Les travaux sur les parkings en copropriété : qui vote et à quelle majorité ?

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Conseils de l'ARC
24/10/2017

Les travaux sur les parkings en copropriété : qui vote et à quelle majorité ?

 
La réalisation de travaux en copropriété est encadrée par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application : les places de parking ne dérogent pas à cette règle. Cependant, nombre de nos adhérents nous interrogent sur les modalités de prise de décisions relatives aux emplacements de stationnement.
 
Justement, la réponse n’est pas si simple et dépend comme nous allons le voir ensemble, à la fois de la nature juridique des places de parking de chaque copropriété, que du type de travaux envisagé.

La 1ère étape : Définir qui sera décisionnaire en assemblée

Il convient de savoir si les emplacements dédiés au stationnement sont des  parties communes ou bien des parties privatives. La réponse se trouve dans le règlement de copropriété :
  • Dans le cas où les places de parking sont classées dans les PARTIES COMMUNES, il existe encore trois possibilités :
  1. L’espace parking est indifférencié et rangé dans la catégorie partie commune « classique » : il appartient alors à tous les copropriétaires à hauteur des tantièmes de son ou ses lots privatifs (article 5 de la loi). Dans ce cas, c’est l’ensemble du syndicat des copropriétaires qui se prononcera quant à la réalisation des travaux, répartis selon la clef de charges générales.
  1. Les places de parking sont définies comme une partie commune « spéciale », c’est-à-dire qu’elles appartiennent à certains copropriétaires seulement (article 3 de la loi). Ce cas est fréquemment rencontré dans les copropriétés composées de plusieurs bâtiments et possédant chacun leur propre secteur de stationnement. Dans la majorité des cas, il existe en contrepartie dans le règlement de copropriété une clef de charges spécifique qui permet ainsi aux seuls copropriétaires concernés de se prononcer sur les travaux envisagés. En l’absence de cette clef, et même si des parties communes spéciales étaient déterminées par le règlement de copropriété, ce serait l’ensemble du syndicat des copropriétaires qui devraient décider et donc payer les travaux réalisés.
  1. Les places de parking appartiennent aux parties communes mais est apposée sur chacune d’entre elle un droit de jouissance exclusive rattaché à un lot privatif d’habitation. Dans ce cas, rare, les copropriétaires des lots d’habitation peuvent user librement et personnellement de la place de parking qui leur est attribuée. Les places de parking étant toujours définies comme des parties communes, les modalités de prise de décision sont identiques au point 2.
  • Dans le cas où les places de parking ont des numéros de lots identifiés et sont définies comme des PARTIES PRIVATIVES elles sont donc la pleine propriété de copropriétaires, la loi de 1965 est très claire : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.» (article 9 de la loi).
  1. Les travaux en partie privative entrainant un changement de son usage ou des conditions de sa jouissance (par exemple « boxer »un emplacement de stationnement, ce qui transforme un simple emplacement ouvert en box clos de stationnement) et/ou affectant les parties communes,  sont soumis à l’accord de l’assemblée générale.

Etape n°2 : Identifier la nature des travaux à réaliser sur le parking de sa copropriété pour définir la majorité à laquelle les travaux seront réalisés.

Les travaux en copropriété peuvent être votés des majorités différentes selon leur nature :
  • S’il s’agit de travaux rendus obligatoires par des dispositions légales ou réglementaires, ou encore de travaux d’entretien courants, la majorité– dite simple – (article 24) sera nécessaire, soit la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.
  •  S’il s’agit de travaux comportant transformation, addition ou amélioration, c’est la majorité  – dite  absolue – (article 25) qui sera nécessaire, c’est donc la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents).
Pour finir, la jurisprudence a considéré que dans le cas de places de parking définies comme des parties communes à jouissance exclusive, la pose d’un dispositif discret par sa taille et sans ancrage profond dans le sol visant à interdire un accès libre à la place n’est pas soumise à autorisation de l’assemblée générale.
 
L’ARC conseille néanmoins de s’assurer de la nature du sol (présence d’un revêtement d’étanchéité ou pleine terre) avant d’engager de tels travaux, et de les faire valider en assemblée dans le cas où le percement risque d’endommager la couche d’étanchéité.