La nature juridique des garde-corps : éléments d’équipement ou partie commune générale ?

Version imprimableEnvoyer par email
Conseils de l'ARC
06/04/2018

La nature juridique des garde-corps : éléments d’équipement ou partie commune générale ?

 
En cas de rénovation des garde-corps, souvent à l'occasion d'un ravalement, la copropriété s’interroge sur l’utilisation appropriée de la grille de répartition des charges pour ces éléments : à quelle catégorie appartiennent-ils ? Parties communes ou éléments privatifs ?
 
Dans le dossier qui nous intéresse, les garde-corps ne sont pas définis comme étant des parties privatives dans le règlement de copropriété.

I. Le juge de proximité considère que les garde-corps sont des éléments d’équipement

L’assemblée générale vote des travaux de réhabilitation des garde-corps de la résidence et décide d’imputer cette dépense en charge communes générales. Cette résolution ne fait pas l’objet d’une action en nullité.
 
L’appartement du rez-de-chaussée est dépourvu de garde-corps.
 
Le propriétaire de cet appartement refuse de participer aux charges de rénovation de ces barrières de protection, car il considère que ce sont des travaux d’entretien sur des éléments d’équipement.
 
Conformément à l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’on est en présence d’éléments d’équipement, les charges se répartissent en fonction de l’utilité de cet équipement pour le lot.
 
Lorsqu’il n’y a pas d’équipement, pas d’utilité, donc aucune charge n’est due.
 
La grille de répartition utilisée n’est alors pas appropriée pour ces travaux, si l’on se réfère à l’utilité de l’équipement pour le lot concerné, par rapport aux autres lots. 
 
La juridiction de proximité valide cette position et considère que les garde-corps sont bien des éléments d’équipement.
 
Le copropriétaire du lot situé au rez-de-chaussée, dépourvu de garde-corps n'a pas à participer à leur entretien.

II. La Cour de cassation considère que les garde-corps sont des parties communes

La 3ème chambre civile de Cour de Cassation infirme la décision de première instance, dans un arrêt n° 16 - 17851 du 9 novembre 2017 :
 
« Attendu, selon le jugement …, que le syndicat des copropriétaires de la résidence Marine Terrasse a assigné M. X..., copropriétaire, en paiement d'un arriéré de charges relatives à la réhabilitation des garde-corps de l'immeuble ;
 
Attendu que, pour rejeter cette demande, le jugement retient que l'appartement de M. X..., situé en rez-de-chaussée, étant dépourvu de garde-corps, la loi ne lui fait pas obligation de participer aux charges de réfection desdits éléments ;
 
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les dépenses entraînées par la réhabilitation des garde-corps ne constituaient pas des charges relatives à la conservation ou à l'entretien des parties communes devant être réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots, la juridiction de proximité n'a pas donné de base légale à sa décision. »
 
La Cour de Cassation considère que certains aménagements comme les garde-corps doivent être assimilés à des parties communes et non pas à des éléments d’équipement.
 
Avant de voter la répartition des charges de travaux de rénovation ou de réhabilitation, il faut rechercher si ces travaux sont réalisés sur des éléments liés au gros œuvre et qui participent à l’esthétique générale ou si ce sont des éléments d’équipements communs.