JURISPRUDENCE : Il ne peut y avoir qu’un seul syndic pour représenter une copropriété

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Actualités
01/11/2016

JURISPRUDENCE : Il ne peut y avoir qu’un seul syndic pour représenter une copropriété

Introduction

Les dispositions d’ordre public de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 imposent la désignation d’un syndic. Celui-ci est le représentant légal du syndicat des copropriétaires et il est, entre autres, chargé d’exécuter les décisions prises par l’assemblée générale.
 
Ainsi, dès lors que le syndicat des copropriétaires est dépourvu de syndic, tout copropriétaire peut convoquer une assemblée générale à la seule fin de la désignation d’un représentant légal (www.arc-copro.com/mw2p) et si aucun ne se manifeste, tout intéressé (c'est-à-dire un tiers, tel qu’un créancier) peut saisir, par voie de requête, le président du Tribunal de Grande Instance pour faire désigner un administrateur provisoire de la copropriété, qui sera notamment chargé de convoquer une assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic (même article).
 
A contrario, aucun texte ne prévoit la possibilité d’avoir plus d’un syndic ! C’est pourtant ce qui a été constaté dans l’affaire relatée ci-dessous.
  1. Les faits

Un tout petit syndicat, puisque composé de trois copropriétaires, décide à l’unanimité en 2005 d’une gestion bicéphale, c'est-à-dire d’avoir 2 syndics. Puis en 2008 l’assemblée générale vote des travaux de ravalement de façade de l’immeuble et retient l’offre de l’entreprise S.
 
Suite à des malfaçons et face à l’impossibilité de trouver une solution amiable, le syndicat décide alors d’engager une action judiciaire contre l’entreprise et habilite en parallèle ses deux syndics à mettre en œuvre la procédure.
 
Dans le premier jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance le syndicat obtient gain de cause. L’entreprise fait alors appel et à nouveau le syndicat est reconnu dans son bon droit.
 
L’entreprise se pourvoit alors en cassation en invoquant pour la première fois l’irrecevabilité de l’action adverse, sur le fondement d’une illégalité quant à la représentation du syndicat au regard des articles 17 de la loi du 10 juillet 1965, 28 et 29 du décret du 17 mars 1967, puisque deux syndics représentaient le syndicat des copropriétaires.
  1. Les conséquences

Dans son arrêt n° 15 – 13896, du 22 septembre 2016, la 3ème Chambre civile de la cour de Cassation a fait droit au recours de la société S en infirmant la décision de la cour d’appel qui avait statué ainsi « Attendu que, pour accueillir la demande, l’arrêt du 16 décembre 2014 retient que les copropriétaires ont pu valablement désigner deux personnes pour exercer les fonctions de syndic et les mandater à l’effet d’intenter un procès à leur cocontractant ».
 
La cour de Cassation relève l’erreur de droit « qu’en statuant, ainsi, alors que l’assemblée générale ne peut désigner qu’un seul syndic, la Cour d’Appel a violé les textes susvisés » et elle casse et annule, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 16 décembre 2014 et renvoi l’affaire devant une autre cour d’appel.
  1. conclusion

Le mal ne se cache pas toujours où l’on croit, ainsi l’action en contestation de légalité n’est pas venue d’un des copropriétaires, comme c’est souvent le cas, mais d’un tiers ayant contracté durant quelques temps avec le syndicat et qui – après avoir été assigné en justice pour malfaçon – a utilisé une faute de droit pour se faire exonérer de ses responsabilités qui ont causé un très gros préjudice financier à ces 3 copropriétaires (43.000 €), en sus des frais de procédure !
 
En conclusion, petite, moyenne ou grosse copropriété, UN SEUL syndic doit être désigné par l’assemblée générale. A cet effet, les nouvelles dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dernier alinéa, prévoit expressément que « la délibération de l'assemblée générale désignant un nouveau syndic vaut révocation de l'ancien à compter de la prise de fonction du nouveau », il ne peut donc y avoir deux syndics simultanément.
 
Enfin, si les petites copropriétés peuvent légitimement être tentées par une gestion collégiale de l’immeuble, deux solutions se présentent à elles :
 
  • la première est d’élire un syndic copropriétaire (bénévole ou non) et un conseil syndical avec qui il travaillera de manière intelligente tout en gardant bien en mémoire que les rôles et obligations de chacun sont parfaitement définis et qu’ils ne peuvent pas s’échanger  (www.arc-copro.com/scr7). Il peut également être envisagé d’opter pour la gestion coopérative (www.arc-copro.com/p5xb) ;
  • la seconde, si la copropriété est composée au plus de 15 lots principaux, et qu’elle choisit un syndic professionnel, elle pourra convenir avec ce dernier et avec la volonté de son conseil syndical, d’œuvrer en « cogestion », mais cela ne s’appliquera qu’à la mise en œuvre du budget prévisionnel (www.arc-copro.com/skrh).
 
 
Pour aller plus loin :