La carte professionnelle détenue par une société de syndic reste valable si cette société change de représentant légal

16/07/2019 Actions et Actus

Un arrêt de la Cour de cassation du 9 mai 2019, n° 18-14360, a examiné une action en responsabilité engagée par un copropriétaire contre son syndic.

L’arrêt rappelle les conditions pour engager une responsabilité : preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, ainsi que le risque de sanction en cas de procédure abusive du copropriétaire, à savoir le paiement de dommages et intérêts.

L’apport principal de cette décision concerne la poursuite du mandat de la société de syndic en cas de changement de son représentant légal.

I. Le changement de représentant légal de la société de syndic ne nécessite pas de nouvelle carte professionnelle lui permettant de poursuivre son activité

Un copropriétaire, également président du conseil syndical, a assigné le cabinet de syndic en paiement de dommages et intérêts et en remboursement des honoraires qu’il estimait indûment perçus par cette société.

Il soutenait – entre autres arguments – qu’à la suite de la vente des parts de l’associé majoritaire de ce cabinet et du changement de représentant légal, le syndic ne pouvait plus poursuivre son activité tant qu’il n’avait pas obtenu de nouvelle carte professionnelle.

La Cour de cassation rejette sa demande.

Elle considère que la cession de parts et le remplacement du gérant n’entraînent pas une dissolution de la société de syndic et que c’est la société de syndic (et non son représentant légal) qui est titulaire de la carte professionnelle. Cette société peut donc valablement poursuivre son activité, indépendamment du changement de gérant.

II. Rappels sur l’obligation pour le syndic de détenir une carte professionnelle à jour

Depuis la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972, le syndic doit obligatoirement être titulaire d’une carte professionnelle pour exercer ses fonctions.

Lorsque le syndic est une société, la carte professionnelle peut être délivrée à la société elle-même (article 2 du décret de 1972), sa demande mentionnant obligatoirement l’identité du ou des représentants légaux ou statutaires.

S’il ne la possède pas, l’exercice de ses fonctions est illégal.

L’obligation pour le syndic de détenir une carte professionnelle est d’ailleurs sévèrement sanctionnée, puisque l’exercice sans carte professionnelle est puni de six mois d'emprisonnement et de 7 500 € d'amende (article 14 de la loi Hoguet) et la perception ou la détention de fonds dans ces conditions est punie de deux ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende (article 16 de la loi) (v. notre article Rappels utiles sur  la délivrance des cartes  professionnelles des syndics de copropriété)

Précisons que les faits jugés dans cette affaire étaient soumis à l’ancienne version du décret de 1972, qui a été modifié par un décret n° 2015-702 du 19 juin 2015.

L’article 6 du décret de 1972, dans son ancienne version, obligeait la société de syndic, en cas de changement de représentant légal, à faire une demande de modification de carte professionnelle. Une nouvelle carte professionnelle était alors délivrée sur remise de l’ancienne. Mais entre-temps, la société conservait sa carte professionnelle jusqu’à l’établissement de la nouvelle, ce qui lui permettait de poursuivre son activité.

Depuis le 1er juillet 2015, l’article 6 du décret de 1972 prévoit que le changement intervenu donne lieu à la délivrance d’une carte professionnelle simplement « mise à jour ».

Pour éviter que la copropriété ne se retrouve en difficulté, il est important que le conseil syndical s’assure - comme l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 l’y autorise – que le syndic dispose bien d’une carte professionnelle à jour et de tous les éléments que la loi exige à l’appui de cette demande (justificatif d'aptitude professionnelle, attestation de garantie financière, attestation d’assurance de responsabilité civile professionnelle et extrait de casier judiciaire bulletin n° 2).

Cette vérification est importante en amont, lorsque le conseil syndical met en concurrence des contrats de syndics en vue d’en désigner un en assemblée générale, mais également pour le syndic en cours de mandat.

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