Il appartient au copropriétaire, qui déménage de notifier expressément au syndic son changement de domicile réel ou élu

18/02/2020 Actu juridique Actualité juridique

La diffusion des documents du syndicat par le syndic aux copropriétaires constitue la pierre angulaire du fonctionnement de cette collectivité.

C’est pourquoi, les copropriétaires ne doivent pas manquer à leurs obligations, en cas de déménagement, à savoir de notifier au syndic leurs nouvelles coordonnées.

I. Changement de domicile : obligation du copropriétaire à l’égard du syndicat des copropriétaires

La propriétaire d’un lot dans une résidence en copropriété sise à Argenteuil (95), déménage et confie la gestion de son appartement à un administrateur de biens. 

Ayant connaissance officieusement de la gestion du lot par ce professionnel, le syndic en tient compte en lui expédiant les appels de provisions et de charges, la notification des convocations et des procès-verbaux des assemblées générales.

Nous sommes donc en présence d’une violation de l’article 32 du décret du 17 mars 1967 qui impose à tout copropriétaire d’informer le syndic, par voie de notification, donc par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par lettre recommandée électronique, de son nouveau domicile réel (adresse où elle réside désormais) ou élu (adresse officielle mais qui n’est pas son lieu de résidence comme par exemple, l’adresse de la société ou du cabinet chargé. Dans ce dossier, le syndic a été informé du changement de domicile et de la mise en gérance du logement par un courrier simple.

Cette copropriétaire ne paie pas ses charges de manière régulière. Un plan d’apurement de sa dette est proposé et mis en œuvre unilatéralement par la société de gérance. Il est rapidement non respecté par la débitrice.

Face à l’augmentation de l’arriéré des provisions et charges, le syndicat des copropriétaires, décide en assemblée générale d’habiliter son syndic à exercer une action en adjudication judiciaire (vente forcée) du lot.

Dans le cadre de cette phase contentieuse, le syndic fait procéder à la signification par huissier des actes de procédure à la débitrice. Il choisit de la faire à la dernière adresse qu’il connait (immeuble où elle ne vit plus), en raison du défaut de la notification du changement. En conséquence la copropriétaire ne les réceptionne pas.

La procédure s’achève par la saisie immobilière des lots appartenant au copropriétaire débiteur.

II. Changement de domicile : conditions pour la mise en cause de la responsabilité civile pour faute du syndic

La propriétaire conteste dès lors la légalité de cette action sur le fondement d’un défaut de signification des actes à l’adresse du copropriétaire et demande son annulation par voie judiciaire.

Cette demande est écartée par les magistrats aussi bien en première instance (jugement du 18 décembre 2008), qu’en appel (arrêt du 18 février 2010), au motif que la notification de son nouveau domicile réel ou élu lui incombe obligatoirement. En son absence, le syndic est tenu de signifier les actes exceptionnels de procédure à la dernière adresse connue, peu importe le fait qu’il connaissait ou non la situation de la copropriétaire et qu’il envoyait à une autre adresse certains documents tels que les appels de charges….

Les juges valident donc la saisie des lots et leur vente.

Cette copropriétaires choisit alors d’exercer une nouvelle action judiciaire à l’encontre du syndicat et de son syndic, sur une autre base juridique, à savoir la responsabilité civile pour faute (article 1240 du Code civil).

La copropriétaire prétend cette fois-ci requérir non plus la nullité de la vente judiciaire, mais la réparation de sa perte financière résultant selon elle de la carence du syndic. Elle considère que le syndic aurait entériné son nouveau domicile élu du fait de l’expédition des documents ordinaires du syndicat à cette même adresse, et que cette erreur lui a causé un préjudice.

Pour pouvoir être reconnu responsable d’un préjudice et devoir l’indemniser, cela suppose une faute (la violation d’une obligation), l’existence d’un dommage et d’un lien de causalité entre les deux selon l’article 1240 du Code civil.

La cour d’appel de Versailles déclare le syndic et le syndicat des copropriétaires fautifs et donc tenus de l’indemniser.

La cour de cassation, dans sa décision n° 18 - 14582 du 20 juin 2019 conteste cette interprétation et considère que le syndic a bien respecté les textes organisant la copropriété:

«…Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient que, s'il est exact que le syndic n'a pas à rechercher l'adresse d'un copropriétaire qui n'a pas notifié son changement de domicile réel et n'a pas fait connaître de domicile élu, il a l'obligation, lorsqu'il a connaissance d'éléments d'information précis et aisément exploitables, susceptibles d'être utiles à l'huissier de justice qu'il a mandaté pour la mise en œuvre d'une procédure, de lui transmettre ces informations et que la société Cabinet C., syndic, en s'abstenant de faire savoir aux huissiers de justice mandatés par elle que le lot de Mme B... était géré par la société C.G., alors qu'il était manifeste que cette société connaissait l'adresse de l'intéressée, a commis, à l'égard de Mme B..., une faute engageant la responsabilité du syndicat ;

Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que c'était à bon droit que le jugement condamnant Mme B... au paiement d'un arriéré de charges de copropriété et les actes de la procédure de saisie immobilière avaient été signifiés à la seule adresse connue du syndicat des copropriétaires, celle du lot litigieux, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ; … »

Le copropriétaire qui déménage ne doit pas s’exonérer d’une lettre recommandée informant expressément le syndicat, représenté par son syndic de son nouveau domicile réel ou élu. Le syndic n’est pas là pour le suppléer s’il omet de procéder à cette notification, y compris lorsqu’il est informé de manière non équivoque, de cette nouvelle situation.