Nouvel immeuble et maintenance des ascenseurs : Comment faire des économies ?

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Dossiers
10/07/2015

Nouvel immeuble et

maintenance des ascenseurs :

Comment faire des économies ?

 
Vous avez acheté votre appartement dans un immeuble en l’état futur d’achèvement (VEFA). Le jour de votre aménagement, vous étiez contents de pouvoir utiliser votre ascenseur, si l’immeuble en est équipé.
 
Mais savez-vous combien vous coûte la maintenance de cet équipement, quel contrat a été souscrit et si les termes de ce contrat sont bien négociés ?
 
Nous constatons que tous les contrats transmis à l’ARC par les conseillers syndicaux des copropriétés nouvelles sont des contrats étendus dont les termes sont définis par le guide AFNOR FD P82-022. Ils comportent la prise en charge par le prestataire du remplacement de la quasi-totalité des pièces de l’installation (sauf le moteur). A titre d’exemple, vous y trouverez : les poulies, les câbles, les électrovannes, le parachute… Un contrat étendu coûte annuellement par appareil environ 400 € de plus que le contrat de base dénommé « contrat simple ou minimal ».

 

I.  L’obligation légale de maintenance 

 
La maintenance des ascenseurs est une prestation obligatoire. Vous ne pourrez pas échapper à ce contrat qui sera signé par votre syndic.
 
Ce sont les articles R 125-2 et suivants du code de la construction et de l'habitation qui définissent les conditions minimum que doit respecter un contrat de maintenance ascenseur, que l’on qualifie habituellement de contrat simple ou minimal.
 
Les obligations essentielles sont :
  • une visite toute les six semaines pour contrôler le fonctionnement de l’installation (dont l’alarme téléphonique installée dans les cabines), effectuer les réglages nécessaires et contrôler la sécurité des portes palières ;
  • une visite semestrielle pour contrôler le bon état des câbles et tester le parachute ;
  • définition des conditions d’intervention lorsque des utilisateurs sont bloqués dans les ascenseurs.
 
Légalement, un contrat de maintenance n’a donc pas l’obligation de comporter, dans le forfait, le changement de toutes les pièces de l’ascenseur en cas de panne. Une telle clause augmente évidemment le prix du contrat.

 

II. Les garanties qui s’appliquent aux ascenseurs suite à la livraison d’un immeuble vendu en VEFA

 
Les ascenseurs bénéficient de plusieurs garanties légales.
 
1/ La garantie des vices apparents :
 
Le jour de la livraison des parties communes, vous devez procéder à des essais sur votre ascenseur.
 

N’hésitez pas à essayer le téléphone d’alarme. S’il ne fonctionne pas et que vous vous rendez compte que votre syndic n’a pas souscrit un contrat pour la ligne de téléphone, ce n’est pas un vice apparent. Si ce contrat est souscrit, alors le dysfonctionnement est un vice apparent à la charge du promoteur et il faut le consigner dans le procès-verbal de réception (vous reporter à l’article : « Système d’alarme des ascenseurs : comment savoir si vous êtes concernes par un mauvais entretien » : www.arc-copro.com/gnrb.

 
Si l’ascenseur ne fonctionne pas le jour de la livraison des parties communes, il faut le consigner au procès-verbal de réception et préciser que cet équipement n’a pas été réceptionné conformément au contrat. Il faudra donc ensuite procéder à cette opération avec le promoteur.
 
Cette garantie impose au promoteur de faire reprendre par l’installateur les dysfonctionnements constatés le jour de la livraison. Cela doit être fait dans un délai de 13 mois à compter de la livraison. Bien entendu, il ne faut pas attendre aussi longtemps avant d’agir
 
2/ Garantie de parfait achèvement :
 
Si des dysfonctionnements apparaissent après la livraison et dans l’année qui suit la réception de l’immeuble par le promoteur, ils relèvent de la garantie de parfait achèvement. Le désordre ne doit pas avoir pour origine un acte de malveillance ou être causé par un tiers. Cette garantie est due par l’installateur.
 
3/ Garantie biennale de parfait fonctionnement
 
La copropriété bénéficie d’une autre garantie qui couvre les équipements pendant deux ans à compter de la réception de l’immeuble : c’est la garantie de parfait fonctionnement. Elle s’applique à tous les équipements rajoutés à l’immeuble qui ont une certaine fonctionnalité ou sont équipés d’un moteur : ascenseur, chauffage, porte et fenêtres, VMC…
 
Cette garantie est due par le promoteur, par l’installeur et par le fabricant du matériel installé à condition que ce dernier n’ait pas fait l’objet de modification dans la période.
 
Elle se cumule avec la garantie de parfait achèvement.
 
4/ La garantie décennale
 
La jurisprudence et les assurances dommages ouvrage considèrent que les ascenseurs relèvent de la garantie décennale. Ils sont un équipement nécessaire dans les immeubles.
 
Lorsque les ascenseurs sont de, manières fréquentes ou pendant une certaine durée, indisponibles, et si aucune solution pérenne n’est trouvée rapidement en faisant jouer les autres garanties, n’hésitez pas à déclarer le dysfonctionnement de votre ascenseur au titre de l’assurance dommage-ouvrage. Elle joue pendant 10 ans à compter de la réception.
 
Bien entendu, elle ne couvre pas les désordres causés par une usure normale, par un manque de maintenance ou par des dégradations.
 
Cette déclaration doit être faire par le syndic. S’il n’écoute pas les demandes répétées du conseil syndical, chaque copropriétaire concerné qui subit ce désordre peut le faire.
 
Vous trouverez plus d’informations sur les garanties dans notre article : www.unarc.fr/uy9e
 

III. La conséquence : une nouvelle copropriété n’a pas besoin d’un contrat étendu pendant les deux premières années voire les cinq premières années d’exploitation

 
Vous avez bien compris qu’il n’est pas nécessaire de payer dans le contrat d’entretien une garantie qui vous est par ailleurs due par le constructeur ou le promoteur, en particulier lors de la première année d’exploitation, l’ensemble du contrat étant pris en charge dans le cadre de la garantie constructeur et lors de la deuxième année du fait de la garantie de parfait fonctionnement.
 
L’ARC considère également que le contrat étendu ne se justifie pas pour les 3 années suivantes du fait que l’ascenseur vient d’être fabriqué et que les risques couverts par le contrat étendu sont mineurs.
 
Lorsque vous recevez la convocation à la 1ère assemblée générale, regardez bien, dans le budget proposé, le montant du contrat de maintenance ascenseur. N’hésitez pas à vous renseigner pour connaitre les tarifs en vigueur pour un équipement similaire à celui de votre copropriété (nombre d’étages et d’appartements par palier). Par exemple, pour un immeuble de 4 étages, la redevance annuelle doit être inférieure à 1 800 € TTC pour un contrat simple et 2 200 € TTC pour un contrat étendu. Si le tarif proposé par votre syndic de promotion vous parait disproportionné, n’hésitez pas à l’évoquer le jour de l’assemblée générale.
 
Certaines convocations comportent même le contrat de maintenance : examinez de près les conditions particulières et refusez de le voter en l’état si c’est un contrat étendu. De plus, soyez vigilant par rapport à la durée d’engagement du contrat et aux clauses de tacite reconduction. En contrepartie de la gratuité de la première année, les installateurs vont proposer une durée de contrat relativement longue (de 5 à 10 ans) avec tacite reconduction sur la même période. Refusez ces propositions et limitez le contrat à 5 ans avec tacite reconduction tous les ans. Il convient également de souligner que la loi Chatel s’applique pour les contrats de maintenance des ascenseurs.
 
Si le promoteur ou le syndic a signé un contrat étendu sans l’accord de l’assemblée générale ou du conseil syndical, il faut lui faire renégocier : la loi ne prévoit pas une rémunération particulière pour ce qui relève des garanties légales. Si votre syndic n’y arrive pas, il lui reste à faire jouer son assurance responsabilité civile s’il a souscrit un contrat abusif.
 
Il devrait être interdit à l’installateur de signer un tel type de contrat qui correspond, pour la partie extension, à une rémunération complémentaire déguisée de sa prestation d’installateur.
 
A titre d’exemple, les derniers contrats transmis par les conseils syndicaux de nouveaux immeubles et qui comportent la garantie étendue ont été signés par FONCIA avec THYSSENKRUPP, FONCIA avec KONE, par BELVIA Immobilier avec SHINDLER mais nous avons aussi des contrats avec OTIS.
 
Vous pourrez trouver dans le lien ci-dessous, les articles R 125-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, relatifs à l’entretien et au contrôle technique des ascenseurs : www.arc-copro.com/4het