Prise d’effet rétroactive du contrat de syndic : La Cour d’Appel considère qu’elle n’est pas opposable aux copropriétaires

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Actualités
16/01/2018

Prise d’effet rétroactive du contrat de syndic :

La Cour d’Appel considère qu’elle n’est pas opposable aux copropriétaires

 
 
La désignation du syndic en assemblée générale est sujette à de nombreuses contestations dont l’ARC se fait l’écho, en raison des stipulations ambigües dans le contrat de syndic.
 
La Cour d’Appel de Paris a rendu le 4 octobre 2017 un arrêt particulièrement intéressant, en cas notamment d’action en annulation judiciaire du mandat pour prise d’effet rétroactive.

I. La nomination régulière du syndic en assemblée générale

Le syndic est élu en assemblée générale selon la proposition de contrat de syndic annexée à la convocation (art. 11 alinéa 4 du décret du 17 mars 1967.
 
L’article 29 du décret du 17 mars 1967 dispose, que le contrat de syndic doit prévoir :
  • d’une part, distinctement la durée du mandat ainsi que les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance ;
  • d’autre part, les modalités de détermination de la rémunération ;
  • enfin, les conditions d’exécution de sa mission.
En ce qui concerne, la date de prise d’effet celle-ci est en principe immédiate (à la date de l’assemblée générale), voire postérieure, mais elle ne peut en aucun cas rétroagir (c’est-à-dire avoir une prise antérieure à la date de l’assemblée générale), comme en dispose de manière constante les tribunaux (Cass. 3e civ. 17 juillet 1996, n° 94 – 15140).
 
Or, certains syndics proposent une date de prise d’effet préalable à l’assemblée générale dans un souci de régularisation d’un mandat (ayant expiré) et/ou pour permettre de majorer rétroactivement leurs honoraires.

II. Les effets sur le mandat de syndic d’une action en annulation judiciaire de son mandat pour prise d’effet rétroactive

Des copropriétaires d’un immeuble parisien engagent une action judiciaire entre autres en annulation de la résolution de l’assemblée générale du 8 juin 2011 relative à la désignation du syndic, notamment en raison de rédaction de son mandat :
  • omettant la date calendaire d’échéance : « pour se terminer à la date de l’assemblée générale de 2012 et qui statuera sur l’approbation des comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2011. » ;
  • prévoyant une prise d’effet rétroactive : « … Il (contrat de syndic) prendra effet rétroactivement le 1er janvier 2011 suite à l’assemblée générale du 8 juin 2011…».
Si la Cour d’Appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, dans un arrêt n° 15 - 09721 du 4 octobre 2017 confirme le jugement rendu par le T.G.I. de Paris rejetant l’annulation de la résolution de l’assemblée générale du 8 juin 2011 fondée uniquement pour absence de date calendaire, elle rappelle cependant la jurisprudence judiciaire constante, à savoir l’irrégularité d’une prise d’effet rétroactive d’un mandat de syndic.
 
 « Les premiers juges ont exactement relevé, par ailleurs, que le caractère rétroactif de ce contrat, s’il est inopposable aux copropriétaires, n’entache pas la régularité de la conclusion du contrat de mandat, qui a pris effet au jour de l’assemblée générale soit le 8 juin 2011. »
 
Autrement dit, la mention de la rétroactivité dans le contrat de syndic ne constitue pas une cause d’annulation de son mandat, mais le mandat du syndic prend donc effet de facto à la date de l’assemblée générale.
 
Par conséquent, le syndic n’est fondé à appliquer le montant des honoraires stipulés dans son contrat adopté en assemblée générale qu’à compter de la date de celle-ci : une augmentation rétroactive est illégale.
 
Pour les copropriétés qui ont voté une date d’effet rétroactive du contrat de syndic, contrôlez bien vos comptes pour ne pas subir une augmentation rétroactive de son forfait.
 
Et bien entendu, il est nécessaire que le président de séance veille à ce que le point n°2 « Durée » du contrat type de syndic soit correctement complété. Les trois mentions concernent : la durée du mandat et les dates de prise d’effet et d’échéance du mandat du syndic, elles doivent être cohérentes à compter de l’assemblée générale, sinon elles devront être corrigées le jour de l’assemblée.