Notification électronique : une obligation de consentement exprès du copropriétaire

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Conseils de l'ARC
20/10/2017

Notification électronique : une obligation de consentement exprès du copropriétaire

 
Devant les économies substantielles que représentent pour les cabinets de syndics les notifications par envois électroniques, ces derniers essayent par tous moyens d’obtenir le consentement des copropriétaires.
 
L’une des stratégies est de présenter une question à l’ordre du jour sur ce sujet.
 
Néanmoins, comme nous allons le constater, cela est non seulement illégal mais surtout dangereux.
  1. Une obligation de consentement exprès

Que ce soit dans l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou dans l’article 64-1 du décret du 17 mars 1967, est précisé clairement que la notification électronique n’est possible que si le syndic a obtenu au préalable « le consentement exprès du copropriétaire ».
 
Autrement dit, le copropriétaire doit remettre au syndic un document qui stipule sans équivoque qu’il accepte d’être notifié par voie électronique.
 
Par conséquent, le syndic ne peut pas inscrire une question à l’ordre du jour afin que l’assemblée générale se prononcer sur l’acceptation de ce type de notifications.
 
Quant à recueillir à travers une question le consentement individuel de chacun des copropriétaires, cela pose deux problèmes :
  1. Conformément à l’article 10 du décret du 17 mars 1967, seules les questions faisant l’objet d’un vote peuvent être portées à l’ordre du jour. A défaut, elles n’auront pas d’effet. Compte tenu du fait qu’il faut obtenir le consentement exprès du copropriétaire pour pouvoir lui notifier par voie électronique, il est donc impossible de passer par le biais d’une question.
  2. En cas de contestation d’un copropriétaire, le simple fait de préciser son consentement dans le procès-verbal de l’assemblée générale ne serait pas suffisant. En effet, le syndic ne pourra pas valablement apporter la preuve de son consentement exprès sachant que l’absence de la contestation du procès-verbal par le copropriétaire n’équivaut pas à une acceptation (l’adage qui indique « qui ne dit mot consent » n’est en aucun cas admissible en matière judiciaire).
  1. Une notification électronique sous deux conditions

L’intérêt premier pour les syndics de notifier par voie électronique est les économies importantes qu’il réalise du fait de la réduction massive du nombre de photocopies.
 
En effet, depuis l’entrée en vigueur du contrat type, les reprographies de document ne peuvent plus faire l’objet d’une facturation supplémentaire.
 
Autrement dit, le syndic doit désormais intégrer dans ses honoraires de base la production de l’ensemble des photocopies, y compris celles nécessaires pour la convocation et les procès-verbaux des assemblées générales.
 
Ces frais peuvent représenter pour l’ensemble du portefeuille de copropriétés du syndic plusieurs dizaines de milliers d’euros. Quant à la mise en demeure, c’est tout simplement le « jackpot » puisque le syndic continuera à facturer jusqu’à 60 euros ce document alors qu’il économisera non seulement les frais postaux mais aussi le tirage du document.
 
C’est pour cela qu’avant même de donner la possibilité au syndic de proposer cette solution, le conseil syndical devra négocier avec le syndic une réduction progressive de ses honoraires en fonction du nombre de copropriétaires qui optent pour être notifiés par voie électronique.
 
A ce titre, nous vous renvoyons à l’article Notification électronique deux conditions ou rien ! : https://arc-copro.com/8cyu