Actualités de l'association (8758)
Pour le syndicat des copropriétaires, la qualité de copropriétaire n’est acquise qu’à réception par le syndic de la notification de l’article 6, même si celui-ci a eu connaissance d’un transfert de propriété rétroactif
L’acte de transfert de propriété d’un lot ne confère pas automatiquement la qualité de copropriétaire à l’égard du syndicat des copropriétaires. Le syndic ne peut en tenir compte qu’à l’exécution d’une formalité supplémentaire, celle prévue par l’article 6 du décret du 17 mars 1967, à la diligence du notaire qui a reçu l’acte, de l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, ou des parties. Le nouveau copropriétaire n’a cette qualité, avec les droits et obligations qui vont avec, que très exactement à compter du jour de la réception de la réception de cette formalité, ce qui, à moins d’une notification électronique instantanée, induit un décalage – le délai de poste – entre le transfert de propriété et sa prise en compte par le syndic dans la comptabilité et les actes du syndicat, notamment l’exigibilité des provisions et la convocation à l’assemblée générale. A fortiori si la notification intervient tardivement par rapport au transfert de propriété, et quand bien même ce transfert a été porté incidemment à la connaissance du syndicat, comme vient de le confirmer la Cour de cassation.
La qualité de copropriétaire, et avec elle l’obligation au paiement des charges, ne sont acquises qu'à compter de la notification du transfert de propriété réalisé, même si le syndicat avait appris l'existence d'une cession du lot avant cette notification.
Une association avait fait apport d’un lot de copropriété à une association sœur avec effet rétroactif au 1er janvier 2008, en application de conventions conclues entre elles en 2007, 2010 et 2013, mais notifiées au syndicat des copropriétaires que les 7 juin et 14 octobre 2021. Le syndic a donc logiquement réclamé en justice les charges à l’ancienne association jusqu’à cette notification, mais s’est vu débouter par la Cour d'appel de Versailles, au motif que la propriété du lot litigieux a été transférée de l’ancienne à la nouvelle association avec l'engagement de cette dernière d'en assumer rétroactivement les charges à compter du 1er janvier 2008 et qu'au vu de ce transfert de propriété rétroactif, l’ancienne association n'était plus propriétaire de ce lot, ni redevable de ses charges pour la période concernée. La cour d’appel a estimé que ce transfert rétroactif était opposable au syndicat des copropriétaires, dès lors qu'il en a eu connaissance dès avant sa notification, puisque que le syndic avait reçu quelques règlements du liquidateur de l'ancienne association et avait cessé de convoquer entre 2008 et 2013…
La Cour de cassation ne l’entend pas ainsi. Dès lors que l'association bénéficiaire de l'apport n'avait eu la qualité de copropriétaire, tenue au paiement des charges, qu'à compter de la notification du transfert de propriété réalisé en 2021, même si le syndicat avait appris l'existence d'une cession du lot avant cette notification, la cour d'appel a violé les articles 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Elle casse et annule l’arrêt de la cour d’appel en ce qu'il déclare le syndicat des copropriétaires de l'immeuble irrecevable ses demandes dirigées contre l'ancienne association.
