ABUS n° 4565 : Les irrégularités des appels de fonds par le syndic MAIHOME

15/10/2019 Abus Abus

La manière dont les syndics professionnels procèdent aux appels de charges laisse souvent perplexes les copropriétaires, aussi bien en ce qui concerne la forme (modalités d’expédition des appels de provisions), que le fond (exactitude des appels).

Le syndic MAIHOME de Lieusaint constitue un bel exemple de ces carences.

I. Un formalisme réglementaire à la charge du syndic

L’article 35-2 du décret du 17 mars 1967 oblige le syndic à expédier à chaque copropriétaire par courrier simple (ou par voie électronique en cas d’accord exprès de celui-ci) des avis avant la date d’exigibilité des provisions de charges.

Cet article impose un avis pour les provisions de charges courantes destinées à financer le budget prévisionnel de fonctionnement de l’immeuble et un autre pour les provisions exceptionnelles relevant d’un budget spécifique, ce qui concerne principalement les travaux ou les appels pour des réserves ou fonds en vue de travaux futurs.

En l’espèce, le syndic francilien MAIHOME se permet d’adresser le 27 juillet 2019 un seul avis auprès des copropriétaires d’une résidence sise à Melun (77), aussi bien pour les appels de provisions pour charges courantes, qu’exceptionnelles (fonds et réserves travaux), en totale infraction avec les prescriptions réglementaires énoncées à l’article 35-2 du décret du 17 mars 1967.

II. Les obligations du syndic en matière de détermination

Bien entendu ces appels de provisions doivent respecter les résolutions votées par l’assemblée générale. Le syndic, chargé de l’administration de l’immeuble selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 se doit notamment d’exécuter les résolutions de l’assemblée générale.

Toute défaillance dommageable en la matière peut constituer une faute susceptible d’engager sa responsabilité civile délictuelle à l’égard des copropriétaires lésés (article 1240 du Code civil).

En ce qui concerne les avis édités et envoyés par le syndic MAIHOME aux copropriétaires le 27 juillet 2019, ils ne correspondent pas aux décisions adoptées par l’assemblée générale ordinaire du 23 mai 2019.

Les manquements du syndic MAIHOME portent sur l’exécution de la décision de l’assemblée générale de constituer une provision spéciale pour des travaux futurs (réserves travaux) à hauteur de 24 000 euros, sur les trois prochains exercices, sous la forme de 8 000 euros par année mais uniquement deux appels de 2 000 euros pour les deux trimestres restants de 2019.

Dans son avis du 27 juillet 2019, le syndic MAIHOME appelle ni plus ni moins que l’intégralité des 24 000 euros auprès des copropriétaires.

Il convient de souligner de plus, que la dénomination employée de « fonds travaux » pour ces réserves dans l’appel de charges se révèle juridiquement douteuse et sujette à confusion des copropriétaires avec le fonds travaux obligatoire figurant d’ailleurs dans le même document.

Outre le rappel au syndic de ses obligations légales et réglementaires, les copropriétaires sont uniquement tenus aux résolutions de l’assemblée générale.

Autrement dit, le copropriétaire doit uniquement régler au syndic sa quote-part de provisions sur charges conformément aux tantièmes rattachés à son lot et aux charges votées en assemblée générale.