La Cour de cassation rappelle les règles juridiques relatives à l’affectation d’un lot et les sanctions en cas de changement contraire à la destination de l’immeuble, notamment le point de départ du délai de prescription

30/06/2020 Actu juridique Actualité juridique

L’occupation d’un lot par son propriétaire, voire son locataire constitue parfois une source de tension entre son détenteur et le syndicat, notamment lorsque celle-ci diverge de l’affectation stipulée par le règlement de copropriété (changement opéré unilatéralement, nuisances, sinistre provoqué ou affectant ce bien immobilier…).

Un récent arrêt de la Cour de cassation du 28 mai 2020 (pourvoi n °19-12.908) vient nous apporter de précieuses indications sur le cadre juridique régissant ces questions.

I. Affectation d’un lot et son changement : source et conditions légales

Une résidence marseillaise de standing comprend au dernier niveau des chambres de service rattachées aux appartements de maitre des étages inférieurs.

Le propriétaire d’un des logements transforme unilatéralement en 2001 sa chambre de service en studette, afin de la louer indépendamment de son appartement à des tiers au syndicat, et ce, en totale contradiction d’une clause expresse du règlement de copropriété.

Un contentieux s’engage entre le bailleur lésé par des infiltrations de sa studette causées par un défaut d’étanchéité de la couverture de l’immeuble (afin d’obtenir une indemnisation pour ses pertes de loyers) et le syndicat pour faire cesser la location de ce bien immobilier en infraction au règlement de copropriété.

En effet, l’affectation d’un lot résulte du règlement de copropriété « loi des parties », trouvant à s’appliquer, tant que celui-ci n’est pas soit :

- modifié par une résolution de l’assemblée générale souveraine (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965) selon un projet d’avenant annexé à sa convocation établi par un notaire (art. 11 alinéa 6 du décret du 17 mars 1967) ;

- de manière contraignante moyennant une décision d’une juridiction judiciaire civile (au fond) annulant une clause illicite.

Malgré la situation juridique litigieuse de son lot, le bailleur parvient à obtenir la condamnation du syndicat à réparer son préjudice financier par un jugement n° 12 - 00786 du 21 avril 2016 du T.G.I. de Marseille, confirmé par un arrêt n° 16 - 093676 du 31 mai 2018 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence.

II. Modification illicite d’affectation d’un lot : modalités de sa dénonciation 

Le syndicat se pourvoit en cassation sur le même fondement juridique énoncé devant les juridictions judiciaires civiles inférieures, à savoir notamment :

- la régularité de la clause du règlement de copropriété fixant l’affectation du lot en chambre de service et son rattachement aux appartements de maitre au regard de la destination de l’immeuble ;

- l’illégalité du changement d’affectation de la chambre de service en studette, puisque celui-ci n’a pas fait l’objet d’un avenant au règlement de copropriété adopté en assemblée générale ;

- l’absence de prescription de son action visant à sanctionner le changement d’affectation du lot et imposer au copropriétaire de se conformer désormais pleinement à celle stipulée par le règlement de copropriété.

Cet élément central oppose les parties à l’instance.

S’il y a en effet convergence sur le délai légal pour dénoncer ce type d’infraction (10 ans lors de l’introduction de l’instance et désormais 5 ans selon la nouvelle rédaction de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965), on relève en revanche une divergence sur le point de départ de celui-ci.

Le copropriétaire poursuivi considère pour sa part, que celui-ci correspond à la date de location de la studette, soit le 22 octobre 2001, entrainant par la même la prescription décennale de l’assignation du syndicat, celle-ci ayant été délivrée le 30 décembre 2011.

Le syndicat estime de son côté, que sa procédure n’est pas prescrite, le point de départ de celle-ci coïncidant avec le jour où il a eu connaissance de la location, soit en 2005.

Dans son arrêt n° 19 - 12908 du 28 mai 2020, la Cour de cassation suit l’argumentation juridique du syndicat et infirme en conséquence la décision rendue par la cour d’appel d’Aix-en-Provence :

« … Pour déclarer prescrite l'action du syndicat des copropriétaires, l'arrêt retient que les actions tendant à faire respecter le règlement de copropriété se prescrivent par dix ans et que le délai court du jour où l'infraction a été commise, soit, en cas d'affectation irrégulière d'un lot au cours de locations successives, de la date de la première location.

En statuant ainsi, alors que le délai ne court que du jour où le syndicat des copropriétaires a connaissance de la location, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevable, comme prescrite, l'action du syndicat des copropriétaires tendant à interdire la location de la chambre de service et en ce qu'il condamne le syndicat des copropriétaires à payer à M. T... la somme de 23 400 euros en réparation de son préjudice, l'arrêt rendu le 31 mai 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée… »

 

Tout contrevenant au règlement de copropriété doit savoir qu’il s’expose à une action judiciaire du syndicat, voire d’un de ses membres, en cessation de l’infraction, et ne pas se méprendre sur le point de départ du délai de prescription de celle-ci correspondant au jour où la partie poursuivante a découvert les faits incriminés.