Le syndicat de copropriétaires ne peut pas transférer la gestion du recouvrement des créances à un tiers

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Actualités
24/10/2017

Le syndicat de copropriétaires ne peut pas transférer la gestion du recouvrement des créances à un tiers

 
Fréquemment, nous sommes confrontés à cette question, qui est de savoir si l’assemblée générale ou même si le syndic peuvent décider de transférer la gestion du recouvrement des charges à une société spécialisée dans ce domaine.
 
Plusieurs articles sur notre site internet ont été consacrés à ce sujet, mettant notamment en porte-à-faux les sociétés spécialisées, sachant que notre analyse est sans équivoque, puisqu’elle interdit à un syndic de se faire substituer dans ses fonctions.
 
Cela ne tient pas à une interprétation « ARCquienne », mais aux textes de lois, appuyés par une réponse ministérielle qui a le mérite d’être claire et même instructive.
 
Reprenons les démonstrations en distinguant lorsqu’elle cette initiative  émane du syndic à l’insu des copropriétaires de lorsque c’est l’assemblée générale qui donne son accord (d’ailleurs, bien souvent, à la suite d’une pression du syndic).
  1. Une impossibilité pour le syndic de transférer sa mission de recouvrement de charges

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précise deux points essentiels :
  • le syndic est le seul responsable de sa gestion qui comprend, notamment, le recouvrement des charges ;
  • il ne peut se faire substituer pour assurer sa mission.
Ainsi, la loi est claire et sans équivoque.
 
Le syndic ne peut en aucun cas transférer sa mission de recouvrement des charges.
 
Plus encore, un arrêt de la Cour de cassation du 9 février 2017 confirme cette position, qui a d’ailleurs fait l’objet d’un article sur notre site accessible à partir du lien suivant : arc-copro.com/qgvw
  1. Une impossibilité de voter une cession de créances

Pour se dégager des impératifs légaux, les syndics ont eu « l’ingénieuse idée » de faire voter en assemblée générale une résolution cédant la créance à une société spécialisée qui se chargera alors du recouvrement des charges.
 
Nous avons considéré que cela était aussi irrégulier car le recouvrement des charges est une fonction légale du syndic que même l’assemblée générale ne peut pas supprimer.
 
En effet, l’assemblée générale est habilitée à traiter des questions qui relèvent de la gestion « courante » de la copropriété et non sur des prérogatives légales ou règlementaires du syndic ou même du conseil syndical.
Il semble là aussi que les sociétés spécialisées n’aient bien évidemment pas apprécié notre analyse.
 
Elles ont donc procédé à une question ministérielle qui a fait l’objet d’une réponse dont voici les reproductions :
 

Texte de la question


 
 
Mme Laurence Arribagé attire l'attention de Mme la ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité sur le recouvrement des charges d'immeubles par les syndics. Il s'avère que des cabinets spécialisés démarchent et proposent aux syndics d'immeubles une méthodologie de gestion du traitement des impayés visant à « simplifier » la tâche du syndic en se substituant à ce dernier via une autorisation obtenue en assemblée générale. Alors même qu'il appartient aux syndics d'immeubles de recouvrer les charges dans le cadre de leur mandat de gestion et de leurs pouvoirs propres, elle souhaite savoir si cette délégation est légale, si le vote d'une telle délégation en assemblée générale des copropriétaires est possible et si un syndic peut ainsi se faire ainsi substituer par une société tierce pour recouvrer des charges d'immeubles, voire également lui céder les créances des copropriétaires débiteurs.
 

Texte de la réponse


 
 
L'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit notamment que la mission du syndic comprend l'administration de l'immeuble, sa conservation, sa garde et son entretien. Cet article prévoit également que le syndic est seul responsable de sa gestion et qu'il ne peut se faire substituer. À ce titre, le syndic doit procéder aux appels de fonds afférents au paiement des charges, ainsi qu'au recouvrement des sommes restées impayées par les copropriétaires. Selon les dispositions de l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le syndic peut engager les actions en justice nécessaires au recouvrement sans autorisation spéciale de l'assemblée générale. Ces dispositions ont été confirmées par la jurisprudence de la Cour de Cassation (voir Cour de Cass. , 3e chbre civ, 15 mai 2002, n° 00-21802). Le recouvrement des charges impayées fait ainsi partie des pouvoirs propres reconnus au syndic pour l'exercice de sa mission. Il ne peut déléguer ce pouvoir à un tiers et doit donc mettre en œuvre personnellement les procédures et actions nécessaires à ce recouvrement. Le recouvrement ne constituant pas une prérogative de l'assemblée générale, aucun vote n'est nécessaire pour sa mise en œuvre et l'assemblée ne peut légalement déléguer une telle prérogative en application de l'article 18 IV de la loi de 1965. C'est pourquoi une société tierce ne peut exercer au nom du syndic l'ensemble de ces prérogatives ni, par voie de conséquence, recevoir de cessions de créances de sa part.
 
Ainsi, la réponse du ministère du Logement est sans équivoque et reprend en substance l’analyse de l’ARC.
 
Ceci étant, il semble que les sociétés spécialisées n’aient pas pris acte de cette réponse puisqu’elles continuent à proposer leurs services en assemblée générale
 
Nous reviendrons sur cette question sachant que l’ARC a été assigné par une société spécialisée suite à la publication d’un article sur notre site internet dénonçant l’impossibilité pour cette dernière de proposer ce type de services à l’assemblée générale.