En cas de contradiction sur la qualification du terrain dans l’état descriptif de division, c’est la loi qui tranche !

10/04/2020 Actions Action

S’il appartient au règlement de copropriété de déterminer ce qu’est une partie commune ou une partie privative, l’état descriptif de division (la liste des lots d’une copropriété avec la description de ces lots, ce qu’ils comprennent, leur usage et leur situation) peut lui aussi mentionner ce qui relève d’une partie privative ou une partie commune.

Pour autant, des contradictions dans la rédaction de l’état descriptif de division peut amener à ce qu’un terrain soit qualifié à un moment donné de partie privative et à un autre moment de partie commune.

La contradiction est dérangeante, surtout pour la réalisation des travaux sur la partie en question. En effet, s’il s’agit une partie commune, une autorisation de l’assemblée générale préalable à la réalisation des travaux est nécessaire, alors que sur une partie privative, cette autorisation n’est pas nécessaire (sauf s’il porte atteinte à un autre copropriétaire ou nécessite de modifier une partie commune).

Dès lors, l’intérêt de savoir gérer la contradiction des titres prend toute son importance, c’est ainsi que l’arrêt de la Cour de cassation du 06 février 2020 (pourvoi 18-18885) va nous aider à y voir plus claire.

I. En cas de contradiction de la qualification juridique d’une partie dans l’état descriptif de division, on fait intervenir la loi

Dans cet arrêt, l’état descriptif de division d’un immeuble soumis au régime de la copropriété, contient des mentions contradictoires quant à la qualification juridique d’un terrain attenant à un logement. D’un côté, le terrain est inscrit dans la colonne « partie privative ». De l’autre côté, il est mentionné que le terrain est à « jouissance privative et perpétuelle », ce qui signifie que le terrain est une partie commune avec un droit de jouissance exclusif pour l’un des copropriétaires.

Le copropriétaire disposant du droit de jouissance privatif et perpétuel a construit une piscine sur ce terrain, arguant du fait qu’il est mentionné dans l’état descriptif de division que le terrain relève de la colonne « partie privative ». Dès lors, le terrain est selon lui, une partie privative.

Or, d’autres copropriétaires l’ont assigné en Justice car il ne pouvait construire une piscine sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale, car ils considèrent que le terrain est une partie commune pour laquelle le copropriétaire-constructeur de la piscine dispose d’un droit de jouissance privatif et perpétuel.

La contradiction dans l’état descriptif de division et du règlement de copropriété est ici très ténue, puisqu’il n’est pas mentionné expressément que le terrain était une partie commune. Pour autant, il est indiqué que le copropriétaire en question dispose d’un droit de « jouissance privative et perpétuelle » du terrain. Ce qui signifie, que le terrain est une partie commune dont la jouissance est accordée à ce seul copropriétaire.

Dès lors, nous sommes bien confrontés à une contradiction dans la qualification juridique du terrain.

Aussi, pour trancher la question de la qualification juridique, la Cour de cassation se réfère à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 : « dans le silence ou la contradiction des titres, le sol est réputé partie commune. »

Autrement dit, le juge n’interprète pas l’état descriptif de division, ni ne fait prévaloir une interprétation sur une autre. Il applique purement et simplement la loi, qui vient corriger cette contradiction. D’ailleurs, l’article 3 précise que c’est uniquement dans le silence ou la contradiction des titres de propriété, que la loi précise ce qu’est une partie commune ou privative.

Cette intervention légale est très importante, car il faut identifier ce qu’est une partie commune et une partie privative, notamment pour la réalisation des travaux.

II. La nécessité d’une autorisation préalable de l’assemblée générale pour la réalisation de travaux sur une partie commune à jouissance privative et perpétuelle

Tout l’intérêt de déterminer si le terrain est une partie privative ou commune, est lié à la nécessité d’obtenir une autorisation préalable pour la réalisation des travaux effectués par le copropriétaire, à savoir la construction d’une piscine extérieure sur le terrain litigieux.  

En effet, tous les travaux réalisés sur une partie commune nécessitent l’autorisation préalable des copropriétaires, puisque chaque copropriétaire est propriétaire d’une fraction des parties communes.

Même si l’on possède un droit de jouissance privatif et perpétuel, il est nécessaire d’obtenir l’autorisation, car comme le rappelle la Cour de cassation « le terme de jouissance privative ne caractérise pas une partie privative mais bien une partie commune dont l’usage est exclusivement attribué à l’un des copropriétaires »

Ainsi, seules les menues opérations de maintenance peuvent être réalisées sur une partie commune à « jouissance privative et perpétuelle » sans autorisation de l’assemblée générale ; ce qui n’est pas le cas d’une construction d’une piscine.

C’est d’ailleurs ce que rappelle la Cour de cassation : « un droit de jouissance exclusif sur une partie commune ne peut la transformer en une partie privative, ne fait pas perdre son caractère de partie commune à la partie privative sur laquelle s’exerce et n’est pas assimilable à un droit de propriété (…) la réalisation de travaux importants nécessite l’accord des autres copropriétaires »

Autrement dit, il n’existe pas d’exception concernant l’autorisation préalable donnée par les copropriétaires sur la réalisation des travaux, dès lors qu’il s’agit d’une partie commune.

C’est la raison pour laquelle, en l’absence d’autorisation par l’assemblée générale, chaque copropriétaire peut demander en Justice la démolition des travaux, sans avoir à démontrer que les travaux lui causent un préjudice. En effet, la Cour de cassation rappelle ici, que tous les copropriétaires peuvent demander le respect du règlement de copropriété.

Ainsi, il suffit simplement de démontrer que l’un des copropriétaires n’a pas respecté le règlement de copropriété, pour obtenir la démolition de la piscine.