ABUS DE LA SEMAINE N° 4617 : L’excès de zèle du contrat du cabinet Lacaze et Henry, affilié à la FNAIM, qui frise le ridicule

11/02/2020 Abus Abus

Nous avons plusieurs types de contrats de syndics. Ceux :

  • qui sont en totale illégalité avec le décret du 26 mars 2015 définissant le contenu du contrat type.
  • qui respectent à la lettre les dispositions du décret du 26 mars 2015 (ceux qui ne veut pas dire qu’en parallèle le syndic ne facture pas de prestations illégales).
  • dirons-nous « exotiques » où on ne comprend pas la démarche du syndic, qui se situe entre ridicule et mauvaise foi, en présentant des contrats atypiques.

A travers cet article, nous allons mettre en exergue ce type de contrat « exotique » présenté par le cabinet Lacaze et Henry, affilié à la chambre professionnelle FNAIM.

Avant d’entrer dans le détail, rappelons pour la énième fois que le contrat de syndic est type puisqu’il est défini par le décret du 26 mars 2015.

Ainsi, le contrôle est simple : soit il répond en tout point à celui fixé par le décret, soit il est en décalage et est donc illégal.

Là où la situation devient cocasse est lorsqu’on ne comprend même pas ce que le syndic a voulu innover.

Analysons sommairement le contrat du cabinet Lacaze et Henry qui frise le ridicule.

I. Un ajout inutile et erroné

Voici le point 2 du contrat du cabinet Lacaze et Henry :

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Que constatons-nous ?

Il précise que la fin du contrat est fixée à six mois après la clôture des comptes annuels suivant la loi du 10 juillet 1965.

Or, à aucun moment la loi n’impose que le contrat de syndic se termine six mois après la clôture des comptes.

La durée du contrat de mandat n’a pas de corrélation directe avec la fin de l’exercice comptable de la copropriété.

La seule exigence est que le budget de l’exercice en cours soit voté dans les six premiers mois.

D’ailleurs, les annexes comptables prévoient de voter au cours de l’année N les budgets prévisionnels des années N+1 et N+2 afin de permettre au syndic de pouvoir générer les appels de fonds.

Il s’agit donc d’une précision indiquée dans le contrat du cabinet Lacaze et Henry qui est inutile et erronée.

Mais pourquoi alors l’avoir indiquée. Seul le syndic le sait, ou peut-être même pas…

II. Une à deux heures environ

Voici le point 7.1.1 du contrat type concernant le nombre de visites de l’immeuble et leur durée :

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Là aussi, nous sommes dans le folklore le plus complet avec surtout au final l’inscription d’une mention illégale.

En effet, ce syndic indique que la durée est de une à deux heures environ alors que le contrat type prévoit une durée minimum d’une heure.

Ainsi, il aurait été plus simple de préciser au minimum une heure, sachant que si cela est nécessaire, le syndic peut rester plus longtemps, plutôt qu’il mentionne une clause ambiguë telle que « un à une heure environ ».

Ce qui est encore plus contestable est que ce syndic a supprimé dans son contrat la notion de minimum, impliquant qu’il est en mesure de pouvoir facturer une durée de visite qui serait supérieure « à une à deux heures environ ».

Espérons que cette indication n’a pas été validée par les juristes de la FNAIM.

III. Quatre réunions et cinq visites du conseil syndical in situ

Bon là, on dépasse l’entendement car à vrai dire on ne comprend pas ce que veut préciser le syndic.

Voici donc le point 7.1.3 du contrat type :

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Eh oui ! Il indique qu’il y aura quatre réunions et cinq visites in situ. Qu’est-ce que cela veut dire ? S’agit-il des visites au sein de la copropriété ? Mais cela n’était-il pas précisé au point 7.1 qui fixe justement le nombre de visite que doit assurer le syndic au sein de la copropriété ?

Peut-être s’agit-il des réunions entre le syndic et le conseil syndical ? Alors, pourquoi parler de « visites » et non de réunions ?

Et après tout, pourquoi ce syndic intègre dans ce point la notion de visite alors qu’il s’agit de fixer le nombre de réunion avec le conseil syndical ?

Tout un concept qui nous dépasse.

IV. Registre d’immatriculation

Abordons un dernier point sachant qu’il y a encore beaucoup à dire.

Nous allons expliquer pourquoi il ne faut surtout pas qu’un syndic modifie une clause du contrat type.

Elle devient alors incompréhensible.

Avant de présentée la bouillabaisse prévue au contrat du cabinet Lacaze et Henry, précisons que le contrat type règlementaire intitule la clause relative à l’immatriculation initiale de la copropriété : « Immatriculation initiale du syndicat des copropriétaires ».

Lapalisse n’aurait pas mieux écrit.

Voyons à présent comment ce syndic modifie le libellé de cette prestation :

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Procédons par étapes. Tout d’abord, ce syndic réécrit le libellé de cette prestation sans comprendre de quoi il s’agit.

Il parle de registre de copropriété alors qu’il s’agit d’une immatriculation initiale.

Ensuite il précise « néant si déjà immatriculé » tout en indiquant des tarifs par tranche de lots alors que toutes les copropriétés sont censées être immatriculées depuis la fin de l’année 2018.

Voici donc un long abus mettant en exergue le flou artistique dans lequel se trouvent les syndics professionnels qui rappelons-le au-delà de devoir respecter les dispositions légales, réglementaires et contractuelles sont tenus par un code de déontologie.