Syndic : commerçant/mandataire, une équation impossible ?

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Actualités
26/01/2018

Syndic : commerçant/mandataire, une équation impossible ?

 
Malgré les multiples réformes de la loi du 10 juillet 1965, qui fixe le statut des copropriétés, les dysfonctionnements des immeubles privés sont toujours bien présents.
 
La raison de cet échec est simple. Les pouvoirs publics successifs n’ont pas eu le courage de traiter le vrai problème qui est : l’absence de sanction à l’égard des syndics professionnels en cas de manquement aux dispositions légales, règlementaires et déontologiques.
 
Pourtant, cette carence est le nœud du problème.
 
Reprenons donc plus en détail le fond de la difficulté pour apporter nos préconisations.

I. Un conflit d’intérêts du syndic entre son statut de mandataire de la copropriété et celui de commerçant

Tout d’abord il faut être clair : le syndic est avant tout un commerçant qui cherche par tous moyens à augmenter ses profits en facturant le plus possible de prestations à son client qui est le syndicat de copropriétaires, tout en réduisant ses dépenses de fonctionnement.
 
Ainsi, il peut être tenté soit de surfacturer ses prestations, voire pire, de présenter des factures abusives ou illégales, ou encore s’entendre avec les prestataires de la copropriété pour obtenir une contrepartie.
 
Cela est d’autant plus tentant que le syndic en place a très peu de chances d’être assigné par le syndicat de copropriétaires qu’il gère puisque c’est lui seul qui le représente.
 
La situation devient encore plus complexe sachant que ce même commerçant s’avère être aussi le mandataire de la copropriété, censé défendre les intérêts uniques de son mandant, qui est le syndicat de copropriétaires.
 
Ainsi, le syndic se retrouve devant un conflit d’intérêts épatant qui est d’une part, l’accroissement de son chiffre d’affaires et d’autre part, la défense des intérêts de son client mandant qui est la copropriété.
 
Une équation qui paraît insoluble. Et pourtant, voyons la suite.

II. Les préconisations de l’ARC

Il ne faut pas être naïf : l’absence de sanction légale rime pour les syndics avec l’absence d’obligation.
 
Ainsi, nous considérons qu’il est impératif de prévoir dans la loi des sanctions à l’égard des syndics en cas de manquement aux dispositions légales ou règlementaires et de donner au conseil syndical un droit d’assigner le syndic en place à partir du moment où il fait obstruction à ses prérogatives.
 
En parallèle, nous sommes favorables à une renégociation des honoraires des syndics s’ils assurent une prestation de qualité qui optimisera le fonctionnement des immeubles et ce dans une transparence totale.
 
L’objectif est donc de créer un climat de confiance entre le syndic et le conseil syndical dans lequel les intérêts de chacun seront clairement définis et préservés.
 
À titre d’exemple, il serait intéressant que les syndics puissent développer au sein de leurs cabinets un réel service pour suivre les chantiers importants tels que les travaux de rénovation énergétique, ou bien encore s’engager dans une réelle politique de réduction des charges permettant d’abonder un fonds travaux adapté.
 
Bref, un rêve que nous pensons réalisable si chacun des acteurs, notamment les pouvoirs publics et les professionnels, s’assument dans leur fonction...