Savoir bien lire les honoraires du forfait de base mentionnés sur un contrat de syndic

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Conseils de l'ARC
31/03/2017

Savoir bien lire les honoraires du forfait de base mentionnés sur un contrat de syndic

 
Voici un article que l’on pourrait éditer aussi bien dans la rubrique « abus » que dans la rubrique « conseil ». Il s’agit de la lecture dans le contrat type des honoraires de base du syndic.
 
Comme nous allons le constater, ce qui peut paraitre simple à vérifier s’avère en définitive être un vrai casse-tête, expliquant pourquoi on peut trouver dans les convocations d’assemblées générales des contrats concurrents avec des propositions d’honoraires comportant des écarts de l’ordre de  30 %.
  1. Des honoraires établis sur la base d’un forfait annuel

Le décret du 26 mars 2015 a distingué deux points :
  • La période de validité du mandat du syndic qui est prévue au contrat au point 2 « durée du contrat » :
« Le présent contrat est conclu pour une durée de ….
Il prendra effet le ……et prendra fin le …….
Il n'est pas renouvelable par tacite reconduction. »
  • Le mode de présentation des honoraires qui doit se faire sur la base d’un forfait annuel, cela figure au point 7.1.5 qui précise :
« La rémunération forfaitaire annuelle perçue par le syndic au titre du présent contrat s'élève à la somme de … € hors taxes, soit ... € toutes taxes comprises. »
 
Par conséquent, même si le contrat est présenté pour une période maximale de trois ans, les honoraires eux, seront exprimés uniquement pour une durée annuelle.
 
Il faudra donc être vigilant et ne surtout pas amalgamer la période indiquée au tarif annoncé.
 
Cette ambiguïté est justement utilisée par certains syndics qui vont se présenter en assemblée générale comme étant « les plus concurrentiels », en faisant valoir une période de mandat plus longue pour un montant d’honoraires légèrement supérieur à celui de leurs concurrents.
 
Concrètement, le syndic A indiquera que ses honoraires représentent un montant de 10.000 euros et proposera un contrat d’une durée de 36 mois (3 ans), quand son concurrent le syndic B affiche un montant de 8000 euros pour un contrat qui court sur une période de 24 mois (2 ans).
 
Une lecture non avertie peut traduire : Syndic A = 3 ans =10 000 euros = ET syndic B  = 2 ans = 8000 euros, et bien pas du tout !
 
Il faut bien comprendre que sur la proposition A : 3 ans = 10 000 euros par an pendant 3 ans, donc un coût total de 30 000 euros à l’issue du contrat et pour la proposition B 2 ans = 8000 euros par an pendant 2 ans soit une dépense de 16 000 euros à l’issue du contrat.
 
Dans tous les cas, il faut garder à l’esprit que les honoraires sont présentés pour une période de 365 jours, et c’est bien pour cela que la deuxième proposition à 8000 euros est la plus intéressante.
  1. Des honoraires qui peuvent subir une revalorisation en cours de mandat

Le point 7.1.5 du contrat type donne la possibilité aux syndics de prévoir dans leurs contrats une révision annuelle de leurs honoraires en fonction de modalités qui doivent expressément être indiquées.
 
Ainsi, en cas d’élection d’un syndic ayant présenté un contrat pour une période de trois ans, il ne suffira pas seulement de multiplier par trois les honoraires du syndic.
 
En effet, il faudra prendre en considération, d’une part l’indice de revalorisation annuel des honoraires et, d’autre part identifier à quelle période cela s’applique : en début d’année civile, en début de la deuxième année du contrat de syndic, à la suite de l’assemblée générale...
 
Profitons de cet article pour rappeler que la Direction départementale de la protection des populations (DDPP) a précisé que la revalorisation des contrats ne peut être appliquée que pour des mandats signés pour une période supérieure à un an.
 
Voici donc une raison supplémentaire pour ne voter que des contrats d’une période de douze mois.