La clause dite d’aggravation des charges supportée par des copropriétaires fautifs implique en principe un avenant au règlement de copropriété et sa sanction par le juge judiciaire civil souverain

22/12/2020 Actu juridique Actualité juridique

Face à l’augmentation des dépenses du syndicat, ce dernier peut s’employer à contenir cette évolution en faisant supporter cette hausse par les copropriétaires responsables.

Le syndicat ne doit cependant pas ignorer le cadre légal pour procéder de la sorte, au risque dans le cas contraire d’exposer la collectivité à une action judiciaire légitime du copropriétaire en suppression de la somme indument imputée, comme le souligne un récent arrêt de la cour de cassation du 28 mai 2020.

I. La clause dite d’aggravation des charges suppose en principe son insertion dans le règlement de copropriété

En l’espèce une copropriété mixte (habitations, locaux commerciaux) sise à Ajaccio est régulièrement affectée par des engorgements de son réseau collectif d’évacuation des eaux usées, du fait de présence de graisses.

Cette situation oblige le syndicat à faire intervenir fréquemment des sociétés d’assainissement, ce qui aggrave ses finances. 

Afin de circonscrire ces dépenses, le syndicat décide de renforcer la contribution des locaux commerciaux fortement suspectés (ceux-ci ne semblant pas disposer de bacs de récupération de leurs graisses de cuisson) aux opérations de curage des conduites collectives par deux assemblées générales :

- la première du 1er février 2012 (résolution n° 18), adoptant le principe d’une majoration de 20 % de ces derniers à ce poste spécifique et non contestée judiciairement ;

-  la seconde du 4 mars 2014 (résolution n° 15), portant désormais leur participation à 50 %.

Le 2 juin 2014, une S.C.I. E.E., détenant des locaux commerciaux assigne le syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic en nullité de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 4 mars 2014.

Elle considère cette résolution illégale et inopposable, dans la mesure où :

- l’application d’une clause dite d’aggravation des charges (non prévue par le règlement de copropriété publié au Fichier immobilier) nécessite l’établissement d’un avenant au règlement de copropriété par un notaire, son annexion à la convocation d’une assemblée générale (art. 11 alinéa 6 du décret du 17 mars 1967), en vue de son adoption au cours de celle-ci à la majorité requise, soit la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’absence d’un tel modificatif, le syndicat ne peut pas licitement appliquer le principe d’une surcote aux copropriétaires fautifs.

Autrement dit, le syndicat n’a pas la capacité de majorer par une assemblée générale de 2014 une « clause », dont le principe approuvé en 2012 se révélerait inexistant selon la S.C.I. en raison de l’absence d’avenant au règlement de copropriété ; 

- le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 juin 2014 s’avère litigieux quant à la majorité retenue non mentionnée clairement dans l’original établi de manière manuscrite.

Ces motifs sont écartés par le T.G.I. d’Ajaccio dans son jugement n° 14 - 00649 du 2 février 2017, confirmé par la cour d’appel de Bastia par son arrêt n° 17 - 00269 du 28 novembre 2018, quel que soit le motif d’irrégularité d’une résolution (défaut de projet de modificatif de règlement de copropriété joint compris), l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 précise, que celui-ci doit être dénoncé judiciairement par un copropriétaire opposant ou défaillant dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal par le syndic.

De plus, les magistrats rappellent la jurisprudence constante, à savoir que la publication d’un avenant au règlement de copropriété auprès du Fichier immobilier par un notaire ne constitue pas une condition pour la validité de la résolution de l’assemblée générale l’approuvant, mais une condition pour son opposabilité aux tiers au syndicat (acquéreurs d’un lot postérieurement à cette résolution).

Autrement dit, dans la mesure où la S.C.I. possède un lot lors de l’assemblée générale de 2012 (elle n’est donc pas un tiers au syndicat), la décision fixant le principe de 20 % d’aggravation des charges lui est parfaitement opposable, en l’absence d’annulation judiciaire dans le délai imparti.

Il en va par conséquent de même pour le principe de la revalorisation à 50 % convenue en 2014 : « …En conséquence et contrairement à ce que soutient l’appelant, les modifications du règlement de copropriété étant applicables dès leur adoption par l’assemblée générale, et leur publication au fichier immobilier n’ayant pour effet que de les rendre opposables aux ayants cause à titre particulier, sans empêcher leur applicabilité dès leur adoption, il en résulte que le moyen unique tiré de l’absence d’insertion au règlement de copropriété est infondé pour accueillir la demande d’annulation de la résolution.

Il s’ensuit dès lors, que la résolution n° 15 lors de l’assemblée générale du 4 mars 2014… doit être déclarée régulière… »

II. La clause dite d’aggravation des charges ne dédouane pas le juge judiciaire civil de son pouvoir de contrôle sur la présumée responsabilité du copropriétaire

La S.C.I. E.E. condamnée se pourvoit en cassation. Elle considère, que les magistrats ne répondent pas à toutes ses prétentions. En effet, conformément à la jurisprudence judiciaire civile constante, l’application d’une « clause » dite d’aggravation des charges suppose dans tous les cas, au regard des principes généraux de responsabilité civile :

- de démontrer la faute, le dommage et le lien de causalité entre les deux (ancien art. 1382 et s. du Code civil, désormais 1240 et s. du Code civil), ce qui ne se révèle pas établi selon elle en l’espèce ;

- la capacité de tout propriétaire d’un lot de requérir du juge judiciaire de contrôler l’existence des critères cumulatifs de la responsabilité civile pour faute, en tant qu’autorité souveraine en la matière.

Autrement dit, seul un juge peut apprécier la légalité d’une sanction financière d’une personne sur le fondement de la responsabilité civile pour faute.

La Cour de cassation dans son arrêt n° 19 - 13406 du 28 mai 2020 :

- rappelle la compétence exclusive du juge judiciaire dans ce domaine ;

- souligne en l’espèce, que le syndicat n’établit pas de manière incontestable le lien de causalité entre le dommage (curage des conduites collectives du fait de dépôt de graisse) et la faute présumée de la S.C.I. E.E. (déversement de ses graisses de cuisson dans le réseau collectif).

Autrement dit pour pouvoir imputer légalement cette contribution renforcée à la S.C.I. E.E., cela implique, que le syndicat démontre que ce sont les seules huiles de cuisson de ce copropriétaire qui provoquent les désordres et justifient par conséquent son obligation de réparer financièrement le préjudice de la collectivité.

La responsabilité n’étant pas manifestement avérée, les magistrats de la cour de cassation invalident la décision rendue par la cour d’appel de Bastia :

« …. Pour rejeter la demande, l'arrêt retient que la décision n° 18 prise lors de l'assemblée générale du 1er février 2012 prévoyant " de facturer une clause d'aggravation des charges aux copropriétaires des restaurants qui nécessitent des curages réguliers des réseaux du fait d'apport graisseux très importants dans les réseaux " et fixant " leur participation à hauteur de 20 % du montant des interventions annuelles " revêt un caractère définitif, dès lors qu'elle n'a pas été contestée dans le délai de deux mois prévu à l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et qu'en conséquence la résolution n° 15, adoptée lors de l'assemblée générale du 4 mars 2014, doit être déclarée régulière.

En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société E.E. qui soutenait que le syndicat des copropriétaires ne rapportait pas la preuve de sa responsabilité dans l'aggravation des désordres justifiant l'augmentation de sa participation à 50 %, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 novembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence… »

Si la clause dite d’aggravation des charges peut constituer une solution pour contenir l’explosion des dépenses du syndicat, en faisant supporter la part imputable à un copropriétaire défaillant déterminé, la collectivité doit faire une application rigoureuse des conditions légales et conventionnelles applicables.

A défaut, le syndicat encourt une contestation judiciaire légitime du copropriétaire subissant cette surfacturation.