécution de la mission selon les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 29 du décret du 17 mars 1967.

La mission du syndic, listée dans ce chapitre, rentre dans le cadre des prestations invariables durant les heures ouvrables, étant ainsi établie :

du lundi au jeudi de 9h00 à 13h00 et de 14h00 à 18h00 le vendredi de 9h00 à 13h00 et de 14h00 à 17h00

La rémunération de ces tâches est indiquée au chapitre II. D'autres prestations peuvent être faites par le syndic, d'autres missions peuvent lui être confiées par les assemblées générales ou par un copropriétaire, leurs tarifs sont indiqués au chapitre IX.

1. ASSEMBLEE GENERALE ANNUELLE

  • Elaboration et envoi de la convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions '*'

  • Réunion du conseil syndical précédant l'assemblée générale

Objet de la réunion : o Etablissement de l'ordre du jour o Présence du syndic ou de son représentant : o Durée, jours et plages horaires convenus comme inclus dans le forfait soit : : 2 heures du lundi au jeudi inclus de 9h à 13h et de 14h à 18h et le vendredi de 9h à 13 et de 14h à 17h, sauf jours fériés

  • Mise à disposition de tous les copropriétaires des différentes pièces comptables et justificatives dans les conditions prévues à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 selon modalités définies par l'assemblée générale.

  • Tenue de l'Assemblée Générale

o Établissement de la feuille de présence, émargement, vérification des voix et des pouvoirs

o Tenue du registre des procès-verbaux

o Procès-verbal : rédaction du procès-verbal lorsque le syndic est élu secrétaire o Envoi et notification du procès-verbal (*)

o Affichage dans les parties communes de la copropriété d'un procès-verbal abrégé mentionnant les résolutions relatives à l'entretien de la copropriété et aux travaux

o Présence du syndic ou de son représentant : 2 heures du lundi au jeudi inclus de 9h à 13h et de 14h à 18h et le vendredi de 9h à 13 et de 14h à 17h, sauf jours fériés

[Note de l’ARC : Autant dire que l’assemblée générale annuelle n’est pas assurée dans le cadre des honoraires de base, puisque l’assemblée générale est toujours tenue en dehors des heures ouvrables dans cette résidence].

2. COMPTABILITE GENERALE DE LA COPROPRIETE

Etablissement du compte de gestion générale et des annexes conformément au décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires

o Présentation des comptes en conformité avec la réglementation en vigueur o Etablissement du budget prévisionnel, en collaboration avec le conseil syndical

Compte Copropriétaire

o Etablissement et mise à jour de la liste des copropriétaires

o Tenue des comptes des copropriétaires o Appel des provisions sur budget prévisionnel

o Imputations des consommations individuelles de fluide ou d'énergie lorsque les compteurs sont déjà installés lors de la désignation du syndic

Compte Fournisseurs

o Factures : vérification et paiement

  • Remise, au syndic successeur, de l'état financier, de la totalité des fonds, de l'état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat.

  • Compte bancaire séparé ou le cas échéant compte du cabinet en cas de dispense (prix différencié selon le choix de la copropriété).

3. ADMINISTRATION ET GESTION DE LA COPROPRIETE EN CONFORMITE AVEC LE REGLEMENT DE COPROPRIETE

Archives du syndicat

o Détention, conservation et mise à disposition des archives

o Transmission des archives au syndic successeur

o Elaboration et transmission au conseil syndical du bordereau récapitulatif des archives transmises au syndic successeur

Conseil Syndical - Obligations administratives

O Mise à disposition et communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndicat. '*'

o Recueil des avis écrits du conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire

Entretien et maintenance

o 44 visites à l'immeuble assurées par an comprises dans les honoraires forfaitaires.

o Négociation, passation, suivi des marchés des prestataires et gestion des contrats à l'échéance dans le cadre du budget prévisionnel, o Gestion des diagnostics/dossiers obligatoires.

o Carnet d'entretien : établissement, mise à jour pour les informations mentionnées aux articles 3 et 4 du décret n° 2001-477 du 30/05/2001 o Appels d'offre, étude des devis et mise en concurrence résultant de la demande d'une pluralité de devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises lorsque celle-ci est obligatoire dans le cadre des travaux de maintenance définis à l'article 45 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967

o Gestion des travaux d'entretien et de maintenance.

 

4 ASSURANCES

 

o Souscription des polices d'assurance au nom syndicat et avec l'accord préalable du syndicat

o Déclaration des sinistres concernant les parties communes et/ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes

o Règlement des indemnités aux bénéficiaires

 

5. GESTION DU PERSONNEL

  • Recherche et entretien préalable (les coûts de la publication des annonces ne sont pas compris)(**'

  • Etablissement du contrat de travail et, le cas échéant, de ses avenants '**'

  • Paiement du salaire et de toute indemnité, prime due au salarié'**'

  • Tenue du livre des salaires et édition des bulletins de paie

Déclarations et paiement aux organismes fiscaux et sociaux '**'

 

6. ATTESTATIONS ET DECLARATIONS OBLIGATOIRES **

  • Gestion des remplacements pendant les congés, arrêts-maladie et maternité(**'

  • Mise en place du document unique d'évaluation des risques pour la santé et la sécurité des travailleurs et mise à jour(**'

  • Gestion de la formation du personnel du syndicat

7. DIVERS

  • Calcul des intérêts légaux au profit du syndicat

o Fourniture du livret d'accueil aux nouveaux copropriétaires

 

II. REMUNERATION FORFAITAIRE

L'ensemble de la mission définie au chapitre I est inclus dans les prestations invariables.

Les honoraires du syndic, pour ces prestations et pour 402 lots, sont fixés, pour l'année civile en cours, à :


 





 

H.T.

T.VA.

T.T.C

Gestion avec un compte bancaire séparé

 

52.140,47

 

10.219,536€

 

62.360,00

Gestion en compte bancaire unique, avec une dispense de compte bancaire séparé

 

 

 

 

Le présent contrat est consenti et accepté aux conditions suivantes :

01/10/2012 et prendra fin le

Il entrera en vigueur le 30/09/2013

 

Pendant cette période, le contrat ne pourra être résilié par le syndicat que pour motif légitime porté à la connaissance du syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception, par le conseil syndical ou par plusieurs copropriétaires représentant au moins 25% des voix de l'ensemble de la copropriété. L'assemblée devra alors statuer à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Le syndic, de son côté, ne pourra pendant la même période mettre fin à ses fonctions, que pour motif légitime et à la condition d'en prévenir par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins TROIS MOIS à l'avance, le Président du conseil syndical ou à défaut, chaque copropriétaire. Il convoquera l'assemblée générale qui sera amenée à élire son remplaçant.

 

IV. REVISION DE PRIX

Sauf accord particulier, les honoraires définis ci-dessus seront révisés au 1er janvier de chaque année, en fonction de la variation des indices, suivant formule ci-dessous :

H = 0,10Ha+(0,90Haxl/la)

H = Montant révisé des honoraires Ha = Montant antérieur des honoraires I = Indice national des salaires du BTP publié au 1er janvier de l'année N.

la = Indice national des salaires du BTP publié au 1er janvier de l'année N-1.

Au 18r janvier 2012, la dernière valeur connue est 479,1 (septembre 2011).

 

[Note de l’ARC : Il est anormal que les honoraires soient revalorisés entre deux assemblées générales de façon automatique ; l’assemblée générale vote un montant d’honoraires pour 12 mois, revalorisable uniquement par l’assemblée générale suivante].

 

Exemple : si Ha=10.000 / an, la = 700 et I = 101; alors : 10.090 = 0,10(10.000) + (0,90(10.000) x 101/100)

V. MUTUALISATION DES ENVOIS POSTAUX

FONCIA a mis en place une plateforme logistique donnant la possibilité de mutualiser l'envoi des convocations et procès-verbaux des assemblées générales organisées par l'ensemble de ses agences, afin de bénéficier des tarifs les plus avantageux d'affranchissement.

Les économies réalisées (différence entre le tarif public et le tarif obtenu) seront partagées à parts égales entre le Syndicat des copropriétaires et FONCIA au titre de sa prestation d'acheminement.

 

[Note de l’ARC : Cette clause est illégale. FONCIA bénéficie d’une remise dont les syndicats doivent profiter intégralement et ne doit répercuter que les « frais » d’affranchissements. L'arrêté ne prévoit AUCUNE « prestation » d’acheminement, mais des « frais »].

 

VI. GARANTIES FINANCIERES

FONCIA RIVES DE SEINE adhère à la Société dénommée CEGI, dont le siège social est à 128 Rue La Boétie , 75378 PARIS sous le n" d'adhérent C100-13573, laquelle garantit les sommes et valeurs reçues au titre des activités de gestion immobilière et de transactions visées par la loi du 2 janvier 1970 et son décret d'application

VII.GESTION DU COMPTE BANCAIRE

En application de l'article 18-6 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut d'une décision différente prise en assemblée générale, en application de l'article 29-1 du décret du 17 mars 1967, les fonds du syndicat seront déposés sur un compte séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires.

Dans tous les cas, la comptabilité du syndicat sera indépendante de celle des autres copropriétés et fera clairement apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat.

Le syndicat ayant expressément voté pour le versement des fonds au compte unique «syndicats des copropriétaires» du cabinet, «SU01» bénéficiera de ce compte dans le cadre de la loi du 2 janvier 1970.

VIII. LITIGES, RECLAMATIONS - SERVICE QUALITE

En cas de litige pour l'exécution du présent contrat, les parties s'efforcent de trouver une solution amiable. A ce titre, le syndic accepte l'intervention d'associations d'usagers et des syndicats professionnels, par l'intermédiaire d'une commission de conciliation. Il en est de même pour les litiges qui viendraient à naître entre le syndic et un ou plusieurs copropriétaires. Cette commission n'émet qu'un avis qui peut ne pas satisfaire l'une ou l'autre des parties.

La conciliation n'interrompt pas la prescription des délais de recours devant les tribunaux : aussi chacune d'entre elles conserve la liberté de saisir à tout moment le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l'immeuble, qui reste seul compétent.

Sur demande du conseil syndical ou de l'assemblée générale, le syndic s'oblige à déclarer à son assurance RCP, toute anomalie relevant de sa gestion ayant entraîné un préjudice.

Soucieux de la qualité des services délivrés à ses clients, FONCIA Groupe a créé un Service Client - 13 avenue LEBRUN - 92188 ANTONY - lequel a pour mission de recevoir les réclamations des clients de l'ensemble de ses filiales et d'y donner suite en procédant à une instruction des dossiers afin de rechercher, dans un esprit de conciliation, une solution amiable.

IX. CONCURRENCE- ETHIQUE

FONCIA s'engage :

  • à ne percevoir aucune ristourne ou rémunération autre que celle prévue au présent contrat

  • à pratiquer une politique de maîtrise des charges,

  • à mettre périodiquement les fournisseurs en concurrence loyale,

  • à proposer aux fournisseurs et prestataires de service la charte « Garantie Clarté » dont un exemplaire est remis au président du conseil syndical.

  • Informatique et libertés :

Les données à caractère personnel recueillies par l'agence Fonda, responsable de traitement, font l'objet d'un traitement automatisé destiné à la gestion de copropriétés, à la gestion des copropriétaires et à la réalisation d'opérations relatives à la prospection, et plus généralement à l'ensemble des démarches nécessaires à l'exercice des missions découlant du présent contrat.

Ces données sont destinées à l'agence. Sauf opposition de la part des copropriétaires, ces derniers acceptent que certaines de leurs données soient transmises aux entités Fonda à des fins de prospection ou à des partenaires dans le cadre des activités liées à l'exécution du mandat.

Conformément à la loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 modifiée, les copropriétaires disposent d'un droit d'interrogation, d'accès, de rectification et d'opposition, pour des motifs légitimes, au traitement de leurs données à caractère personnel, ainsi que d'un droit d'opposition à la prospection qu'ils peuvent exercer auprès du Correspondant Informatique et Libertés, Fonda Groupe, 13 avenue Lebrun - 92188 Antony cedex - cil@foncia.fr en joignant à leur demande une copie d'un titre d'identité, ainsi que le nom de l'agence Fonda syndic de l'immeuble.

 

[Note de l’ARC : Cette clause est totalement illégale. FONCIA ne peut disposer d’un fichier qui est la seule propriété du syndicat des copropriétaires].

 

X. PRESTATIONS VARIABLES





 

(HT)

(TVA)

(TTC)

Prise en charge de la copropriété Forfait/lot avec un minimum de 330 HT

5.00

0.98

5.98

Barème horaire du cabinet applicable à toutes les prestations au temps passé

Heures non ouvrables (majoration de 50 % après 19H30 -100% après 22h 1 heure

 

 

 

  • Directeur

  • principal

  • assistante

Heures ouvrables 1 heure

  • directeur

  • principal

  • assistante

Le déplacement est facturé au prix d’une vacation horaire

130.04

106.49

68.60

 

102.40

95.23

58.36

25.49

20.87

13.45

 

20.07

18.67

11.44

155.53

127.36

82.05

 

122.47

113.90

69.80

Frais administratifs

Frais de reprographie N & B à l’unité

0.13

0.03

0.15

Frais de reprographie couleur à l'unité

0.68

0.13

0.81

Frais administratifs (hors frais postaux et copies pour les convocations et PV d'AG) :forfait / lot principal

Aux frais réels

Prestation d'acheminement pour l'optimisation des frais d'envoi de convocations et PV

d'AG (prix maximal par pli)

0.48

0.09

0.57

[Note de l’ARC : illégal, voir plus haut]

Carnet d'entretien étendu : Décret 30/05/01 (Art.5) facturé uniquement suivant décision AG : coût/lot principal/an

7.00

1.37

8.37

Recensement des attestations pour TVA à taux réduit: coût/lot principal/an

2.60

0.51

3.11

[Note de l’ARC : illégal, rentre dans la gestion courante]

Exploitation des compteurs divisionnaires en cas d'installation en cours de mandat :

  • forfait administratif / an

forfait par tranche commencée de 50 compteurs

60.00

50.00

11.76

9.80

71.76

59.80

Gestion et suivi des sinistres avec minimum 1 h par trimestre

Au temps passé selon barème horaire Cabinet

Assemblées générales et conseil syndicaux

Tenue des conseils syndicaux et/ou des assemblées générales (hors forfait)

 

 

Travail préparatoire des AG et/ou CS supplémentaires : forfait/lot principal avec minimum de 230 € HT

Location de salle dans locaux FONCIA

Au temps passé selon barème horaire Cabinet

Au temps passé selon barème horaire Cabinet

60.00 11.76 71.76

[Note de l’ARC : illégal, ne rentre pas dans les débours autorisés par l’arrêté]

Frais financiers et comptables

Fonds placés au profit de la copropriété (calcul trimestriel)

 

 

Gestion des recettes du syndicat droits d’affichages, servitudes, produits de ventes, indemnisations... sur sommes encaissées)

1%/An du capital placé

[Note de l’ARC : pourquoi 1% ? c’est au moins deux fois trop.]

7 % 1,37 % 8,37 %

Procédures hors impayés

  • ouverture de la procédure et constitution du dossier avocat

  • suivi du dossier avec minimum 1 heure par trimestre

320.00 62.72 382.72

Au temps passé selon barème horaire Cabinet

Travaux à titre informatif selon décision d’assemblée générale

Gestion financière, administrative et comptable des travaux votés en AG ou opérations

Suivi des travaux votés en AG u opérations exceptionnelles (sans responsabilité de maîtrise d’œuvre)

2.50 %

 

3.00 %

0.49 %

 

059 %

2.99 %

 

3.59 %

 

XI. PRESTATIONS IMPUTABLES AU SEUL COPROPRIETAIRE CONCERNE Article 10-1 de la Loi du 10 Juillet 1969 Sont imputables au seul copropriétaire concerné :

(HT) (TVA) (TTC)

 

Procédures impayés

  • mise en demeure (1 mois de la date d’exigibilité)

  • 2ème relance (1 mois et demi de la date d’exigibilité)

  • 3ème relance (2 mois et demi de la date d’exigibilité)

  • Sommation Article 19

  • Sommation dans le cadre de la SCI

  • Dossier transmis à l’huissier

  • Saisine du Tribunal d’Instance et de Grande Instance

  • Protocole d’accord

  • Demande de renseignements hypothécaires (ordinaire – sommaire)

  • bordereau d’inscription d’hypothèque légale

  • Commandement saisie

  • Constitution du dossier transmis à l’avocat

  • Suivi du dossier avocat avec minimum 1 heure par trimestre Frais de chèque ou prélèvement impayés

Mutations

Prestations pour l’établissement de l’état daté : vendeur

Actualisation de l’état daté sur demande

Opposition sur vente : vendeur

Tenue de compte vendeur / an : vendeur


 


 




30.75

6.03

36.78

18.00

3.53

21.53

18.00

3.53

21.53

[Note de l’ARC : abusif, cette 2ème et 3ème relance ne sont aucunement des « frais nécessaires ». or seuls les frais nécessaires sont facturables (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965].

 

282.00

55.27

337.27"

349.00

68.40

417.40

125.00

24.50

149.50

85.00

16.66

101.66

87.00

17.05

104.05

70.00

13.72

83.72

261.00

51.16

312.16

434.00

85.064

519.064

388.00

76.05

464.05

Au temps passé selon

barème horaire Cabinet

29.00

5.68

34.68

410.00

80.36

490.36

[Note de l’ARC : frais à l’évidence « abusifs »

 

 

 

 

 

 

 

 

 

116.00

22.74

138.74

200.00

39.20

239.20

 

[Note de l’ARC : Illégal. Cette prestation n’est pas prévue par l’article 10-1 de la loi de 1965.

 

10.25

2.01

12.26

XII. PRESTATIONS PERSONNELLES SUR DEMANDE ECRITE

(HT) (TVA) (TTC)

Attestation pour déclaration fiscale : copropriétaire demandeur

Constitution et dépôt du dossier de financement en cas de prêt collectif (copropriétaires concernés)

Fourniture du livret d'accueil (sur demande)

D.P.E. (diagnostic de performance énergétique) : délivrance d'informations pour son

établissement

 

7.80 1.53 9.33

Au temps passé selon barème horaire Cabinet

70.00 13.72 83.72

60.00 11.76 71.76

Nota : Tous nos prix sont normalement exprimés en Hors Taxes, les prix Toutes Taxes Comprises ont été reportés ci-dessus pour une parfaite information du Client. Ils sont calculés selon le taux de TVA en vigueur à ce jour soit 19,6%. En cas de variation de ce taux les honoraires « Toutes Taxes Comprises » évolueront en plus ou en moins dans la même proportion.

XIII. ELECTION DE DOMICILE

Pour l'entière exécution des présentes, les parties élisent domicile, pour le syndicat, à l'immeuble, pour le syndic à l'adresse de son siège social.

Fait à , le

Faire précéder de la mention "Lu et Approuvé "