L’ARC, le choix de la banque et les petits syndics quatrième chronique : En quoi la possibilité de mise en concurrence des banques serait au final vertueuse pour les copropriétés et pour les administrateurs de biens, y compris les petits ?

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26/12/2013
L’ARC, le choix de la banque et les petits syndics
quatrième chronique :
En quoi la possibilité de mise en concurrence des banques serait au final vertueuse pour les copropriétés et pour les administrateurs de biens, y compris les petits ?
 
Nous avons publié les semaines précédentes, les trois premières chroniques sur le thème du « choix de la banque et des petits syndics ».
Nous allons à présent aborder la quatrième et dernière chronique, qui se veut avant tout stratégique à savoir : «En quoi la possibilité de mise en concurrence des banques serait au final vertueuse pour les copropriétés et pour les administrateurs de biens, y compris les petits ? »
Cette interrogation va devenir essentielle sachant que la commission économique traitant sur la loi ALUR s’est réunie la semaine dernière et a cédé aux syndics sur le choix de la banque. Les syndics pourront alors – si le texte reste en l’état - convenir avec leur banque des frais exorbitants applicables pour la simple ouverture du compte séparé ainsi que pour les frais annexes. Il est donc important à travers cette chronique d’expliquer en quoi le fait de donner la possibilité aux copropriétés et donc aux conseils syndicaux de choisir de  mettre en concurrence les banques aura un effet vertueux aussi bien pour les copropriétés que pour les administrateurs de biens, mais aussi et surtout pour les petits syndics.
 
Avant de traiter la question, il est important de faire un état des lieux sur la situation bancaire actuelle dans le domaine de la copropriété. Comme on va le voir, aujourd’hui, il existe une inversion de force. Ce sont les grands groupes de syndics qui imposent aux établissements bancaires leurs conditions et tarifs bancaires pour les comptes uniques, surtout. Cela est d’autant plus singulier que parmi les actionnaires du groupe du cabinet de syndic figurent des organismes bancaires.
  1. État des lieux du système bancaire actuel en copropriété
Actuellement, chaque grand groupe de syndic travaille avec un établissement bancaire privilégié. Par exemple, pour le groupe Loiselet Daigremont, c’est la Banque HSBC, pour Foncia, c’est la Banque populaire et pour Citya c’est la banque ARKEA. Ces groupes imposent à leur banque des tarifs et des frais qu’ils peuvent, en fonction de la conjoncture ou de l’évolution des lois (notamment la loi ALUR), revoir à la hausse ou à la baisse. Le principe est simple : le syndic se présente auprès de l’établissement bancaire avec ses centaines de millions d’euros de fonds mandants leur permettant d’exiger de l’établissement bancaire les conditions et tarifs qu’ils souhaitent. Par ce biais, ils restent maîtres de la situation, entraînant même les banques à faire de fausses attestations de comptes séparés pour dissuader les membres du conseil syndical d’être trop curieux.  Les grands groupes ne procèdent donc à aucun appel d’offres auprès de l’ensemble des établissements bancaires. C’est uniquement avec leur banque qu’ils travaillent. Ceci explique les disparités importantes qu’il peut y avoir entre un groupe de syndics et un autre en matière d’ouverture de compte séparé.
Il est donc probable que si la loi ALUR impose le compte bancaire séparé tout en laissant le choix de la banque aux syndics, nous verrons fleurir de nouvelles pratiques.
Nous évoquerons celles-ci dans une chronique intitulée : « Les effets pervers de l’absence de possibilité pour les copropriétés de choisir leur banque ».
Pour le moment, voyons pourquoi le choix de la banque par les copropriétaires sera essentiel pour les petits syndics et pourquoi ceux-ci doivent rejoindre notre action.
Les petits syndics ne disposent quant a eux d’aucun moyen de pression pour négocier les tarifs auprès des établissements bancaires. C’est ainsi que les petits syndics sont contraints de présenter aux copropriétaires des tarifs d’ouverture de compte bancaire séparé qui commencent de base à plus de 200 Euros. L’intérêt de donner au conseil syndical la possibilité de mettre en concurrence le banquier – ce que l’ARC demande aux parlementaires d‘introduire dans la loi - permettra cependant d’entraîner plusieurs effets vertueux que nous allons examiner. 
  1. Les effets vertueux qu’entraînera la possibilité de mise en concurrence des banques
En donnant la possibilité au conseil syndical de mettre en concurrence la banque du syndic, la première conséquence directe sera l’arrêt de cette position de force des grands groupes de syndics vis-à-vis des établissements bancaires. Il y aura donc un équilibrage des pouvoirs qui va permettre une meilleure et véritable concurrence entre l’ensemble des établissements bancaires. Le syndic n’aura plus de banques privilégiées ce qui dissuadera les établissements bancaires de rentrer dans des arrangements (faux comptes bancaires séparés, fausses attestations, refus de répondre aux questions du conseil syndical) pour sauver les intérêts de leurs clients syndics. Il y aura donc un prix de marché pour l’ouverture du compte bancaire séparé ainsi que pour les frais annexes. Autrement dit, en donnant la possibilité au conseil syndical de mettre en concurrence la banque, ceci entraînera une régularisation du marché bancaire en matière de copropriété. Aussi bien les syndics entre eux que les établissements bancaires entre eux pourront se mettre en concurrence de façon saine et sans possibilité d’imposer aux banques leurs conditions ou tarifs (la deuxième chronique sur ce thème fait par ailleurs état des cinq autres effets vertueux qu’entraînera la possibilité de mise en concurrence des banques)
  1. Des honoraires de syndics plus transparents et justes
L’ARC a déjà signalé à plusieurs reprises que les honoraires de base de syndic  ne représentaient en réalité que 60% du chiffre d’affaires d’un groupe. En effet, d’autres sources de revenus interviennent. C’est notamment les honoraires supplémentaires (frais de recouvrement, tenue d’assemblées générales hors des heures ouvrables, états datés…). Enfin il y a des rémunérations qui sont, pour le coup,  moins avouables par les syndics et qui concernent les produits financiers générés par le placement des fonds des comptes mandants.
Ces produits financiers représentent actuellement environ 3% des sommes détenues sur le compte bancaire unique du syndic. Prenons un grand groupe de syndic qui détient sur son compte unique des centaines de millions d’euros, ses produits financiers seraient alors équivalents à plus de 3 millions d’euros. Ces sommes extrêmement importantes sont générées sans que le syndic n’ait à investir le moindre centime. La rentabilité de ces produits financiers est donc extrêmement importante.
Ce dispositif permet donc aux grands groupes de syndics de présenter des honoraires de base faibles.
Or, le petit syndic ne dispose pas des mêmes fonds mandants pour générer des produits financiers aussi importants. Il est donc contraint de proposer un contrat de syndic qui est souvent, de base, bien plus élevée que celui des grands groupes de syndics. L’obligation du compte bancaire séparé pour tous et la possibilité de mise en concurrence du choix de la banque va donc casser cette distorsion de concurrence. Les grands groupes de syndics ne pourront plus placer les fonds mandants à leur profit ce qui les obligera à proposer des honoraires de base qui prendront en considération le travail réel à effectuer rééquilibrant ainsi la concurrence entre cabinets de syndics.
Alors que pour l’ensemble des professionnels de l’immobilier, le compte séparé pour chaque syndicat de copropriétaires est une évidence, madame Dufflot a tout de même cédé au lobbying des syndics en accordant une dispense pour les moins de 15 lots. Nous allons donc œuvrer pour expliquer à madame Dufflot que les arguments invoqués par les syndics pour obtenir cette dispense sont d’une part fallacieux et (surtout) d’autre part purement mercantiles. D’ailleurs, nous invitons les chambres syndicales des syndics à accepter avec nous un débat autour des raisons qui justifieraient d’accorder aux copropriétés de moins de 15 lots une dispense de compte séparé. Devant la gravité de la situation, une cinquième chronique sera publiée la semaine prochaine sur le thème : « Pourquoi accorder aux copropriétés de moins de 15 lots une dispense serait une faute  susceptible d’entrainer de graves préjudices pour les copropriétés ? ».