Pas d’honoraires pour fin de gestion Le syndic Nouvelle Demeure est condamné

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Actualités
07/04/2017

Pas d’honoraires pour fin de gestion

Le syndic Nouvelle Demeure est condamné

 
Certains syndics professionnels ne sont pas en manque d’imagination pour ponctionner des honoraires additionnels dans la trésorerie des syndicats de copropriétaires, notamment lorsqu’ils voient leur mandat non renouvelé. Ils tablent généralement sur la renonciation à toute procédure judiciaire du syndicat lésé à leur encontre, ce qui est effectivement bien trop souvent le cas.
 
Mais un syndicat de copropriétaires parisien n’a pas entendu se laisser faire et n’a pas hésité à autoriser son nouveau syndic à agir à l’encontre de son confrère le syndic Nouvelle Demeure (75006).
  1. Le syndic facture sa démission aux copropriétaires

L’assemblée générale n’a même pas eu à statuer sur la nouvelle candidature de ce syndic, puisque c’est lui qui a rompu le contrat en démissionnant et que la  convocation d’une assemblée générale a été obligatoire pour élire un autre syndic.
 
C’est après la récupération des archives que le nouveau syndic a constaté une facturation d’honoraires de Nouvelle Demeure d’un montant de1.794 € ayant pour libellé « honoraires de démission ».
 
Dans un premier temps, le nouveau syndic a porté réclamation auprès de son confrère en lui demandant de rembourser cette somme au syndicat. Mais devant le refus catégorique de Nouvelle demeure, les copropriétaires ont autorisé leur nouveau syndic, par une décision d’assemblée générale, à assigner leur ancien syndic devant le juge de proximité, puisque la créance était inférieure à 4.000 € (art. L 231-3 du Code de l’organisation judiciaire).
 
Le juge de proximité (75005) a ainsi fait droit à la demande du syndicat par un jugement en juin 2015, en indiquant « que l’on pouvait assimiler cette facturation d’honoraires, dont le contenu n’est pas précisé, à une « facturation supplémentaire pour clôture de dossier en fin de gestion». Il a poursuivi en rappelant que « la fin du mandat du syndic était réglementée par l’arrêté du 19 mars 2010 et que dans ce cadre les frais de transmission du dossier au syndic étaient inclus dans les honoraires de gestion courante ». 
 
Mécontent de ce jugement le syndic Nouvelle Demeure n’a pas hésité à se pourvoir alors en cassation (seule voie de recours à l’encontre d’un jugement rendu en premier et dernier ressort, cas en l’espèce), mais mal lui en a pris.
  1. La Cour de Cassation rappelle le droit au syndic Nouvelle Demeure

La 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a confirmé la décision de première instance dans son arrêt du 26 janvier 2017 (n° 15 – 25392).
 
Autrement dit, elle a rappelé que la démission du syndic et le traitement administratif qui en résulte, donc la transmission des archives du syndicat à son successeur relève des honoraires de gestion courante du syndic, et ne peut donner lieu à des honoraires complémentaires du syndic démissionnaire au syndicat des copropriétaires :
 
« Mais attendu qu'ayant relevé que la facturation d'honoraires de démission correspondait à une facturation supplémentaire pour clôture de dossiers en fin de gestion et retenue, à bon droit, que la fin du mandat du syndic était comprise dans les frais de transmission du dossier au syndic prévu par l'arrêté du 19 mars 2010, la juridiction de proximité, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que la facturation d'honoraires de démission était injustifiée
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé.
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi. »
  1. Conclusion et conseils de l’ARC

Comme on le voit, il aura fallu près d’un an et demi pour faire condamner ce syndic de mauvaise foi et même si les copropriétaires ont récupéré leur 1.800 €, ils en seront malgré tout partiellement de leur poche pour une partie des coûts de procédure, mais ils auront eu la satisfaction que les magistrats confirment l’illégalité de la facturation de leur ancien syndic.
 
À ce jour, les dispositions de l’arrêté Novelli (19 mars 2010) ont été reprises dans le décret du 26 mars 2015 qui a institué le « contrat de mandat type de syndic ». Celui-ci va bien au-delà puisque les syndics ne doivent :
  •  Facturer que ce qui est réglementairement autorisé
  • Facturer aucune prestation qui ne serait pas listée par le décret et donc énumérée au contrat
Il est fortement conseiller d’éplucher ligne à ligne et mot à mot les contrats types présentés, car certains syndics imaginatifs ont déjà commencé à supprimer ou ajouter des mentions - et donc des honoraires - en totale non-conformité avec le décret.