Jurisprudence sur la mise en concurrence du mandat du syndic à l’initiative d’un copropriétaire : modalités d’inscription de la question et de vote en assemblée générale

24/03/2020 Actu juridique Actualité juridique

La régularité de l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale et de l’adoption de résolutions prête d’autant plus à discussion, lorsque le syndicat y est amené à se prononcer sur la désignation de son syndic avec mise en concurrence et que cette initiative procède d’un copropriétaire isolé.

La cour d’appel de Pau réitère la jurisprudence constante sur ces deux questions sensibles.

I. Inscription d’une question à l’ordre du jour de l’assemblée générale : obligations du copropriétaire demandeur et du syndic

L’article 10 du décret du 17 mars 1967 dispose que le conseil syndical ou tout copropriétaire peut notifier au syndic la question de son choix pour inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Et ce texte de souligner, que le syndic doit porter à l’ordre du jour cette question à l’assemblée générale à venir, s’il est à même de respecter le délai minimal de 21 jours de notification de la convocation. Si le syndic ne peut pas se conformer à ce délai réglementaire, il doit alors l’inscrire à l’assemblée générale suivante.

Le copropriétaire ou le conseil syndical qui requière l’inscription d’une question à l’ordre du jour de l’assemblée générale doit notifier celle-ci, ce qui s’entend en principe d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Il doit annexer les éventuelles pièces nécessaires à son approbation, soit lors de l’élection d’un syndic, la ou les propositions de contrat de mandat.

Il peut rédiger le projet de résolution correspondant à la question pour faciliter la mission du syndic. Dans le cas contraire, il appartient à ce dernier de procéder à cette tâche, et ce, d’autant plus qu’elle porte sur un point simple et incontestable tel que la nomination d’un syndic.

En cas de manquement du syndic à l’inscription de la question régulièrement notifiée, des recours par voie judiciaire, sont envisageables.

En l’espèce, la propriétaire de divers lots dans une résidence à Bayonne (64) notifie à son syndic pour inscription à l’ordre du jour une question intitulée : élection d’un nouveau syndic. Elle joint à sa demande, deux propositions de contrat de mandat.

Le syndic porte bien cette question à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 26 avril 2016, mais elle ne fait pas l’objet d’un vote.

En effet, le syndic considère qu’un tel vote implique, dans la demande du copropriétaire, une question spécifique pour chaque candidature ainsi que la rédaction claire du projet de résolution correspondant. A défaut, il estime ne pas pouvoir régulariser de sa seule initiative.

L’assemblée générale délibère en conséquence sur la seule candidature du syndic échu, qui se représente, et qu’elle nomme à nouveau à cette fonction. Ce syndic ne faisait pas l’unanimité car il n’est pas passé au premier tour à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

II. Adoption d’une résolution à la majorité de l’article 25 avec plusieurs candidats : obligations du président de séance

L’article 19 du décret du 17 mars 1967 dispose, que lorsqu’une question inscrite à l’ordre du jour est soumise en première lecture à la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires, avec possibilité de second vote à la majorité relative de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (art. 25-1 du même texte), cette seconde délibération ne peut intervenir qu’à la condition que toutes les candidatures portées à son ordre du jour ait fait l’objet d’un premier vote.

En l’espèce, le président de séance fait délibérer les copropriétaires à la majorité absolue du syndicat sur le seul syndic se représentant, celui dont le mandat arrivait à échéance.

Ce syndic n’obtient pas en première lecture la majorité des voix du syndicat, mais au moins le tiers de celle-ci. Il fait immédiatement procéder à un second vote à la majorité relative de l’article 24.

Ce professionnel réunissant alors plus de oui que de non des seules voix exprimées, le président de séance le proclame élu, sans soumettre au vote les deux autres postulants proposés par la propriétaire.

Opposée à cette désignation, la propriétaire assigne le syndicat en nullité de la résolution sur l’élection du syndic, ce auquel fait droit la cour d’appel de Pau dans son arrêt n° 18 - 00600 du 7 janvier 2020 :

« … le jugement déféré doit être confirmée en ce qu’il a exactement considéré que l’adoption de la résolution n° 8 à la majorité de l’article 24 n’est pas régulière, dès lors qu’il n’a pas été procédé préalablement à un vote à la majorité de l’article 25 sur chacune des autres candidatures (2) soumises à la cour, étant observé que le projet de résolution n° 9 n’a pas été soumis au vote, non en raison de son caractère imprécis, au demeurant non établi puisque proposant deux candidatures alternatives selon propositions de contrats annexées, mais du fait qu’il était devenu sans objet par l’adoption de la résolution n° 8… »

Les juges ont donc considéré que comme plusieurs résolutions portaient sur la désignation du syndic, donc avait le même objet, le président de séance avait l’obligation de soumettre tous les candidats, à la majorité de l’article 25, tant que l’un ne l’atteignait pas, et seulement ensuite de proposer ceux qui en relevaient à l’article 24. Il n’avait pas à apprécier la légalité de la résolution proposée.

On peut noter que même si les juges ne se sont pas prononcés directement sur la légalité de la 9ème résolution, ils laissent plus que sous entendre qu’elle l’était : « …non en raison de son caractère imprécis, au demeurant non établi puisque proposant deux candidatures alternatives selon propositions de contrats annexées, mais du fait… »

La cour d’appel de Pau nous rappelle le rôle de la justice ainsi que celui du syndic et du président de séance dans la tenue d’une assemblée générale, et dans l’appréciation de la légalité des résolutions proposées, quand elles concernent le mandat du syndic.