Promesse de vente : les obligations d’informations simplifiées par l’ordonnance du 27 août 2015

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Dossiers
04/09/2015

Promesse de vente :

les obligations d’informations simplifiées par l’ordonnance du 27 août 2015

 
Comme nous l’avions annoncé dans notre guide « Futurs copropriétaires : les pièges à éviter » www.arc-copro.com/8521, une ordonnance a été prise afin de simplifier les obligations introduites par la loi ALUR du 24 mars 2014 concernant les informations à transmettre à l’acquéreur en cas de vente.
 
Cette ordonnance est datée du 27 août 2015 (ordonnance numéro 2015-1075 du 27 août 2015 www.arc-copro.com/mkiw) et a été publiée au Journal Officiel du 28 août 2015.
 
Nous reproduisons ci-dessous (voir point X) les deux textes modifiés suite à la publication de cette ordonnance : l’article L721-2 et l’article L 721-3 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH).
 
Prenons le temps de préciser les nouveautés introduites avant de vous renvoyer aux articles modifiés.
 
  1. Informations à remettre à l’acquéreur

 
Les documents et informations visés à l’article L 721-2 (voir tableau en annexe  point IX) ne doivent plus  être « annexés » à la promesse de vente, ils doivent désormais être remis à l’acquéreur « au plus tard à la date de signature de la promesse ».
 
Cette modification est très importante, car cela signifie que si l’acquéreur atteste avoir eu communication des documents et informations, il n’est plus nécessaire de les annexer « physiquement » aux promesses de vente. Cela fera économiser un beau paquet de photocopies au moment de leur signature.
 
  1.  Procès-verbaux

 
Le vendeur doit communiquer les procès-verbaux des trois dernières années, non plus « s’il en dispose », mais « sauf s’il n’a pas été en mesure de les obtenir du syndic ».
 
Cette rédaction est un peu plus contraignante, mais n’apporte pas de modification substantielle.

 

  1. Sommes à devoir

 
L’ordonnance de simplification supprime de la liste des informations financières à fournir les « sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur ».
 
Cette simplification, réclamée par l’ARC, est selon nous une bonne chose :
 
  1. l’acquéreur n’a pas à connaître la situation financière du vendeur ;
  2. cela évite selon nous d’entretenir une fausse croyance selon laquelle l’acquéreur « récupérerait » les dettes éventuelles du vendeur. Rappelons qu’en cas de charges non réglées par le vendeur, le syndic doit les réclamer au notaire et tout devra être soldé au moment de la vente définitive.
 
  1. Quelles informations financières communiquer ?

 
Tout le débat autour des nouvelles obligations concernait la nécessité de passer par le syndic pour obtenir les informations à communiquer à l’acquéreur.
 
L’ARC s’est depuis le départ opposé à cette idée, position qui avait été en son temps confirmée par une réponse ministérielle (voir à ce sujet notre article : « Pré-état-daté : l’ARC avait raison » www.arc-copro.com/gghh).
 
Le texte du CCH est modifié en ce sens :
 
  • Les informations financières listées (montant des charges des deux derniers exercices précédant la vente, état global des impayés de dette fournisseurs, et quote-part du fonds travaux) doivent être communiquées à la date du dernier arrêté des comptes.
 
  • Ainsi, ce sont bien les informations disponibles dans les annexes comptables réglementaires jointes au procès-verbal d’assemblée générale qui sont à communiquer.
 
Par ailleurs, un arrêté sera pris pour préciser le contenu de toutes les informations financières à communiquer. L’ARC est actuellement consultée dans le cadre de l’élaboration de cet arrêté qui doit permettre de normaliser la présentation de ces informations.
 
L’objectif pour le ministère du Logement est de permettre à tout vendeur de pouvoir communiquer des informations disponibles sans avoir besoin forcément pour cela de solliciter le syndic.
 
Ainsi, le ministère prévoit également qu’une notice d’information puisse préciser où trouver chaque information attendue.
 
 
  1. L’attestation de surface

 
L’attestation de surface est supprimée de la liste des documents listés dans l’article L 721-2 du CCH, sachant qu’elle doit de toute façon être communiquée tel que prévu par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
 
  1. Diagnostic technique global

 
Ce ne sont plus que les conclusions du diagnostic technique global qui doivent être communiquées, et non plus le diagnostic dans sa totalité. Le plan pluriannuel est retiré de la liste.
 
Par ailleurs, l’article L 721-2 précise ce qui n’a pas besoin d’être communiqué aux acquéreurs déjà propriétaires dans la même copropriété ou aux acquéreurs de lots (ou fractions de lots) annexes. Ces lots annexes sont détaillés dans l’article.
 
  1. Remise des documents par voie électronique

 
Autre avancée très importante de ce texte modifié : il est précisé que les documents peuvent être communiqués à l’acquéreur « par tous moyens, y compris par un procédé dématérialisé », c’est-à-dire par voie électronique « sous réserve de l’acceptation expresse par l’acquéreur ».
 
  1. Délai de rétractation

 
Le délai de rétractation, initialement de sept jours, est porté à dix jours (article L 271-1 modifié par la loi MACRON du 6 août 2015).
 
Le délai de rétractation ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents (excepté pour la notice d’information).
 
En conclusion : cette ordonnance introduit peu de modifications dans la liste des documents initialement visés par la loi ALUR, à l’exception du solde du vendeur, du diagnostic technique global complet et du plan pluriannuel. C’est surtout le mode de transmission qui est modifié.
 
 
 
 

 
 
  1.  Tableau récapitulatif

 
 
 
 

 

  1. Articles L 721-2 et L 721-3 modifiés

 
Article L721-2 modifié par ORDONNANCE n°2015-1075 du 27 août 2015 - art. 1
I. - Les dispositions du présent article s'appliquent à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot ou à la cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation et soumis au statut de la copropriété.
 
sont annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, en sus du dossier de diagnostic technique mentionné à l'article L. 271-4, les documents suivants :
 
II. - En cas de promesse de vente, sont remis à l'acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, les documents et informations suivants :
 
1° Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble :
 
a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (1) ;
 
b) Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;
 
c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, si le copropriétaire vendeur en dispose   sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure d'obtenir ces documents auprès du syndic ;
 
2° Les informations financières suivantes :
 
a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
 
b) Les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et Les sommes qui seront dues susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur ;
 
c) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
 
d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.
 
Les informations mentionnées aux a, c et d du présent 2° sont à jour des informations soumises à l'assemblée générale annuelle chargée d'approuver les comptes précédant la signature de la promesse de vente.
Le contenu des informations financières prévues au présent 2° est précisé par arrêté du ministre chargé du logement.
Par exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les documents mentionnés aux b et c du présent 2° n'ont pas à être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente ; les informations mentionnées aux b et c du présent 2° ne sont pas exigées ;
 
3° Le carnet d'entretien de l'immeuble ;
 
4° Une attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot, prévue à l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ;
 
4° Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu de cette notice ;
 
5° Le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global mentionnées au dernier alinéa de l'article L. 731-1 et le plan pluriannuel de travaux prévu à l'article L. 731-2.
 
A défaut d'annexion à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, l'acquéreur reconnaît que le notaire ou le vendeur lui a remis le règlement de copropriété, le carnet d'entretien et l'état descriptif de division.
 
Par exception, les documents mentionnés aux 1°, 3°, 4° et 5° ne sont pas exigés lorsque l'acquéreur est déjà propriétaire d'au moins un lot dans la même copropriété.
Les documents mentionnés au c du 1°, au 3°, au 4° et au 5° ne sont pas exigés en cas de vente ou de cession de droit réel immobilier relatif à un lot ou une fraction de lot annexe.
 
Est notamment considéré comme un lot annexe au sens du présent article un emplacement de stationnement ou un local tel qu'une cave, un grenier, un débarras, un placard, une remise, un garage ou un cellier.
La remise des documents peut être effectuée sur tous supports et par tous moyens, y compris par un procédé dématérialisé sous réserve de l'acceptation expresse par l'acquéreur. L'acquéreur atteste de cette remise soit dans l'acte contenant la promesse de vente par sa simple signature lorsqu'il s'agit d'un acte authentique soit, lorsque l'acte est établi sous seing privé, dans un document qu'il signe et qu'il date de sa main.
 
III. - Lorsque l'acte authentique de vente n'est pas précédé d'une promesse de vente, les documents et les informations mentionnés au 1°, au c du 2° et aux 3° à 5° du II sont joints au projet d'acte authentique de vente notifié ou remis à l'acquéreur conformément aux dispositions du cinquième alinéa de l'article L. 271-1. Les dispositions des quatre derniers alinéas du II sont applicables au présent III.
 
En cas de vente publique, les documents mentionnés aux 1° à 6° sont annexés au cahier des charges.
 
IV. - En cas de vente publique, les documents et les informations mentionnés aux 1° à 5° du II sont annexés au cahier des charges. Les dispositions des dix-huitième et dix-neuvième alinéas du II sont applicables au présent IV.
NOTA :
 
(1) Conformément à l'article 54 IV de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, le a du 1° de l'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation est applicable à compter du :
 
1° 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ;
 
2° 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ;
 
3° 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires.
 
Conformément à l'article 3 de l'ordonnance n° 2015-1075 du 27 août 2015, le 5° de l'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la présente ordonnance entre en vigueur le 1er janvier 2017.
 
Article L721-3 modifié par ORDONNANCE n°2015-1075 du 27 août 2015 - art. 2
 
Lorsque les documents et les informations mentionnés aux 1° et 2° du II de l'article L. 721-2 exigibles en application des dispositions prévues au même article ne sont pas remis à l'acquéreur au plus tard à la date de la signature de la promesse de vente, le délai de rétractation prévu à l'article L. 271-1 ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l'acquéreur.
 
Lorsque les documents et les informations mentionnés au 1° et au c du 2° du II de l'article L. 721-2 ne sont pas joints au projet d'acte authentique conformément aux dispositions du III de l'article L. 721-2, le délai de réflexion mentionné à l'article L. 271-1 ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l'acquéreur.
 
La communication mentionnée aux premier et deuxième alinéas est réalisée selon les modalités de notification ou de remise de la promesse ou de l'acte authentique de vente prévues à l'article L. 271-1.