Esthétique de l’immeuble : il n’appartient pas au syndicat des copropriétaires d’entretenir des parties privatives, selon la Cour de Cassation

Version imprimableEnvoyer par email
Dossiers
04/05/2018

Esthétique de l’immeuble : il n’appartient pas au syndicat des copropriétaires d’entretenir des parties privatives, selon la Cour de Cassation

 
Dans un souci de préservation de l’harmonie de l’immeuble, les copropriétaires peuvent être tentés de prendre des libertés par rapport aux dispositions conventionnelles comprises dans le règlement de copropriété et/ou légales.
 
Une telle initiative peut se révéler fortement préjudiciable pour le syndicat, comme le souligne la Cour de Cassation dans son arrêt du 22 mars 2018.

I. Travaux sur le bâti : quelles sont les compétences du syndicat et des copropriétaires 

En ce qui concerne les travaux dans un immeuble en copropriété, il incombe :
  • au syndicat, réuni en assemblée générale souveraine, de se prononcer sur la réfection des parties communes et des équipements collectifs.
Les éléments essentiels à ce projet doivent être annexés à la convocation (art. 14, 14-2, 17 de la loi du 10 juillet 1965 et 11 alinéa 3 de son décret d’application du 17 mars 1967).
Le coût de cette opération doit alors être réparti par le syndic entre les copropriétaires, selon la grille de charges du règlement de copropriété à laquelle se rattache ces travaux (art. 10 de la loi du 10 juillet 1965) ;
  • à chaque copropriétaire d’entretenir ses parties privatives (art. 2 de la loi du 10 juillet 1965).
La jurisprudence civile admet néanmoins une exception (CA Paris 22 mars 2007) qui est la capacité pour l’assemblée générale de décider et de voter des travaux privatifs, si deux conditions cumulatives sont réunies à savoir :
  • d’une part, la présence dans le règlement de copropriété d’une clause le prévoyant expressément ;
  • d’autre part, le fait que ces travaux s’inscrivent dans un ravalement global de la façade de l’immeuble (partie commune), intégrant en conséquence la réfection des parties privatives vétustes (fenêtres, volets…) concourant à l’harmonie de la résidence.
Cela signifie que ponctuellement, ces parties privatives dégradées sont assimilées aux parties communes, l’ensemble du marché étant supporté par les copropriétaires selon les tantièmes affectés à leur lot par le règlement de copropriété dans la grille de charges concernée (générales ou spéciales).

II. Travaux sur le bâti : conséquence d’une violation entre les pouvoirs du syndicat et des copropriétaires 

En présence d’équipements privatifs vétustes dégradant l’esthétique donc l’harmonie de l’immeuble, et d’un certain laxisme des copropriétaires à en assurer la maintenance, l’assemblée générale peut être tentée d’imposer cette rénovation, alors même que les deux conditions jurisprudentielles indiquées ci-dessus ne sont pas respectées.
 
En l’espèce, une résidence en copropriété décide, lors de son assemblée générale ordinaire de 2013, du remplacement en façade des installations privatives en bois vétustes (garde-corps, lasure, poteau) et leur répartition entre les copropriétaires en fonction des mètres linéaires.
 
Un couple de copropriétaires défaillant (absents non représentés) assigne le syndicat des copropriétaires en nullité de ces résolutions travaux qu’ils considèrent comme litigieuses.
 
Le T.G.I. rejetant leur demande, ils interjettent appel.
 
La Cour d’Appel accueille ce recours et considère qu’il y a une cause de nullité dans la répartition des charges de ces travaux. Ce n’est pas une répartition en mètre linéaire qui devait être choisie à la place de la grille des charges communes prévue par le règlement de copropriété. Ces travaux privatifs imposés à tous les copropriétaires doivent être supportés en proportion des tantièmes de copropriété.
.
Suit un pourvoi en cassation. La 3ème chambre civile de cassation dans son arrêt n° 17 - 13867 du 22 mars 2018 infirme la décision de la Cour d’Appel de Chambéry : «…Attendu que, pour annuler la résolution n° 21, l'arrêt retient que dès lors que c'est le syndicat des copropriétaires qui vote les travaux et les impose à tous les copropriétaires concernés, les charges doivent être supportées par tous les copropriétaires en proportion des tantièmes de copropriété, ces charges devant être considérées comme générales, bénéficiant à tous les copropriétaires, quand bien même les travaux décidés sont effectués sur des parties privatives ;
 
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que les travaux portaient sur des parties privatives, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; »
 
Certains principes sont impératifs, entre autres pour l’exécution de travaux sur les parties privatives.
 
La préparation de l’assemblée générale, entre le syndic et le conseil syndical, doit permettre de s’assurer que l’ordre du jour sera bien conforme au cadre légal, réglementaire et conventionnel.
 
Si l’assemblée générale souhaite déroger à certaines mentions du règlement de copropriété, il est nécessaire de prendre conscience des risques encourus, si l’unanimité des voix n’est pas atteinte.
 
Le président de séance, chargé du bon déroulement de l’assemblée générale, doit informer les présents des risques encourus si une résolution qu’il considère comme illégale figure, sciemment ou involontairement, à l’ordre du jour notifié par le syndic aux copropriétaires, ceci afin de ne pas exposer le syndicat à un contentieux judiciaire long et onéreux.