L’ARC : acteur de la prévention de la dégradation des copropriétés et de la formation des copropriétaires à Paris

Version imprimableEnvoyer par email
Actions de l'ARC
Dossiers
14/02/2017

L’ARC : acteur de la prévention de la dégradation des copropriétés et de la formation des copropriétaires à Paris

 
La Ville de Paris s’est engagée, au début des années 2000, dans un ambitieux programme de résorption de l’habitat indigne et insalubre, réalisé pour une grande partie par une politique d’accompagnement des copropriétés dégradées : l’Opération d’Amélioration de l’Habitat Dégradé (OAHD).
 
Continuellement renouvelée depuis, l’OAHD montre son efficacité depuis 14 ans en accompagnant la réalisation de travaux de réhabilitation d’une assistance technique, administrative et financière auprès des copropriétés, via des opérateurs spécialisés (SOLIHA ou URBANIS).
 
L’OAHD est devenue à présent l’unique dispositif incitatif à destination des copropriétés parisiennes dégradées ou désorganisées.
 
À travers l’OAHD 4 (2015-2019), ce sont près de 130 copropriétés parisiennes qui bénéficient de cet accompagnement proposé par la Ville de Paris.
 

I. L’OAHD et l’Observatoire de la prévention de la dégradation des immeubles d’habitation 

 
L’APUR (Atelier Parisien d'Urbanisme) a créé et met en œuvre depuis 2008, l’Observatoire de la Prévention de la Dégradation du Bâti (http://www.apur.org/article/observatoire-prevention-degradation-immeubles-anciens-paris), dont l’objectif est de prévenir les situations de dégradation, voire d’insalubrité du bâti parisien.
Il consiste en une analyse statistique d’indicateurs recueillis sur les immeubles parisiens tels que par exemple la part des petits logements locatifs dans un immeuble, les mises en demeure adressées au titre de la sécurité ou de la salubrité, l’existence de factures d’eau collective impayées.
 
Au terme d’une analyse croisée et d’une pondération, l’APUR établit une liste d’immeubles qui cumulent plusieurs facteurs de fragilité qui risquent d’entraîner à terme une dégradation de leur bâti. Sur la base de cette liste des contrôles de terrain sont opérés par le Service Technique de l’Habitat (STH) de la Ville de Paris pour vérifier la situation de chaque immeuble repéré.
 
En amont des visites réalisées par le STH, un questionnaire est adressé aux syndics de ces immeubles afin de connaître les éventuelles difficultés techniques, financières et juridiques auxquelles est confronté l’immeuble, ce qui permet de définir les suites opérationnelles nécessaires et l’orientation éventuelle de l’immeuble vers l’OAHD.
 
En 2016, 309 immeubles ont été identifiés comme présentant un risque de dégradation de leur bâti et donc classés comme étant « à surveiller ». Près de 70 % des immeubles fragilisés sont concentrés dans les 4 arrondissements du nord-est de Paris (17ème, 18ème, 19ème  et 20ème arrondissement).
 
Parmi ces immeubles identifiés en 2016, la moitié l’était déjà en 2015 : il ne s’agit donc pas de 300 nouveaux immeubles présentant un risque. Ceux déjà connus des services en charge du suivi de l’habitat ont pu être orientés vers un dispositif adapté le cas échéant.
 
Les immeubles repérés comptent en moyenne 37 logements (moins d’un immeuble sur 5 compte plus de 50 logements. Il s’agit majoritairement de copropriétés (78 %) ; les autres étant des mono propriétés.
 
Les résultats de l’étude de l'APUR pour 2016 sont disponibles sur le lien suivant :  http://www.apur.org/sites/default/files/documents/observatoire_preventio...
 

II. Comment bénéficier du dispositif OAHD ?

 
Les adresses orientées vers le dispositif d’OAHD sont principalement repérées à travers l’Observatoire de la Prévention de la Dégradation du Bâti.
 
  • Des signalements peuvent être réalisés par les instances de copropriété (conseil syndical, syndic) attestant d’une dégradation avérée du bâti et faisant part de difficultés à amorcer un processus de réhabilitation.
 
Pour être efficace, il convient de repérer ou signaler le plus précocement possible les copropriétés présentant des signes de fragilité afin d'intervenir dans ces immeubles suffisamment en amont.
 

III. L’accompagnement proposé dans le cadre de l’OAHD 

 
Dans un premier temps, un diagnostic réalisé par l’opérateur missionné par la Ville de Paris (SOLIHA ou URBANIS) permet d’avoir une vision exhaustive des problématiques de l’immeuble (état général du bâti et des logements, situation financière et de gestion de l’immeuble, profil des copropriétaires et éligibilité aux aides de l’ANAH et de la Ville de Paris).
 
Au regard des conclusions du diagnostic et après accord des partenaires de l’OAHD, un suivi opérationnel assuré par l’opérateur est accordé pour aider les copropriétaires à définir et réaliser un programme de réhabilitation global et cohérent, élaborer les plans de financement, constituer les dossiers de demandes de subventions auprès des différents financeurs. Ce suivi est d’un an renouvelable, et son renouvellement est conditionné par l’atteinte des objectifs qui ont été décidés entre la copropriété et la Ville.
 
Il convient de préciser que l’octroi de subventions par l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) et la Ville de Paris est décidé de façon indépendante par la Commission Locale d’Amélioration de l’Habitat (CLAH).  La CLAH est une instance composée de représentants de la Ville de Paris, de l’ANAH et de représentants d’organismes spécialisés (représentants de propriétaires, locataires, structures spécialisées).
 
L’intégration d’un immeuble dans l’OAHD ne lui donne pas droit à bénéficier automatiquement de subventions. La CLAH examine le projet de la copropriété, notamment avec des critères techniques (état de dégradation de l’immeuble et nature du programme de travaux), et socio-économiques (ressources des propriétaires occupants et loyers pratiqués par les propriétaires bailleurs).

 

IV. OAHD et actions de prévention par un traitement des problématiques de gestion

 
À côté du premier axe visant à l’origine la réhabilitation des immeubles dégradés, un deuxième axe complémentaire a été développé plus récemment.
Il s’inscrit dans le développement d’actions préventives par un traitement des problématiques de gestion des copropriétés, prémices d’une dégradation du bâti et par la sensibilisation des conseils syndicaux au fonctionnement de la copropriété.
Ce deuxième axe est aujourd’hui animé par l’Association des responsables de copropriété (ARC).
 
Dans ce cadre, l’ARC peut être amenée à effectuer plusieurs types de prestations pour les copropriétés repérées dans le cadre de l’OAHD :
 
  • un diagnostic des dysfonctionnements de gestion : il vise les copropriétés confrontées à de graves difficultés financières et de gestion bloquant le fonctionnement de la copropriété.
Il permet d’avoir une vision approfondie de la situation financière et du fonctionnement des copropriétés. 
 
  • un accompagnement dans le redressement de la gestion des copropriétés pour mettre en œuvre les préconisations de redressement issues du diagnostic, notamment s’il s’avère que les instances de copropriété ne sont pas à même de porter seules le suivi des conclusions et la mise en place des préconisations figurant dans le plan d’action proposé.
 

V. OAHD et sessions de formations à destination des conseils syndicaux et des copropriétaires 

 
La Ville de Paris en lien avec l’ARC souhaite mettre en place progressivement, à partir de l’année 2017, des formations à destination de tous les conseils syndicaux et des copropriétaires.
 
Ces formations ont pour objectif de permettre aux copropriétaires de mieux appréhender les enjeux liés à la gestion des copropriétés et de jouer pleinement leur rôle de contre-pouvoir et d’acteur dans le fonctionnement de la copropriété, au travers de :
 
  • réunions publiques d’information ;
  • ateliers de formation, à destination des membres des conseils syndicaux, sur des thématiques précises.
 
Les copropriétaires parisiens intéressés par ces sessions de formation peuvent se manifester en remplissant le questionnaire ci-joint.
 
Le questionnaire rempli doit être retourné à l’adresse mail suivante : DLH-formation.copro@paris.fr
 
Cela s’adresse à toutes les copropriétés parisiennes, indépendamment de leur identification par l’observatoire et de leur orientation vers un accompagnement spécialisé proposé par le dispositif OAHD. Elles sont organisées par arrondissement.
 
En remplissant le questionnaire ci-dessous, vous serez informés de ces actions de formation dans votre arrondissement.