La coresponsabilité d’un copropriétaire bailleur, de son locataire, d’un architecte et du syndicat peut être retenue pour des interventions ou des carences sur les parties communes

03/03/2020 Actu juridique Actualité juridique

Les travaux irréguliers sur les parties communes peuvent aboutir à ce que la responsabilité de son auteur soit recherchée judiciairement en vue de la réparation du préjudice qu’ils auraient causés.

Dans certains cas, cette responsabilité se révèle multiple, comme le rappelle la cour de cassation dans un arrêt du 12 décembre 2019.

I. Parties communes : droits et obligations des copropriétaires, de leur locataire, d’un architecte et du syndicat

En l’espèce, dans une copropriété sise à Eckbolsheim (67), le locataire d’un lot commercial réalise sur celui-ci des travaux de rénovation sous la supervision d’un architecte.

Il constate à cette occasion une défaillance du plancher qui est une structure porteuse, donc une partie commune du syndicat. Si des travaux sont entrepris par la copropriété, cela va entrainer des répercussions à court terme sur la réhabilitation du lot (retards de chantier) car le syndic doit convoquer une assemblée générale. Elle devra voter les travaux avoir pris connaissance des éléments essentiels tel que les « devis » annexés à la convocation (article 11 alinéa 3 du décret du 17 mars 1965). D’un autre côté, il risque à moyenne échéance l’inexploitation de son commerce, en raison d’un affaissement de celui-ci, si rien n’est fait.

Dans cette affaire, le locataire du lot commercial retient une autre solution : il décide de réaliser les travaux nécessaires pour le renforcement du plancher dans le local de la chaufferie collective ainsi que la condamnation d’une fenêtre privative en façade du bâtiment sans autorisation préalable de l’assemblée générale, et ce donc, en toute illégalité.

C’est ainsi que même son bailleur, propriétaire du lot, n’en a pas été informé.

Un copropriétaire peut effectuer à ses frais des aménagements affectant l’aspect extérieur de l’immeuble (harmonie de la résidence) et les parties communes mais en respectant l’article 25 alinéa b de la loi du 10 juillet 1965, et en sollicitant l’autorisation préalable de l’assemblée générale.

Le syndicat, constatant les aménagements illicites du locataire, habilite en assemblée générale son syndic à l’effet d’agir judiciairement en suppression de ces aménagements réalisés sur les parties communes.

Le syndic assigne directement le contrevenant, à savoir le locataire ainsi que son bailleur. En effet, la responsabilité d’un copropriétaire peut être recherchée pour ses fautes dommageables, mais également pour celles de personnes dont il doit répondre (tel le locataire de son lot) sur le fondement de la responsabilité civile du fait d’autrui (article 1242 du Code civil).

Pour sa part, le locataire poursuivi appelle son architecte à l’instance judiciaire, pour le garantir s’il est condamné. Il considère qu’il a manqué à son devoir professionnel de conseil, concernant les modalités légales d’adoption de travaux en copropriété, notamment lorsque ceux-ci affectent les parties communes.

II. Parties communes : sanctions des coresponsables en cas de manquement préjudiciable à leurs droits et obligations 

La cour d’appel fait droit en partie à la demande du syndicat, puisqu’elle condamne les parties poursuivies à démurer la fenêtre. Et la cour de cassation - arrêt n° 18 - 22514 du 12 décembre 2019 - confirme bien cette décision :

« Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu que la faute de M. P (architecte), qui n'avait pas informé la société H. (locataire) de la nécessité de demander l'accord de la bailleresse afin que celle-ci sollicite l'autorisation de la copropriété pour effectuer des travaux sur une partie commune, était caractérisée et qu'il devait en conséquence garantir Mme B. du préjudice qui résultait pour elle de cette absence d'autorisation, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ni de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision ;

La faute a été commise par le locataire et le bailleur qui n’ont pas sollicité l’autorisation de l’assemblée générale. Ils sont garantis par l’architecte qui au titre de son obligation de conseil, en qualité de sachant, aurait dû informer le locataire des obligations entre bailleur et locataire, et entre copropriétaire bailleur et syndicat des copropriétaires lorsque des travaux sont entrepris sur les parties communes d’une résidence.

Cependant, la cour d’appel exclut l’enlèvement du pilier de renforcement du plancher dans le local de la chaufferie collective, une telle intervention pouvant se révéler contreproductive pour l’ensemble des copropriétaires et des locataires en affectant la solidité de l’immeuble (affaissement envisageable).

Le syndicat, conteste cette exclusion, que confirme la cour de cassation :

« Mais attendu qu'ayant souverainement relevé qu'il ressortait de l'expertise ordonnée en référé que la pose du poteau dans une partie commune avait été rendue nécessaire par le fléchissement du plancher bois haut du rez-de-chaussée et exactement retenu que les travaux de confortement de ce plancher incombaient au syndicat des copropriétaires, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision ; ».

Dans la mesure où bien que l’installation sur les parties communes s’avère illicite, elle atteste d’un manquement du syndicat à son obligation légale d’entretien des parties communes avec un risque de sinistre : affaissement du plancher possible, sa responsabilité s’en trouve dès lors également engagée. Elle ne peut donc obtenir un « retour en arrière »

Au sein de la copropriété, il incombe donc à l’ensemble des personnes concernées de se conformer à leurs droits et obligations, afin de ne pas s’exposer, dans le contraire, à voir leur coresponsabilité retenue judiciairement, en raison de leurs carences respectives.