ABUS N° 4411 : Un ordre du jour entaché d’irrégularités, d’erreurs et d’abus

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Abus
02/10/2018

ABUS N° 4411 : Un ordre du jour d’une assemblée générale entaché d’irrégularités, d’erreurs et d’abus

Nous poursuivons la longue liste des ordres du jour des assemblées générales ordinaires 2018 irrégulières, erronées et abusives avec cette fois-ci pour syndic fautif le Cabinet HABRIAL.

I. Désignation du syndic : illégalités, contradictions et erreurs

Comme nous vous l’avons indiqué à diverses reprises, le syndic est nommé en assemblée générale selon son projet de contrat joint à la convocation (art. 29 du décret du 17 mars 1967).
 
Cette convention doit notamment indiquer distinctement et exclusivement, quant à la période d’exercice de sa fonction :
  • sa durée ;
  • ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance.
Le mandat prend effet au plus tôt à la date de l’assemblée générale. Il peut prendre effet postérieurement à celle-ci, mais aucunement antérieurement ou rétroactivement (Cass. 3e civ. 17 juillet 1996, n° 94 – 15140).
 
Or, le Cabinet HABRIAL prévoit dans la convocation et son contrat des mentions irrégulières, contradictoires et erronées, à savoir :
  1. dans l’ordre du jour de cette assemblée générale convoquée le 28 juin 2018 :
 
  • sa prise d’effet est fixée non pas à cette date, mais antérieurement à celle-ci au 5 avril 2018 ;
  • pour une durée de 18 mois, avec une date d’échéance non pas au 5 octobre 2019 (conformément aux règles élémentaires de calcul), mais au 30 juin 2019 (soit 14 mois et 25 jours) ;
  1. dans la proposition de contrat de syndic annexée à la convocation :
 
  • il conserve une durée de 18 mois ;
  • il persiste dans une prise d’effet irrégulière rétroactive, mais en la fixant pour l’heure au 1er janvier 2018 avec une échéance cette fois-ci arithmétiquement exacte au 30 juin 2019.
 
Il convient de plus de souligner, que son contrat ne prévoit pas les minorations réglementaires de son forfait d’honoraires de gestion courante, en cas de dispense décidée par l’assemblée générale de l’extranet et de la conservation des archives du syndicat (décret du 26 mars 2015).
 
Les syndics devraient être au moins vigilants sur les résolutions et contrats les concernant.

II. Délégation de pouvoir et adoption des contrats du syndicat : irrégularités de fond, de forme et abus

 
Le Cabinet HABRIAL poursuit dans ses approximations en ce qui concerne le conseil syndical, puisque celui-ci peut recevoir une délégation de pouvoir pour :
  • engager toutes les dépenses pour l’entretien de la copropriété dans la limite de 4.000 euros H.T.
Or, comme nous l’avons souligné, la délégation de pouvoir ne s’avère licite que si elle porte sur un objet déterminé (art. 25 alinéa a de la loi du 10 juillet 1965), ce qui n’est pas le cas en l’espèce.
  • choisir l’entreprise pour le ravalement de la façade de l’immeuble : vote proposé à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 alors que cela devrait être à la majorité de l’article 25.
Les honoraires pour travaux sont aussi fixés, en toute illégalité, selon un barème des honoraires indiqués en dernière page de la convocation.
 
En conclusion, nous ne pouvons que réitérer nos recommandations sur la préparation et la tenue de l’assemblée générale, afin de circonscrire les pratiques irrégulières, des syndics, à savoir :
  • un conseil syndical investi qui étudie bien la convocation dès notification ;
  • un président de séance élu parmi les copropriétaires les plus aptes à mener cette mission, afin de pouvoir rectifier un projet de résolution avant de la soumettre à la délibération des copropriétaires.