Les combles sont-ils parties communes ou privatives ? Le verdict réitéré de la Cour de Cassation.

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Conseils de l'ARC
15/12/2017

Les combles sont-ils parties communes ou privatives ?

Le verdict réitéré de la Cour de Cassation.

 
Les règlements de copropriété sont parfois rédigés imparfaitement, on peut ainsi rencontrer des difficultés relatives à la nature juridique des combles.
 
Il n’est pas rare que le syndicat et les copropriétaires du dernier étage se disputent leur propriété, surtout en présence d’une clause ambigüe ou en l’absence de toute référence dans le règlement de copropriété.
 
Un récent arrêt de la Cour de Cassation du 7 septembre 2017 vient rappeler la jurisprudence constante en la matière, en fonction des éléments matériels.

I. L’appropriation litigieuse des combles par le copropriétaire

Un immeuble parisien comporte des combles (volume sous la toiture). Dans le règlement de copropriété, il n’est pas précisé  si ce sont des parties communes ou des parties privatives.
 
Le copropriétaire du dernier étage profite de ce flou juridique pour les annexer.
 
Le syndicat, considérant cette surface comme une partie commune, met en demeure le copropriétaire de les restituer à la collectivité.
 
Face à l’obstination de ce copropriétaire, le syndicat, représenté par son syndic l’assigne, afin de récupérer ces combles.
 
Le T.G.I. de Paris et la Cour d’Appel de Paris faisant droit à la demande du syndicat, le copropriétaire contrevenant se pourvoit alors en cassation.

II. La qualification jurisprudentielle des combles 

L’arrêt n° 16 - 18908 de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 7 septembre 2017 rejette le pourvoi du copropriétaire.
 
Autrement dit, les juges considèrent que ces combles sont des parties communes. Pour cela ils s’appuient sur des éléments factuels mis en perspective avec le règlement de copropriété plutôt « silencieux » :
  • lors de la création de la copropriété, l’accès à ces combles se fait exclusivement depuis la cage d’escalier (parties communes) et non via l’appartement du copropriétaire (parties privatives) ;
  • ce volume est initialement bien distinct et séparé du lot du copropriétaire ayant annexé.
Les magistrats « suprêmes » s’inscrivent dans une jurisprudence constante en la matière, à savoir que ces combles ne sont pas privatifs.
 
La motivation des magistrats est suffisamment claire pour être ainsi reproduite : « Mais attendu qu'ayant relevé, par une interprétation souveraine, que le règlement de copropriété était muet sur la nature des combles, qui étaient avant les travaux d'un seul tenant et dont l'accès se faisait par une trappe située dans la cage d'escalier, partie commune, et que l'état descriptif de division ne mentionnait pas que le lot n° 21 y avait accès, la cour d'appel…., a pu retenir que les combles étaient des parties communes … » ;
 
Le copropriétaire, qui envisage de s’approprier des combles inoccupés qui ne sont pas rattachées à son lot, doit rechercher dans le règlement de copropriété et en fonction des éléments matériels si ce ne sont pas des parties communes. Sinon, il ne doit pas ignorer qu’il s’expose de la part du syndicat, représenté par son syndic, à une procédure contraignante, onéreuse et longue de remise en état de ce bien immobilier.
 
Cette action en restitution d’un bien immobilier relève de la prescription trentenaire (art. 2272 du Code civil).
 
Autrement dit, à défaut de suppression volontaire des aménagements illégaux par le copropriétaire fautif, celui-ci encourt une assignation susceptible d’être introduite jusqu’à 30 ans après la réalisation des travaux illicites d’annexion de la partie commune.