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ABUS N° 4471 : Foncia Gauthier immobilier, vous ne pouvez pas envoyer la régularisation des charges avant l’approbation des comptes

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Abus
15/02/2019

ABUS N° 4471 : Foncia Gauthier immobilier, vous ne pouvez pas envoyer la régularisation des charges avant l’approbation des comptes

 
L’un des intérêts de la publication des abus est d’expliquer ou plutôt d’apprendre aux syndics professionnels la législation en vigueur.
 
A ce titre, on peut aujourd’hui remercier le cabinet Foncia Gauthier Immobilier pour lui expliquer à partir de quand la régularisation des charges de fin d’exercice devient exigible auprès des copropriétaires.
 
Pour cela, reprenons les textes en vigueur pour ensuite mettre en avant l’abus de ce syndic.

I. Une régularisation des charges qui dépend de l’approbation des comptes

Conformément à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est habilité à appeler auprès des copropriétaires les provisions de charges à partir du moment où le budget prévisionnel est voté.
 
En revanche, la régularisation des charges de fin d’exercice qui est la différence entre le montant du budget voté et les dépenses réellement engagées ne peut être appelée auprès des copropriétaires que si et seulement si le syndicat des copropriétaires a voté en assemblée générale l’approbation des comptes.
 
Autrement dit, s’il a validé les dépenses et recettes de la copropriété au cours de l’exercice comptable.
 
Cela résulte de plusieurs articles du décret du 17 mars 1967 et en l’occurrence de l’article 6-2 qui précise dans son 3° que le trop perçu sur provisions relevé par l’approbation est porté au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.
 
D’ailleurs, l’article 11 de ce même décret précise que pour information, le syndic doit joindre à l’ordre du jour, en vue de l’approbation des comptes par l’assemblée générale, le projet d’état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire.
 
Ainsi, pour rendre exigible la régularisation des charges, le syndic doit impérativement obtenir au préalable le vote de l’approbation des comptes.

II. Une régularisation sans assemblée générale

Nous avons un copropriétaire qui a été surpris de recevoir de son syndic Foncia Gauthier Immobilier son appel de fonds dans lequel est indiqué le solde de régularisation des charges de 159,74 euros alors que l’assemblée générale n’a pas été convoquée, impliquant qu’à aucun moment les copropriétaires ne se sont prononcés sur l’approbation des comptes.
 
Voyons donc comment est présenté l’appel de fonds, faisant croire que tout est conforme et que le copropriétaire est bien créditeur de cette somme, alors que dans les faits elle n’est pas exigible.
 
Si effectivement pour ce copropriétaire il s’agit d’une bonne nouvelle, dans le fond, le problème reste entier sachant que d’autres copropriétaires vont se voir imputer une régularisation des charges négative sans qu’à aucun moment l’assemblée générale n’ait validé les dépenses engagées par le syndic.
 
Voici donc une copie de cet appel de fonds :
 
 
 
Eh oui ! Comme toujours, il y a la loi officielle et la loi des syndics…